Chia sẻ tại một hội thảo về giá đất, thuế đất gần đây, ông Đặng Hồng Anh, Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam cho biết, nhiều dự án tại TP.HCM hiện nay đang phải "đeo bám" các sở, ngành và đơn vị tư vấn để chờ được tính tiền sử dụng đất.
"Chúng tôi mừng khi nghe thông tin một dự án của Lotte sẽ được tính tiền sử dụng đất đầu tiên để tìm ra phương án xác định giá đất, từ đó làm cơ sở áp dụng cho các dự án khác. Nói vậy để thấy rằng, chúng tôi đã phải chờ rất lâu. Và sự chậm trễ ấy không phải lỗi của doanh nghiệp", ông Hồng Anh bày tỏ.
Ông Đặng Hồng Anh - Chủ tịch Hội Doanh nhân trẻ Việt Nam.
Vấn đề không chỉ nằm ở khâu thực hiện, mà còn bắt nguồn từ sự chồng chéo, thiếu thống nhất trong các quy định pháp luật. Theo ông Hồng Anh, Nghị định 71 quy định một trong các căn cứ để định giá đất cụ thể là phải có quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng. Đây là cơ sở để xác định thời điểm định giá, ước tính doanh thu và chi phí xây dựng.
Tuy nhiên, các văn bản pháp lý trước đó lại có những quy định khác nhau theo từng giai đoạn. Chẳng hạn, từ năm 2010 đến trước năm 2023, theo Nghị định 37/2010 về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị, các dự án có quy mô nhỏ (dưới 2ha đối với chung cư, dưới 5ha đối với các trường hợp khác) không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết, mà chỉ cần bản vẽ tổng mặt bằng phù hợp với quy hoạch phân khu.
Trong khi đó, Nghị định 35/2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, lại yêu cầu tất cả các dự án đều phải trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết dù theo quy trình rút gọn hay không. "Do đó, các dự án được triển khai trong giai đoạn từ 2010 đến 2023 đang bị thiếu cơ sở pháp lý về quy hoạch chi tiết, khiến cơ quan chức năng lúng túng, chưa trình hồ sơ để xác định tiền sử dụng đất", ông Hồng Anh nói.
Hệ quả là doanh nghiệp tiếp tục phải chờ. Mà càng chờ lâu, nguy cơ bị truy thu tiền sử dụng đất càng cao, gây ra những áp lực tài chính không đáng có trong bối cảnh thị trường còn khó khăn.
Ảnh minh họa
Nhằm tháo gỡ các nút thắt này, ông Đặng Hồng Anh đưa ra hai kiến nghị.
Thứ nhất, về khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất, ông Hồng Anh cho rằng nếu muốn bỏ hoàn toàn quy định này thì cần sửa đổi Luật Đất đai. Do đó, kiến nghị cơ quan chức năng khẩn trương nghiên cứu, trình Quốc hội tại kỳ họp tháng 10 tới để xem xét bỏ khoản thu này.
Trong thời gian chờ Quốc hội thông qua, ông đề xuất mức điều chỉnh tạm thời từ 0,5% đến tối đa 1%. Đây là mức mà doanh nghiệp có thể chấp nhận được trong bối cảnh kinh tế khó khăn, đặc biệt là với thị trường bất động sản đang chịu áp lực về thanh khoản, vốn và niềm tin.
Bên cạnh đó, cần ban hành quy định cụ thể về thời hạn tối đa cho việc xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất. "Cần quy định rõ ràng rằng trong bao nhiêu tháng, các sở, ngành, địa phương phải xác định xong giá đất. Nếu hồ sơ đầy đủ mà chậm ra quyết định thì phải làm rõ trách nhiệm của cơ quan, đơn vị liên quan", ông nhấn mạnh.
Việc rút ngắn và minh bạch quy trình không chỉ giúp doanh nghiệp chủ động kế hoạch tài chính, mà còn nâng cao tính cạnh tranh và hiệu quả đầu tư.
Thứ hai, liên quan đến tiền thuê đất hằng năm, một khoản chi phí đầu vào quan trọng với mọi doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh, ông Hồng Anh kiến nghị cần xác định biên độ điều chỉnh rõ ràng, hợp lý, tránh gây khó khăn trong tính toán hiệu quả đầu tư.
Theo quy định hiện hành, biên độ điều chỉnh tiền thuê đất hằng năm dao động từ 0,2% đến 3% và được giao cho địa phương quyết định. Tuy nhiên, nếu áp dụng mức tối đa 3% trong suốt vòng đời 50 năm của một dự án thì tổng chi phí đầu tư có thể đội lên đến vài trăm phần trăm, khiến nhà đầu tư e ngại.
"Chúng tôi kiến nghị biên độ hợp lý chỉ nên ở mức tối đa 1,5%, tốt nhất là khoảng 1% để đảm bảo ổn định trong tính toán chi phí vốn và hiệu quả đầu tư dài hạn", ông Hồng Anh nói và lưu ý rằng nếu không kiểm soát tốt, chính khoản tiền thuê đất có thể trở thành rào cản trong việc thu hút đầu tư trong và ngoài nước./.
