Giao dịch qua sàn tạo tính minh bạch cho thị trường
Trong dự thảo mới nhất của Luật Kinh doanh Bất động sản đang được lấy ý kiến, Điều 57 quy định hai loại giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua sàn, gồm: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.
Tuy nhiên, đưa ra ý kiến về vấn đề này, nhiều chuyên gia cho rằng, không chỉ hai trường hợp được quy định như dự thảo mà mọi giao dịch nhà đất đều phải thông qua sàn.
Chia sẻ tại Hội thảo "Lấy ý kiến dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất Động sản (sửa đổi)", ông Lê Hồng Nguyên, Trưởng Cơ quan đại diện Liên đoàn Luật sư Việt Nam tại TP.HCM cho biết, quy định "tổ chức, cá nhân khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch" từng được nêu tại Luật Kinh doanh Bất động sản 2006. Sau đó, yêu cầu này được bỏ khi sửa đổi luật năm 2014 nhằm nới lỏng cho thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy, do không có quy định mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn nên không thể kiểm soát được việc mua bán, nhất là giá trị thật của các hợp đồng chuyển nhượng. Điều này đã để lại nhiều hệ lụy lớn cho thị trường như phân lô bán nền tràn lan, bong bóng bất động sản.
Theo ông Nguyên, dù cơ quan thuế đưa ra rất nhiều giải pháp để ngăn chặn việc khai khống giá mua bán, chống thất thu thuế từ việc giao dịch bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê…) nhưng sự minh bạch của thị trường vẫn chưa đảm bảo. Dẫn chứng là có cả những trường hợp, người dân mua nhà 10 tỷ đồng nhưng chỉ kê khai 1 tỷ đồng.
"Khi nhiều loại giao dịch được bỏ qua yêu cầu lên sàn thì giải quyết đúng được một vấn đề là tạo thông thoáng cho thị trường, còn lại là vô vàn hệ luỵ. Đơn cử như không có sàn thì không kiểm soát được giá thị trường, gây ảnh hưởng an ninh tiền tệ", ông Nguyên nói.
Vì vậy, theo vị luật sư, để ngăn chặn việc khai khống giá mua bán, cũng như tạo tính minh bạch cho thị trường nên quy định bắt buộc tất cả giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, trừ trường hợp chuyển nhượng cho người cùng huyết thống hoặc tài sản thừa kế (cha mẹ, con cái, anh em…).
Có cùng quan điểm, Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ nhiệm cơ quan truyền thông Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho rằng, việc kinh doanh bất động sản phải qua sàn mới đảm bảo tính minh bạch cho thị trường, tăng cơ sở giữ liệu về giá thị trường của bất động sản.
Hơn hết, Nghị quyết 18/2022 cũng đã nêu rõ, yêu cầu công khai giá đất, bắt buộc giao dịch phải thông qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt. "Vì vậy, dự thảo luật cũng cần đưa vào để áp dụng thực hiện, không nên bàn lùi", ông Hậu nhấn mạnh.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho ý kiến, Điều 57 dự thảo Luật cần bổ sung yêu cầu cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với "đầu nậu", doanh nghiệp để phân lô, bán nền phải giao dịch thông qua sàn bất động sản. Trừ trường hợp giao dịch với người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật. Mục tiêu là để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo cũng như các cơn "sốt đất" đã xảy ra trong thời gian qua.
Gấp rút hoàn thiện dự thảo luật đúng tiến độ và có hiệu quả
Trong khuôn khổ Hội thảo, bên cạnh đề xuất mọi giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, giới chuyên gia còn cho rằng, cần bổ sung các định nghĩa, khái niệm của những loại hình bất động sản mới chưa được quy định trong luật hiện nay.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng chỉ mới giải thích khái niệm của những loại hình nhà ở như: Nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội… Nhưng thực tế, trên thị trường hiện nay đã xuất hiện rất nhiều loại hình mới như officetel, condotel, shop house. Do đó, trong hệ thống quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật chuyên ngành xây dựng không có khái niệm về các loại hình này. Điều này đã và đang gây ra nhiều khó khăn trong việc phê duyệt, giám sát, kiểm tra các dự án.
Vì vậy, góp ý dự thảo luật lần này, ông Khiết kiến nghị bổ sung định nghĩa, khái niệm của các loại hình chưa được quy định trong pháp luật.
"Quan trọng nhất đối với ngành kỹ thuật là phải có cơ sở tiêu chuẩn kỹ thuật, sau đó mới đưa vào trong các pháp luật để áp dụng. Chứ nếu đưa ra các loại hình này mà không có tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật kèm theo thì không có cách nào xử lý được", ông Khiết bày tỏ.
Luật Kinh doanh Bất động sản ban hành từ năm 2014 đã tạo ra hành lang pháp lý, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản và nhà ở trong thời gian qua. Tuy nhiên, sau hơn 8 năm đi vào cuộc sống, trong quá trình thực thi, bộ luật này đã bộc lộ không ít bất cập, hạn chế, có nhiều quy định chồng chéo với các luật liên quan, có những quy định không còn phù hợp với thực tiễn. Do đó, việc sửa đổi luật là rất cần thiết nhằm đáp ứng các yêu cầu thực tiễn đang đặt ra.
Giới chuyên gia nhận định, nếu những vướng mắc pháp lý không được tháo gỡ, thị trường bất động sản còn gặp nhiều khó khăn trong dài hạn. Đặc biệt, những khủng hoảng, trầm lắng ở thời điểm hiện tại sẽ khó mà vượt qua để bước sang một trạng thái hồi phục, tích cực hơn.
Vì vậy, quan điểm của hầu hết chuyên gia là các cơ quan làm luật cần lắng nghe và tiếp thu một cách kỹ lưỡng những góp ý để nhanh chóng hoàn thiện, có hiệu quả dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) cũng như các bộ luật khác./.
