Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến đầy tiềm năng của dòng vốn FDI nhờ lợi thế về vị trí chiến lược, tính chất nền kinh tế mở, các chính sách và chi phí vận hành ưu đãi...
Minh chứng trong 6 tháng đầu năm 2023, giá thuê thị trường bất động sản công nghiệp luôn duy trì ở mức tăng trưởng mạnh. Số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, với đất công nghiệp, diện tích hấp thụ 6 tháng đầu năm 2023 của thị trường cấp 1 miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 386ha và 397ha. Mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với miền Nam và 60% đối với miền Bắc, so với nửa đầu năm 2022.
Sự tăng trưởng tích cực này được cho là tới từ các doanh nghiệp nước ngoài thông qua những ngành nghề cụ thể như: Công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông và các ngành công nghệ cao.
Trao đổi với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes), ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam nhận định, tỷ lệ hấp thụ đối với thị trường bất động sản công nghiệp vẫn sẽ tăng trưởng và tiếp tục nhận được sự quan tâm từ các nhà đầu tư. Bởi thị trường bất động sản công nghiệp đang nhận được sự quan tâm lớn từ các nhà sản xuất trên toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics.
“Trong nguy có cơ”
PV: Thời gian qua, khó khăn và thách thức kéo dài đã đã khiến toàn thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào trạng thái trầm lắng. Vậy thị trường bất động sản công nghiệp đang bị tác động ra sao, thưa ông?
Ông Lê Trọng Hiếu: Trong bối cảnh hiện nay, tôi nhận thấy có hai nhóm yếu tố tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản công nghiệp:
Thứ nhất, nhóm yếu tố tác động từ bên ngoài, cụ thể là những yếu tố về mặt vĩ mô của nền kinh tế thế giới. Thực tế hiện nay, các nước trên thế giới đang cắt giảm chi tiêu do lãi suất tăng cao, kinh tế bất ổn, xung đột địa - chính trị… Điều này tác động mạnh tới nền kinh tế toàn cầu. Do đó, Việt Nam với nền kinh tế có độ mở lớn đã bị ảnh hưởng trực tiếp khi nhiều ngành hàng xuất khẩu sang thị trường các nước gặp rất nhiều khó khăn.
Do đó, từ đầu năm đến nay, chuỗi cung ứng các ngành hàng bị gián đoạn, tình trạng thiếu hụt đơn hàng diễn ra ở hầu hết các ngành công nghiệp truyền thống tại khu vực phía Nam như: Da giày, may mặc... Vì vậy, những doanh nghiệp bao gồm cả doanh nghiệp FDI tại phía Nam và phía Bắc đều phải thu hẹp hoạt động sản xuất kinh doanh. Các doanh nghiệp không thuê đất, không mở rộng xưởng sản xuất đã kéo theo sự sụt giảm của thị trường bất động sản công nghiệp.
Thứ hai, nhóm liên quan đến chính sách trong nước. Được biết, trong 6 tháng đầu năm, Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách mới để thanh lọc thị trường và kiểm soát lạm phát, điều này đã dẫn đến lãi suất tăng cao. Do vậy, doanh nghiệp trong nước đã gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để mở rộng sản xuất.
Song song với những chính sách của Nhà nước thì còn một số yếu tố mang tính chất về mặt kỹ thuật, tiêu biểu là các quy định, tiêu chuẩn trong phòng cháy chữa cháy (PCCC) cũng đang ảnh hưởng trực tiếp đến việc kinh doanh sản xuất của một số doanh nghiệp. Hiện nay, muốn mở rộng kinh doanh thì doanh nghiệp phải xin cấp lại thủ tục chấp thuận về PCCC. Tuy nhiên, những quy định về chấp thuận PCCC đang ngày càng trở nên rườm rà đã khiến doanh nghiệp gặp khó trong quá trình xin cấp phép.
Ngoài ra, thủ tục định giá đất bị kéo dài cũng gây cản trở hoạt động của doanh nghiệp. Do vậy, các khu công nghiệp (KCN) mới sẽ không thể hoàn tất thủ tục thuê đất, đóng tiền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ của khu đất. Vậy nên, doanh nghiệp không thể xây dựng và phát triển KCN rồi cho thuê.
Tuy nhiên, cần phải nhìn nhận rằng, bên cạnh những yếu tố khó khăn thì thị trường bất động sản công nghiệp vẫn có mặt tích cực. Thời gian qua, thị trường Việt Nam ghi nhận dòng vốn đầu tư FDI khá lớn tại một số địa phương, điển hình là Bình Dương. Mới đây, địa phương này đã thu hút hai dự án lớn của Tập đoàn Lego và Tập đoàn Pandora. Cụ thể, dự án của Tập đoàn Lego đã được phê duyệt giấy phép xây dựng và đang trong quá trình khởi động xây dựng dự án. Còn dự án của Tập đoàn Pandora cũng được cấp giấy chứng nhận đầu tư. Cùng với đó, đến giữa năm 2023, thủ tục định giá đất của KCN VSIP III cũng được đốc thúc để giải quyết nhanh và dứt điểm.
Ngoài ra, thời gần đây cũng có một số dự án mở rộng tại khu vực phía Nam như Long An.
Theo tôi, về mặt dài hạn, Việt Nam hoàn toàn có thể thu hút đầu tư thông qua những hiệp định thương mại song phương, đa phương để được giảm thuế, ưu đãi đầu tư cho lĩnh vực sản xuất. Bên cạnh đó, yếu tố địa chính trị sẽ giúp cho nguồn vốn đầu tư tại Việt Nam vẫn giữ mức tương đối ổn định.
PV: Vậy theo ông, thời điểm nào những ngành công nghiệp truyền thống thoát cảnh khó khăn và thị trường bất động sản công nghiệp sẽ phục hồi rõ nét?
Ông Lê Trọng Hiếu: Có thể nói, thị trường bất động sản công nghiệp là một cuộc đua dài hơi. Tôi cho rằng, từ nay đến cuối năm 2023 sẽ không có nhiều sự thay đổi so với giai đoạn đầu năm. Theo tôi, sang năm mới 2024, sự hồi phục và phát triển sẽ rõ ràng hơn.
Bên cạnh đó, sự quan tâm của các doanh nghiệp Trung Quốc dành cho Việt Nam vẫn rất lớn và chủ yếu thuộc về các lĩnh vực như: Điện tử, lắp ráp xe hơi. Do đó, nếu nền kinh tế hồi phục trở lại, những khu công nghiệp kinh doanh sản xuất các ngành nghề liên quan tới tiêu dùng như: Thực phẩm, hàng tiêu dùng hàng ngày, may mặc… sẽ được mở rộng sản xuất ở khu vực phía Nam.
PV: Thuế tối thiểu toàn cầu sẽ được áp dụng từ năm 2024, theo ông Việt Nam sẽ phản ứng ra sao?
Ông Lê Trọng Hiếu: Có thể nói, từ trước đến nay, tất cả những dự án lớn của Việt Nam (khoảng 15 - 16 dự án) đều được hưởng mức thuế ưu đãi rất tốt. Tuy nhiên, sắp tới sẽ áp dụng thuế tối tiểu toàn cầu ở mức 15%. Tôi thấy rằng, Việt Nam cũng đang nghiên cứu để đưa ra chính sách ứng phó vấn đề này.
Có thể, Chính phủ sẽ tiếp tục tài trợ từ một quỹ hỗ trợ cụ thể cho những doanh nghiệp đã và đang được hưởng ưu đãi thuế thấp hơn mức thuế tối thiểu toàn cầu.
Việt Nam cần chọn lọc hơn khi thu hút đầu tư nước ngoài để phát triển bền vững
PV: Vậy ông có thể đưa ra những dự báo về thị trường bất động sản công nghiệp cuối năm 2023?
Ông Lê Trọng Hiếu: Có thể thấy, trong 6 tháng đầu năm, diện tích hấp thụ đất dành cho các khu công nghiệp ở hai miền Nam và Bắc lần lượt đạt 386ha và 397ha. Theo tôi từ giờ đến cuối năm, tỷ lệ hấp thụ sẽ tiếp tục có sự tăng trưởng.
Đối với nhà xưởng, nhà kho cho thuê ở những tháng cuối năm diện tích hấp thụ có thể ở mức 300 - 400 nghìn m2.
Về mặt giá thuê, sẽ không có sự thay đổi so với hiện tại vì thị trường đang có những nhịp điều chỉnh phù hợp hơn. Thời gian vừa qua, rất nhiều chủ đầu tư thứ cấp trong nước và nước ngoài đã xây dựng nhiều dự án kho, xưởng cho thuê nên thị trường có nguồn cung tương đối dồi dào, tuy nhiên trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang khó khăn thì nhu cầu đang tương đối thấp.
Do đó, để thu hút đầu tư, các chủ đầu tư thứ cấp khi xây dựng kho, xưởng đều giữ mức giá thuê cạnh tranh, dao động khoảng 4,5 - 4,6 USD/m2/tháng.
Giá thuê đất hiện tại cũng tương đối cao, điển hình khu vực phía Bắc đang nằm ở mức 127 - 130 USD/m2 và thời gian thuê đất là 50 năm. Tại khu vực phía Nam khoảng 160 - 190USD/m2/kỳ hạn. Vì vậy, dù có nhiều KCN mới xuất hiện nhưng các nhà đầu tư vẫn giữ mức giá hợp lý để thu hút đầu tư.
Tôi cho rằng, trong thời gian tới, nhờ hưởng lợi nhờ ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá ổn định, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn là điểm sáng. Đặc biệt, trước việc các công ty đa quốc gia đang tìm cách đa dạng hóa khu vực hoạt động hoặc di dời khỏi Trung Quốc thì thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam là một lựa chọn ưu tiên đối với các nhà đầu tư quốc tế.
Ngành công nghiệp và sản xuất sẽ dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao.
PV: Để thị trường bất động sản công nghiệp luôn là điểm sáng trong mắt các nhà đầu tư và phát triển bền vững thì Việt Nam cần chú trọng điều gì, thưa ông?
Ông Lê Trọng Hiếu: Phá triển bền vững gắn với tăng trưởng xanh là vấn đề cần quan tâm đến. Các ngành tạo ra khí, chất thải gây ô nhiễm môi trường sẽ bị “đào thải” dần khỏi thị trường. Ví dụ như ngành sản xuất pin điện, lắp ráp điện tử… Nói không xa, chính Trung Quốc bây giờ cũng không còn mặn mà đón nhận và phát triển những ngành công nghiệp gây ô nhiễm ô nhiễm tới môi trường.
Tôi cho rằng, Việt Nam cần chọn lọc hơn nữa khi thu hút đầu tư nước ngoài. Từ trước tới nay, chúng ta chỉ tập trung thu hút và phát triển ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội hay Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang. Do đó, nên mở rộng ra các khu vực tỉnh thành khác như Nam Định, Thái Bình, Bình Thuận, Bình Phước, Tây Ninh… hoặc ngay cả những khu vực miền Trung, để tạo cơ hội phát triển hơn cho các tỉnh thành có nhiều tiềm năng này.
Song song với đó, những sản phẩm bất động sản công nghiệp cần phát triển đa dạng các loại hình. Rõ ràng, thị trường bất động sản nhà ở có phân khúc hạng cao cấp, trung cấp và bình dân; thị trường bất động sản văn phòng có phân khúc hạng A, hạng B, hạng C… nên thị trường bất động sản công nghiệp cũng cần phát triển có sự phân cấp theo chiều hướng đó./.
PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!
