Gói tín dụng cho người trẻ vay mua nhà: "Mức lãi suất không cần quá thấp, nhưng cần cố định"

Lãi suất thấp, nhưng thời gian ngắn

Bám sát chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp tín dụng hỗ trợ người trẻ có thể mua được nhà, thời gian gần đây, nhiều ngân hàng đã tung ra các gói cho vay ưu đãi với lãi suất cạnh tranh. Đi đầu là ngân hàng ACB, SHB và Kienlongbank.

Được biết, ngân hàng Kienlongbank đã công bố gói tín dụng ưu đãi trị giá 3.000 tỷ đồng với lãi suất từ 0% dành cho khách hàng cá nhân, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, nhằm hỗ trợ mua nhà, tiêu dùng và sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi chưa được ngân hàng thông tin cụ thể.

Đối với ngân hàng ACB và SHB, các thông tin về gói tín dụng đã công bố rõ ràng, song mức lãi suất cho vay ưu đãi chỉ áp dụng trong thời hạn rất ngắn.

Cụ thể, gói ưu đãi "Ngôi nhà đầu tiên" của ngân hàng ACB hướng đến đối tượng khách hàng trẻ trong độ tuổi từ 18 - 35 tuổi, với lãi suất vay chỉ từ 5,5%/năm và chỉ cần trả từ 2% số vốn gốc mỗi năm.

Tuy nhiên cần lưu ý, mức lãi suất 5,5%/năm chỉ áp dụng trong 3 tháng đầu, hết 3 tháng lãi suất sẽ được thả nổi, bằng lãi suất cơ sở cộng 3,5%. Nếu vay cố định 5 năm, lãi suất tối thiểu là 8,7% và gói vay này không áp dụng cho vay mua chung cư.

Tương tự, gói vay vốn 16.000 tỷ đồng phục vụ nhu cầu mua nhà với lãi suất cho vay ưu đãi 3,99%/năm của ngân hàng SHB cũng áp dụng trong thời hạn ngắn.

Theo đó, gói vay cho phép khách hàng được vay tối đa 90% giá trị tài sản dự định mua, không giới hạn số tiền vay với thời hạn tối đa là 35 năm. Ngoài ra, khách hàng sẽ được miễn trả gốc đến 5 năm, lịch trả nợ gốc thiết kế riêng theo khả năng tài chính.

Tuy nhiên, ở gói vay cơ bản, lãi suất ưu đãi 3,99%/năm được áp dụng cố định chỉ trong 3 tháng. Nếu cố định 6 tháng và 1 năm, mức lãi suất áp dụng lần lượt là 5,39%/năm và 8,39%/năm.

Ưu đãi chưa thực sự hấp dẫn?

Theo nhiều đánh giá, các gói cho vay mới nhằm hỗ trợ người trẻ sở hữu nhà ở với mức lãi suất ưu đãi áp dụng từ 3 tháng đến 1 năm là thời gian quá ngắn, khiến người vay không đủ khả năng xoay sở tài chính, nhất là đối với các khoản vay lớn.

Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho biết, mức giá "phổ cập" chung cư tại Hà Nội hiện đã đạt 4 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, thu nhập bình quân người dân Thủ đô chỉ khoảng 20 triệu đồng/tháng. Như vậy, để người dân, đặc biệt là giới trẻ có thể mua nhà, họ phải vay tối thiểu 1,5 - 2 tỷ đồng (tương đương 40 - 50% giá trị căn nhà).

"Với khoản vay lớn như vậy, nhưng lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng từ 3 tháng đến 1 năm, thực sự sẽ không giải quyết được nhiều về bài toán tài chính cho người vay", ông Hiếu nói và cho rằng các gói ưu đãi này, nhìn chung chưa thực sự nổi bật.

Lý giải thêm, chuyên gia cho biết, hiện nay rất nhiều ngân hàng đang triển khai các gói cho vay mua bất động sản với lãi suất và thời gian áp dụng tương tự.

Đơn cử như PVcomBank, ngân hàng đang triển khai gói tín dụng vay mua bất động sản với lãi suất 3,99%/năm, áp dụng trong 3 tháng đầu, thời gian vay lên tới 35 năm. Với mức lãi suất 5,99% và 6,2%, thời gian áp dụng sẽ là 6 tháng đầu và 1 năm.

SeABank đang áp dụng mức lãi suất cho vay mua nhà 5,5%/năm trong 1 năm đầu, sau đó sẽ áp mức lãi suất thả nổi. Tương tự, Shinhan Bank đang áp dụng lãi suất cho vay mua nhà 5,85 - 7%/năm nhưng giới hạn cố định lãi suất 1 năm.

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV cũng áp dụng mức lãi suất tối thiểu 5%/năm cố định trong 6 tháng đầu đối với khoản vay từ 36 tháng hoặc 5,5%/năm cố định trong 12 tháng đầu với khoản vay từ 60 tháng tuỳ tỉnh thành.

"Thực tế, cho vay với lãi suất thấp trong ngắn hạn là chương trình đang được rất nhiều ngân hàng thực hiện để hỗ trợ người dân vay mua bất động sản. Vì vậy, các gói ưu đãi tín dụng hỗ trợ người trẻ sở hữu nhà của một số ngân hàng vừa công bố chưa thực sự hấp dẫn", TS. Nguyễn Trí Hiếu nhìn nhận.

Cẩn trọng bẫy "thả nổi"

Cũng theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, người mua cần cân nhắc cẩn thận trước khi lựa chọn gói tín dụng ưu đãi để mua nhà. Do khi hết thời gian ưu đãi, ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi đối với khoản vay. Trong khi đó, công thức tính lãi suất thả nổi bằng lãi suất cơ sở do ngân hàng xác định cộng với biên độ lãi suất (thường 3,5 - 4,5%). Đáng lưu ý, mặt bằng lãi suất sẽ có xu hướng tăng lên trong thời gian tới, nên lãi suất cơ sở cũng có khả năng sẽ tăng theo, kéo theo lãi suất thả nổi tăng.

Ví dụ với gói tín dụng của ngân hàng ACB, sau 3 tháng đầu được áp dụng mức lãi thấp 5,5%/năm, người mua sẽ phải áp lãi thả nổi, bằng lãi suất cơ sở cộng 3,5%. Với lãi suất cho vay trung bình hiện đang 8%/năm, thì lãi suất thả nổi sẽ là 11,5%. Tuy nhiên, mức lãi suất thả nổi sẽ không đảm bảo là 11,5% ở thời điểm cuối năm nay.

"Mặt bằng lãi suất sẽ có xu hướng tăng lên trong thời gian tới, nên việc áp dụng lãi suất thả nổi sẽ khá rủi ro cho người vay", ông Hiếu nhận định.

Vì vậy, chuyên gia khuyến nghị người dân nên chọn gói dịch vụ có sự cân bằng về hạn mức cho vay và lãi suất để tránh rủi ro. Đồng thời, người dân chỉ nên vay từ 30 - 40% giá trị ngôi nhà định mua. Nếu vượt quá mức này, khả năng kiểm soát chi tiêu hàng tháng của người vay sẽ gặp nhiều khó khăn và không thể cân bằng được.

Với các ngân hàng đang thiết kế gói vay ưu đãi cho người dân vay mua nhà, nên xem xét, công bố cơ chế tính lãi suất sau thời kỳ ưu đãi, hoặc ổn định mức lãi suất trong thời kỳ ưu đãi đủ dài để người dân yên tâm tiếp cận gói vay, có cơ hội sở hữu nhà ở.

Nói về vấn đề này, PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân, Giảng viên Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cũng cho rằng, lãi suất thả nổi ở giai đoạn sau ưu đãi sẽ không chỉ gây ra áp lực tài chính lớn mà còn khiến khách hàng không chủ động trong việc lên kế hoạch tài chính, bởi không biết lãi suất phải thanh toán giai đoạn tới là bao nhiêu, mỗi tháng phải trả cho ngân hàng bao nhiêu. Do vậy, người mua cần cân nhắc cẩn thận vấn đề này.

"Việc vay mua nhà thường là khoản vay dài hạn, do đó, các chương trình ưu đãi lãi suất cần được thiết kế với mức lãi suất thấp cố định trong khoảng 10 - 20 năm. Nếu chỉ áp dụng ưu đãi trong vài tháng đầu thì chưa thực sự có ý nghĩa, mà chỉ mang tính hình thức", PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân nhìn nhận.

Theo đó, để làm được điều này, các ngân hàng cần phải có thêm sự hỗ trợ từ phía Ngân hàng Nhà nước bởi vốn huy động của các ngân hàng thương mại chủ yếu là ngắn hạn. Sau khoảng thời gian ưu đãi trong khả năng của các ngân hàng thương mại, Ngân hàng Nhà nước nên đứng ra và có chính sách hỗ trợ các gói vay cố định trong suốt thời gian vay. 

PGS.TS. Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh: "Mức lãi suất không cần quá thấp, nhưng cần cố định"./.