Mới đây, Bộ Xây dựng đã ban hành kế hoạch thực hiện yêu cầu của Thủ tướng về chấn chỉnh thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thúc đẩy nhà xã hội. Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề ra hàng loạt nhiệm vụ trong thời gian tới.
Đáng chú ý, trong quý II/2025, Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường nghiên cứu mô hình giao dịch chứng khoán nhằm chuyển đổi số liên thông các thủ tục đất đai. Người dân có thể giao dịch bất động sản, công chứng, thuế, đăng ký giao dịch trên môi trường điện tử.
Đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch địa ốc và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý cũng được Bộ Xây dựng nghiên cứu trong quý II để tăng tính công khai, minh bạch cho thị trường. Trung tâm thông tin của Bộ Xây dựng sẽ hoàn thiện hệ thống phần mềm, kết nối liên thông dữ liệu và đảm bảo an toàn hệ thống thông tin.
Giới chuyên gia kỳ vọng, nếu có một sàn giao dịch bất động sản vận hành giống sàn giao dịch chứng khoán, nơi mọi giao dịch được công khai, minh bạch, giá cả hình thành dựa trên cung cầu thực thì sẽ giúp hạn chế tình trạng thổi giá, làm giá. Tuy nhiên, mô hình này liệu có dễ triển khai là câu hỏi đang được đặt ra.
Nhiều ý kiến cho rằng việc vận hành theo cơ chế tương tự như sàn chứng khoán rất khó, nếu có thể triển khai cũng sẽ cần một sự nỗ lực rất lớn của cả hệ thống. Trao đổi với Reatimes, TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho hay, giao dịch bất động sản mang những đặc thù riêng biệt về giá trị, tính pháp lý, quy hoạch, định giá và tài chính. Đặc biệt, mỗi bất động sản lại có những đặc điểm khác nhau, rất khó để có thể hình thành một tiêu chuẩn hóa để giao dịch hàng loạt như cổ phiếu. Hơn nữa, tính thanh khoản của bất động sản cũng thấp do quy trình chuyển nhượng phức tạp, tốn kém thời gian và liên quan đến nhiều cơ quan chức năng.
TS.Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế.
Điều đáng lo ngại hơn, theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, là nguy cơ thao túng giá và tạo bong bóng bất động sản nếu thiếu sự giám sát chặt chẽ. Kinh nghiệm từ sàn giao dịch chứng khoán cho thấy, cần có cơ chế giám sát giao dịch theo thời gian thực để tránh tình trạng "lướt sóng", thao túng giá như với các cổ phiếu.
"Để hiện thực hóa mô hình sàn giao dịch bất động sản tương tự như sàn chứng khoán, có thể mất một thời gian rất dài, đòi hỏi sự thay đổi trong tư duy và hành vi từ các cơ quan quản lý Nhà nước đến người dân và doanh nghiệp", TS. Hiếu nhận định.
TS. Hiếu cũng cho biết thêm, nếu có thể số hoá đưa bất động sản lên sàn thì những ứng cử viên sáng giá đầu tiên sẽ bao gồm bất động sản thương mại, văn phòng cho thuê và chung cư. Đây đa số là những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, tính thanh khoản cao và dễ dàng số hóa, đáp ứng đầy đủ các tiêu chí để giao dịch trực tuyến. Điều này sẽ giúp các nhà đầu tư có cơ hội tiếp cận những tài sản giá trị lớn nhanh chóng, mở ra những giao dịch thuận lợi, minh bạch cho cả người mua và người bán.
Cùng bàn về vấn đề này, LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản phân tích, mô hình giao dịch bất động sản trực tuyến sẽ đem lại nhiều lợi ích cho các chủ thể.
Thứ nhất, các dữ liệu, tình trạng pháp lý, giá bán bất động sản sẽ được công khai minh bạch, giúp nhà đầu tư có cơ sở đưa ra quyết định chính xác hơn.
Thứ hai, nhờ dữ liệu bất động sản được đưa lên Trung tâm sẽ giúp cơ quan có thẩm quyền xây dựng hệ thống dữ liệu đầy đủ, chính xác về giá, phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và kinh doanh bất động sản. Khi thông tin đã minh bạch, tình trạng "hai giá" sẽ được kiểm soát, góp phần hạn chế hành vi trốn thuế trong giao dịch bất động sản do việc kê khai giá trên hợp đồng thấp.
Dù còn trong quá trình nghiên cứu, nếu mô hình Trung tâm giao dịch này được triển khai có thể tạo nền tảng cho các giao dịch bất động sản trực tuyến theo dạng "all in one". Khi giao dịch tập trung như trên sàn chứng khoán, các bên sẽ thực hiện toàn bộ quy trình giao dịch trên nền tảng số mà không phải đến từng cơ quan.
Điều này sẽ giúp các bước đơn lẻ trong giao dịch bất động sản hiện nay (nộp thuế, đăng ký quyền sở hữu bất động sản…) "liên thông", tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.
Tuy nhiên, theo LS. Phạm Thanh Tuấn, xây dựng mô hình giao dịch bất động sản trực tuyến cũng không ít thách thức.
Hiện nay, theo quy định pháp luật hiện hành, các sàn giao dịch bất động sản do doanh nghiệp thành lập và quản lý. Như vậy, việc thành lập một trung tâm giao dịch bất động sản giống như mô hình sàn chứng khoán sẽ đặt ra yêu cầu sửa đổi nhiều quy định pháp lý liên quan đến bất động sản, công chứng, đăng ký đất đai cho phù hợp.
Khi áp dụng mô hình Trung tâm tập trung, điều quan trọng nhất là hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai (bản đồ số hóa, giá đất…) hạ tầng công nghệ thông tin.
LS. Phạm Thanh Tuấn, Đoàn luật sư TP. Hà Nội.
"Trên thực tế, đến nay chúng ta vẫn chưa số hóa và "quy chủ" được cho các bất động sản mà người dân thực sự nắm giữ. Thông tin về giá trị chuyển nhượng bất động sản chưa minh bạch và chưa cập nhật thường xuyên. Ngoài ra, việc giao dịch bất động sản giữa các cá nhân vẫn chủ yếu bằng tiền mặt và chưa có quy định bắt buộc thanh toán qua ngân hàng (trừ tổ chức).
Khi hạ tầng dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện và hạ tầng công nghệ thông tin chưa tốt thì việc triển khai một mô hình trung tâm giao dịch bất động sản sẽ là một thách thức không nhỏ. Dù vậy, tôi cho rằng xu hướng toàn cầu là minh bạch hóa thông tin về bất động sản, sử dụng ứng dụng công nghệ và dữ liệu chung nhằm đơn giản hóa các thủ tục trong giao dịch, sang tên bất động sản. Đây sẽ là tiền đề để chúng ta kỳ vọng về mô hình mới này", LS. Tuấn nhận định.
LS Phạm Thanh Tuấn cũng cho biết thêm, thực tế, các sàn giao dịch bất động sản do nhà nước thành lập như sàn giao dịch chứng khoán không phổ biến trên toàn thế giới. Tuy vậy, vẫn có những mô hình sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước tổ chức có thể đã được thử nghiệm ở một số quốc gia. Tại Singapore, hệ thống giao dịch bất động sản rất phát triển với sự quản lý chặt chẽ của Chính phủ thông qua Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (URA).
Tại Mỹ, thông tin về bất động sản được công khai trên Cổng thông tin bất động sản Mỹ qua Dịch vụ sàn đa năng MLS (Multiple Listing Service Listings), niêm yết thông tin nhà đất, bất động sản phát mại, bất động sản thương mại… để hỗ trợ giao dịch cho các nhà môi giới.
"Từ kinh nghiệm của quốc tế, để áp dụng mô hình này tại Việt Nam, chúng ta vẫn cần lộ trình xây dựng hành lang pháp lý rõ ràng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai cũng như nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin một cách đồng bộ", LS. Phạm Thanh Tuấn cho hay.
Theo thông tin từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cả nước hiện có 484/705 đơn vị cấp huyện (thời điểm trước khi sáp nhập một số đơn vị cấp huyện) đã hoàn thành cơ sở dữ liệu địa chính với gần 50 triệu thửa đất đưa vào vận hành phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai và giải quyết thủ tục hành chính về đất đai cho người dân, doanh nghiệp.
Ngoài ra, 705/705 đơn vị cấp huyện đã hoàn thành thống kê, kiểm kê đất đai (từ kỳ kiểm kê 2019) và đưa vào vận hành thống nhất từ Trung ương đến địa phương; có 325/705 đơn vị cấp huyện đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 300/705 đơn vị cấp huyện đã hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Về kết nối, chia sẻ, khai thác và sử dụng thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, 63/63 tỉnh, thành phố đã thực hiện kết nối, chia sẻ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư với dữ liệu đất đai của 462/705 đơn vị cấp huyện; 49/63 tỉnh, thành phố đã kết nối, liên thông giữa cơ quan đăng ký đất đai với cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Tại buổi làm việc với Cục Đăng ký dữ liệu và Thông tin đất đai và một số đơn vị trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường có liên quan về việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai chiều 4/2, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (tên cũ trước sáp nhập) Lê Minh Ngân cho rằng thời gian qua dù đã chỉ đạo các địa phương khẩn trương xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, song tiến độ thực hiện vẫn còn chậm.
Nguyên nhân chính là do việc quan tâm chỉ đạo, đầu tư nguồn lực của nhiều địa phương còn hạn chế, chưa tương xứng so với yêu cầu, nhiệm vụ được giao; hồ sơ, tài liệu đất đai được hình thành qua nhiều giai đoạn khác nhau, thông tin dữ liệu không thống nhất.
