Gỡ "nút thắt" quy hoạch, đất đai tạo nguồn cung cho thị trường nhà ở cho thuê

Thị trường nhà ở cho thuê chỉ có thể phát triển khi được đặt đúng vị trí trong quy hoạch và có cơ chế tiếp cận đất đai phù hợp với đặc thù đầu tư dài hạn. Theo các chuyên gia, muốn doanh nghiệp mạnh dạn tham gia, cần bắt đầu từ việc tháo gỡ "nút thắt" về quỹ đất và thiết kế một hành lang chính sách riêng cho phân khúc này.

❃ ❃ ❃

Đối với nhiều thế hệ người Việt, việc sở hữu một căn nhà từ lâu đã được xem là đích đến của hành trình lập thân, lập nghiệp. Từ bao đời nay, nhà không chỉ là nơi che mưa, che nắng mà còn là thước đo cho sự ổn định, là điểm tựa để dựng xây tương lai.

Xuất phát từ tư duy đó, trong suốt một thời gian dài, chính sách nhà ở tại Việt Nam chủ yếu được xây dựng xoay quanh mục tiêu gia tăng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Khi trọng tâm là nâng cao tỷ lệ sở hữu, các nguồn lực phát triển cũng được phân bổ theo hướng phục vụ mục tiêu này. Phần lớn cơ chế hỗ trợ về đất đai, tín dụng, quy hoạch,… đều ưu tiên cho các dự án nhà ở thương mại để bán hoặc nhà ở xã hội theo mô hình sở hữu. Trong khi đó, nhà ở cho thuê chưa được nhìn nhận như một loại hình cần phát triển độc lập, nên gần như không có không gian riêng trong quy hoạch cũng như cơ chế tiếp cận đất đai phù hợp với đặc thù của mô hình này. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến doanh nghiệp chưa thực sự mặn mà với phân khúc nhà ở cho thuê.

Chia sẻ với Reatimes, GS. TS. Hoàng Văn Cường, nguyên Ủy viên Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, nguyên Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, "nút thắt" của phân khúc nhà ở cho thuê nằm ở việc loại hình này chưa được xác lập rõ vị trí trong chiến lược phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất.

Theo ông, nhà ở cho thuê hiện vẫn chưa được nhìn nhận như một cấu phần phát triển độc lập của thị trường nhà ở, mà mới chủ yếu dừng ở vai trò bổ trợ. Sự thiếu "định danh" khiến phân khúc này không có chỉ tiêu phát triển riêng, không có quỹ đất được bố trí chuyên biệt và cũng chưa hình thành cơ chế phân bổ nguồn lực tương xứng để thúc đẩy.

"Chưa được "gọi tên" trong quy hoạch cũng đồng nghĩa với việc nhà ở cho thuê không có "đường ray" để phát triển", GS. TS. Hoàng Văn Cường nhận định.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, đây chính là lý do khiến doanh nghiệp không thể xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn cho phân khúc này, mà buộc phải xoay xở theo từng dự án cụ thể. Cách tiếp cận mang tính manh mún này khiến chi phí đầu vào bị đẩy lên cao, thời gian chuẩn bị dự án kéo dài, trong khi rủi ro pháp lý luôn hiện hữu. 

Đáng chú ý, đây lại là phân khúc có đặc thù dòng tiền dài hạn, khả năng thu hồi vốn chậm, đòi hỏi mức độ ổn định cao về chính sách và quy hoạch. Vì vậy, gần như các doanh nghiệp không mặn mà trong việc đầu tư, phát triển nhà ở cho thuê. 

Một điểm nghẽn khác là vấn đề quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê trong hệ thống quy hoạch.  GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, ngay cả khi nhu cầu thị trường là rõ ràng và mô hình đầu tư có tính khả thi về dài hạn, thì việc thiếu quỹ đất cho loại hình này vẫn khiến thị trường rơi vào thế bị động. Do không có chỉ tiêu đất đai riêng, doanh nghiệp không thể tiếp cận nguồn lực theo cách có kế hoạch, mà buộc phải đi theo cơ chế thị trường thuần túy để tự tạo lập quỹ đất.

Chia sẻ với Reatimes dưới góc độ của một doanh nghiệp có kinh nghiệm 15 năm phát triển nhà ở cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Lê Thành cũng chia sẻ, dù các quy định pháp luật đều định hướng xã hội hóa và khuyến khích khu vực doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê, nhưng trên thực tế vẫn chưa có cơ chế hoặc chủ trương cụ thể để giao quỹ đất này cho doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở cho thuê. Điều này khiến doanh nghiệp dù muốn tham gia cũng khó tiếp cận được nguồn lực nền tảng để triển khai dự án, và đây chính là một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến phân khúc nhà ở cho thuê chưa thể phát triển tương xứng với nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, hiện nay doanh nghiệp chủ yếu phải tự tạo lập quỹ đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, để có quỹ đất triển khai dự án, doanh nghiệp phải tự bỏ vốn đền bù, nhận chuyển nhượng đất theo đúng giá thị trường.

Trên thực tế, chi phí để tạo lập quỹ đất này tại nhiều khu vực đô thị hiện nay không hề thấp, phổ biến ở mức khoảng 10 - 20 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn ở những vị trí có hạ tầng phát triển. Đây là một khoản vốn đầu vào rất lớn, được doanh nghiệp ứng ra ngay từ giai đoạn đầu của dự án, trước cả khi hình thành sản phẩm hay có dòng tiền khai thác. Theo cơ chế hiện hành, khoản chi phí mà doanh nghiệp đã bỏ ra để tạo lập quỹ đất sẽ không được hoàn trả trực tiếp bằng tiền, mà được ghi nhận và khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi thực hiện dự án.

Tuy nhiên, điểm nghẽn phát sinh nằm ở khâu định giá và ghi nhận khoản chi phí này. Trên thực tế, giá trị quỹ đất được ghi nhận để khấu trừ lại chưa phản ánh đúng số tiền doanh nghiệp thực tế đã bỏ ra. Theo ông Nghĩa, doanh nghiệp mua đất theo giá thị trường, nhưng khi xác định chi phí được khấu trừ lại áp dụng theo bảng giá đất nông nghiệp, chỉ khoảng 1 triệu đồng/m2, thấp hơn rất nhiều so với giao dịch thực tế.

Ông Nghĩa dẫn ví dụ, một doanh nghiệp bỏ khoảng 100 tỷ đồng để tạo lập 1ha quỹ đất theo giá thị trường. Tuy nhiên, nếu khi tính toán chỉ được khấu trừ theo bảng giá đất nông nghiệp với giá trị khoảng 10 tỷ đồng, thì doanh nghiệp phải tự gánh khoản chênh lệch lên tới 90 tỷ đồng. Khoản "âm vốn" này phát sinh ngay từ khi dự án chưa khởi công, chưa tính đến chi phí xây dựng, lãi vay, giải phóng mặt bằng, vận hành hay bảo trì sau này.

"Doanh nghiệp không thể bù đắp nổi khoản chênh lệch quá lớn về chi phí đất đai. Nếu chi phí tạo lập quỹ đất không được tính đúng, tính đủ theo giá trị thực tế, thì dự án gần như đã lỗ ngay từ điểm xuất phát", ông Nghĩa phân tích.

Theo ông, đây cũng là lý do khiến nhiều doanh nghiệp, dù muốn tham gia phát triển nhà ở cho thuê, vẫn buộc phải cân nhắc rất kỹ. Bởi khi bài toán đất đai chưa được giải quyết thỏa đáng, mọi ưu đãi khác về tín dụng hay thuế cũng khó đủ sức bù đắp phần chi phí đã mất ngay từ khâu tạo lập quỹ đất.

Theo các chuyên gia, sẽ rất khó để tạo dựng một thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững nếu những điểm nghẽn về đất đai, quy hoạch chưa được tháo gỡ một cách căn cơ. Bởi lẽ, nguồn cung chỉ có thể gia tăng khi doanh nghiệp có điều kiện tiếp cận quỹ đất với chi phí hợp lý và một cơ chế đầu tư phù hợp với đặc thù của mô hình cho thuê dài hạn.

GS. TS. Hoàng Văn Cường nhìn nhận, điều kiện tiên quyết để phát triển thị trường nhà ở cho thuê là xác lập rõ vị trí của loại hình này trong chiến lược phát triển đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Nhà ở cho thuê cần được xem như một cấu phần độc lập của thị trường nhà ở, thay vì chỉ tồn tại như một phân khúc bổ trợ, không có không gian phát triển riêng trong quy hoạch.

Trên cơ sở đó, ông cho rằng đối với các đô thị lớn tập trung đông lao động, người trẻ và chuyên gia có nhu cầu thuê nhà cao, Nhà nước cần chủ động quy hoạch và dành quỹ đất phù hợp để phát triển nhà ở cho thuê, ưu tiên các khu vực có hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và kết nối giao thông thuận lợi. Ngược lại, tại những địa phương mà nhu cầu thuê nhà chưa lớn hoặc thị trường bất động sản còn đang trong giai đoạn phát triển, cần có lộ trình và cơ chế hỗ trợ phù hợp, tránh áp dụng một chính sách cứng nhắc, đồng nhất cho mọi địa phương.

Bên cạnh đó, GS. TS. Hoàng Văn Cường nhấn mạnh, cần thay đổi cách tiếp cận trong quản lý và sử dụng đất đối với nhà ở cho thuê. Theo ông, thay vì mặc định mọi dự án nhà ở đều gắn với quyền sử dụng đất lâu dài, cần nghiên cứu cơ chế giao đất hoặc cho thuê đất có thời hạn phù hợp với vòng đời của công trình và đặc thù khai thác của mô hình nhà ở cho thuê.

Điều này xuất phát từ thực tế khi nhà ở cho thuê không hướng đến mục tiêu bán tài sản mà khai thác giá trị sử dụng của công trình trong một khoảng thời gian dài. Vì vậy, thời hạn sử dụng đất nên gắn với tuổi thọ thực tế của công trình. Khi công trình xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng, Nhà nước có thể đánh giá lại để cải tạo, xây dựng mới hoặc điều chỉnh quy hoạch nếu cần thiết. Cách làm này không chỉ tạo sự linh hoạt trong quản lý đô thị mà còn giúp việc chỉnh trang, tái thiết các khu dân cư về sau thuận lợi hơn, tránh tình trạng đất ở vĩnh viễn nhưng công trình đã hết giá trị sử dụng.

"Khi Nhà nước tham gia định hướng về đất đai, chi phí đầu vào của doanh nghiệp sẽ giảm đáng kể. Khi đó, tiền sử dụng đất giảm, chi phí hạ tầng giảm, chi phí tài chính giảm, hiệu quả đầu tư được cải thiện, và khu vực tư nhân sẽ sẵn sàng tham gia mạnh hơn vào phân khúc này", ông nhận định.

Góp ý dưới góc độ pháp lý, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng, nếu muốn phát triển nhà ở cho thuê trở thành một cấu phần thực sự của thị trường bất động sản, vấn đề đầu tiên và mang tính quyết định chính là quy hoạch. Theo ông, Chính phủ cần giao rõ trách nhiệm cho từng địa phương trong việc chủ động chuẩn bị quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê.

Ngoài ra, trong hệ thống pháp luật cần quy định cụ thể hơn về tỷ lệ, vị trí và khu vực bố trí quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê. Khi các tiêu chí này được lượng hóa rõ ràng, quá trình triển khai sẽ minh bạch hơn, thống nhất hơn giữa các địa phương, đồng thời tạo ra cơ sở pháp lý đủ mạnh để doanh nghiệp có thể chủ động xây dựng kế hoạch đầu tư dài hạn. "Đây cũng là nội dung được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm trong bối cảnh hiện nay", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhấn mạnh.

Song song với đó, cần thiết kế thêm các cơ chế ưu đãi mang tính vượt trội, đặc biệt trong tiếp cận đất đai, nhằm tạo điều kiện để doanh nghiệp có thể tham gia phát triển nhà ở cho thuê một cách thực chất. Điều này bao gồm việc làm rõ cơ chế miễn, giảm tiền thuê đất, cũng như xác định rõ hơn vai trò và trách nhiệm của Nhà nước trong việc "dẫn dắt" chi phí đầu vào của phân khúc này.

"Chỉ khi chi phí đất đai và chi phí đầu vào được kiểm soát ở mức hợp lý, giá thuê nhà mới có thể phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân, đặc biệt là người lao động đô thị. Khi đó, nhà ở cho thuê mới có thể vận hành theo đúng logic thị trường và phát triển bền vững", PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nói.

Ông cũng nhấn mạnh, trong quá trình sửa đổi và hoàn thiện các luật liên quan trong thời gian tới, việc sớm thể chế hóa các nội dung này là rất cần thiết. Đây là bước đi quan trọng để khuyến khích khu vực tư nhân tham gia mạnh mẽ hơn vào phát triển nhà ở cho thuê giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ngày càng lớn của xã hội.

Dưới góc độ cơ quan quản lý nhà nước, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, để phát triển nhà ở cho thuê một cách bài bản và bền vững, trước hết cần sớm tổ chức rà soát, đánh giá toàn diện nhu cầu nhà ở cho thuê trên phạm vi cả nước. Đây sẽ là cơ sở quan trọng để các địa phương chủ động hơn trong việc xác định quỹ đất, tích hợp vào quy hoạch và xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp cho từng khu vực, từng nhóm đối tượng.

Theo ông Vũ Sỹ Kiên, có 2 nhu cầu có thể thí điểm trong thời gian tới. Cụ thể, tại các khu vực trung tâm đô thị lớn và các hành lang phát triển theo mô hình TOD (Transit-Oriented Development) - nơi tập trung đông người trẻ, chuyên gia, lao động chất lượng cao, cần ưu tiên bố trí quỹ đất dành riêng cho nhà ở cho thuê với khả năng tiếp cận giao thông công cộng thuận lợi. Đây là những khu vực có nhu cầu thuê ổn định, khả năng chi trả tốt hơn và phù hợp để phát triển các dự án nhà ở cho thuê theo hướng hiện đại, chuyên nghiệp.

Cùng với đó, quỹ đất dành cho phát triển nhà ở cho thuê sẽ phát triển bằng cách Nhà nước chủ động bố trí và có cơ chế tiếp cận đặc thù, trong đó ưu tiên miễn hoặc giảm mạnh tiền sử dụng đất để hạ thấp chi phí đầu vào, tạo đủ sức hấp dẫn về hiệu quả đầu tư đối với doanh nghiệp. Khi gánh nặng chi phí đất đai được chia sẻ, doanh nghiệp sẽ có điều kiện phát triển các dự án nhà ở cho thuê với quy mô lớn, giá thuê hợp lý và khả năng vận hành bền vững.

Bên cạnh đó, tại các khu công nghiệp và khu chế xuất - nơi tập trung lực lượng lớn công nhân và lao động nhập cư, cần bố trí quỹ đất nhà ở cho thuê theo hướng gắn trực tiếp với nơi làm việc. Mục tiêu là hình thành các khu nhà ở cho thuê có quy mô đủ lớn, hạ tầng đồng bộ, giá thuê phù hợp với nhóm thu nhập thấp và trung bình, qua đó bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu và ổn định đời sống người lao động.

Theo ông, chỉ khi quỹ đất được quy hoạch gắn với đúng nhu cầu thực tế của từng nhóm đối tượng thì nhà ở cho thuê mới có thể phát triển thành một phân khúc độc lập, thay vì tồn tại phân tán, nhỏ lẻ như hiện nay.

Từ phía doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa đề xuất, trước hết cần thiết lập một cơ chế đất đai riêng cho loại hình này, áp dụng đối với cả nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở thương mại cho thuê. Theo ông, điểm mấu chốt không chỉ nằm ở việc bố trí quỹ đất, mà còn phải tạo ra các ưu đãi đủ mạnh về chi phí đầu vào, đặc biệt là tiền sử dụng đất - khoản chi phí đang chiếm tỷ trọng rất lớn trong tổng mức đầu tư.

"Với đặc thù thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm, nếu ngay từ đầu doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai như các dự án nhà ở để bán thì hiệu quả đầu tư gần như không còn", ông Nghĩa nhận định.

Từ đó, với nhà ở xã hội cho thuê, ông Nghĩa đề xuất Nhà nước cần có cơ chế hoàn trả hoặc tính lại tiền sử dụng đất theo hướng Nhà nước cho phép toàn bộ chi phí tạo lập quỹ đất hợp pháp của doanh nghiệp được tính đầy đủ vào tổng mức đầu tư của dự án.

"Nếu không tính đúng, tính đủ chi phí đất, doanh nghiệp sẽ lỗ. Nhưng nếu tính đủ mà lại không có các chính sách ưu đãi tương ứng, giá nhà ở xã hội sẽ tiệm cận giá nhà ở thương mại và mục tiêu hỗ trợ người thu nhập thấp sẽ không còn ý nghĩa. Vì vậy, điều quan trọng là Nhà nước phải chia sẻ một phần chi phí đầu vào thông qua các cơ chế ưu đãi, để vừa bảo đảm doanh nghiệp có thể đầu tư hiệu quả, vừa giữ được giá thuê nhà ở xã hội ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân", ông Nghĩa nhấn mạnh.

Đối với nhà ở thương mại cho thuê, ông đề xuất một cách tiếp cận linh hoạt hơn về tiền sử dụng đất. Cụ thể, cần xem xét miễn tiền sử dụng đất tương ứng với thời hạn cho thuê. Ví dụ, nếu dự án được vận hành cho thuê trong 10 năm thì trong 10 năm đó không thu tiền sử dụng đất; khi chuyển đổi mục đích sang bán hoặc khai thác theo hình thức khác thì Nhà nước sẽ thực hiện thu lại nghĩa vụ tài chính tương ứng.

Theo ông, cách thiết kế này sẽ giúp "gắn" nghĩa vụ tài chính với dòng tiền thực tế của dự án, thay vì thu một lần ngay từ đầu trong khi doanh nghiệp phải thu hồi vốn dần theo thời gian dài. Đây cũng là yếu tố then chốt để giảm áp lực vốn ban đầu, tạo điều kiện cho doanh nghiệp mạnh dạn tham gia phân khúc cho thuê.

Bên cạnh đó, ông Nghĩa đề xuất nên rà soát toàn bộ quỹ đất do Nhà nước đang quản lý nhưng chưa khai thác hiệu quả để bố trí cho phát triển nhà ở cho thuê và nhà ở xã hội. Đồng thời, cần tháo gỡ vướng mắc đối với quỹ đất do doanh nghiệp tự tạo lập.

Ngoài ra, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng cần nghiên cứu cho phép tăng hệ số sử dụng đất đối với các dự án nhà ở cho thuê. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp khai thác hiệu quả hơn giá trị quỹ đất, tăng số lượng căn hộ trên cùng một diện tích, cải thiện hiệu quả tài chính, đồng thời tạo điều kiện giảm giá thuê và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân. Theo ông Nghĩa, đây là công cụ chính sách quan trọng để cân bằng lại bài toán chi phí - doanh thu của mô hình nhà ở cho thuê. Chỉ khi hiệu quả đầu tư được cải thiện, doanh nghiệp mới có đủ động lực để đầu tư dài hạn và hình thành nguồn cung nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, quy mô lớn./.