Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất, Nghị quyết Trung ương đã quy định: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất.
Theo đó, giá đất phải tiệm cận với giá thị trường; thiết lập mặt bằng giá tương xứng với giá trị mang lại; phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai, chính sách tài chính đất đai.
Đây không chỉ là mong muốn của cơ quan ban hành chính sách, mà còn là mong muốn của đại đa số người dân. Bởi khi giá đất tiệm cận với giá thị trường, tình trạng đầu cơ, thổi giá, hạ giá nhà sẽ được ngăn chặn, người dân gần hơn với giấc mơ an cư.
Tồn tại cơ chế hai giá đất
Cách đây 30 năm, Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Thị trường bất động sản chính thức được hình thành. Từ đó đến nay, cùng với quá trình phát triển kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng chứng tỏ vai trò to lớn và quan trọng đối với nền kinh tế, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư cũng như các nhà hoạch định chính sách.
Tuy nhiên, cũng trong quá trình đó, thị trường bất động sản đã bộc lộ không ít bất cập, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất phát triển chưa ổn định, minh bạch, bền vững, tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), một trong những nguyên nhân của thực tế này xuất phát từ việc thị trường bất động sản tồn tại cơ chế hai giá đất. Cụ thể, khung giá của Nhà nước và giá trên thị trường đang có sự chênh lệch nhau rõ rệt.
Hiện nay, khung giá đất Nhà nước quy định thấp hơn nhiều lần so với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Điều này là nguyên nhân chính gây thất thoát ngân sách, khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và tạo kẽ hở cho tiêu cực tham nhũng, đầu cơ đất đai.
Thống kê cho thấy, vấn đề liên quan đến pháp lý chiếm tới 70% vướng mắc trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó nổi bật là vướng mắc trong xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất,...
Bên cạnh đó, theo thống kê của ngành thanh tra thì có khoảng gần 70% khiếu nại của công dân liên quan đến đất đai.
Đồng thời, sau hàng loạt vụ án sai phạm về đất đai, nhiều dự án phải "nằm” chờ thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền cũng "mỏi mắt" tìm các đơn vị tư vấn và thẩm định giá do các đơn vị này đang lo sợ rủi ro trong công tác định giá. Trong khi cán bộ sợ trách nhiệm do quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất chưa rõ ràng.
Ngoài ra, khung giá đất hiện nay còn tạo kẽ hở cho nhà đầu tư khai “hai giá", các cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản thường kê khai giá trị giao dịch thấp hơn nhiều so với giá trị mua bán thực tế làm giảm số thuế phải nộp.
“Các khoản thu đất đai, nếu được truy thu chính xác và tận dụng tối đa sẽ tạo ra nguồn kinh phí rất lớn để xây dựng nâng cấp địa phương mà không dùng bất kỳ nguồn ngân sách nhà nước hay vốn vay nào.
Vì vậy, để đất đai được khai thác, sử dụng hiệu quả, trở thành nguồn lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước, việc bỏ khung giá đất, có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường là hoàn toàn hợp lý.
Tuy nhiên, làm thế nào để xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, đưa giá đất tiệm cận với giá thị trường? Đây là điều không dễ”, VARS nhìn nhận.
Theo VARS, để làm được điều này cần phải có dữ liệu thông tin về giá trị bất động sản trên lịch sử chuyển nhượng thực tế, hoặc các giao dịch mua bán khác để so sánh và chứng thực. Có nghĩa, bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn để có cơ sở dữ liệu xác định giá đất.
Giao dịch qua sàn là cơ sở để cung cấp thông tin dữ liệu giá chính xác nhất
VARS nhận định, bắt buộc giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn giao dịch, bắt buộc thanh toán qua ngân hàng và kiểm soát chặt chẽ hợp đồng giao dịch mua bán bất động sản là cần thiết. Bởi mọi thông tin giao dịch sẽ được niêm yết, công khai, minh bạch. Thông qua sàn, 100% giao dịch bất động sản có thể trả qua ngân hàng, tránh tình trạng khai hai giá, thất thu ngân sách Nhà nước theo đề xuất của Bộ Tài chính, là cơ sở để cung cấp thông tin số liệu về giá chính xác nhất theo chủ trương mà dự thảo Luật Đất đai đưa ra và được các lãnh đạo Bộ Xây dựng ủng hộ.
Khi có cơ sở dữ liệu đảm bảo giá đất quy định tiệm cận với mặt bằng giá thị trường, đảm bảo hài hòa giữa 3 bên: Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Thị trường sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Thị trường tốt sẽ tự điều tiết cán cân cung - cầu, đưa tài sản tới tay người dân với đúng giá trị thật, không gây thất thoát nguồn lực từ đất đai và tránh được rủi ro cho cán bộ thực hiện.
Bên cạnh đó, việc yêu cầu mua bán bất động sản qua sàn cũng sẽ giúp Nhà nước có công cụ quản lý thông tin về thị trường bất động sản, từ đó đưa ra các chính sách nhằm điều tiết kịp thời thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định./.
