GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Cần những giải pháp đột phá để cải cách thị trường bất động sản

Theo GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, hiện nay, các doanh nghiệp đang khó khăn và thiếu vốn trầm trọng. Do đó, nếu muốn thị trường bất động sản phục hồi và phát triển thì cần “cởi trói” mạnh mẽ cho các doanh nghiệp.  

********

Thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một chu kỳ với nhiều khó khăn và thách thức lớn chưa từng có. Thời gian qua, Chính phủ và các bộ, ngành đã có nhiều động thái “bơm oxy”, quyết liệt tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản nhưng đến nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn đang trong giai đoạn "nín thở", chờ đợi biến chuyển tích cực hơn của thị trường. Một trong những sự chờ đợi lớn nhất chính là việc tháo gỡ vướng mắc trong thủ tục pháp lý, khơi thông dòng vốn cho thị trường. Chỉ khi nào giải quyết được hai vấn đề cấp thiết này thì các doanh nghiệp bất động sản mới có thể hồi phục “sức khoẻ” và tăng trưởng mạnh mẽ.

Là người có nhiều năm kinh nghiệm và gắn bó với thị trường bất động sản, GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có những chia sẻ với Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) về bức tranh thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại, đồng thời đưa ra dự báo và giải pháp để phục hồi, phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh thị trường.  

“Việc sửa luật cần tránh sự chồng chéo, tạo ra sự đình trệ nghiêm trọng hơn”

PV: Thưa GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, theo quan sát của ông, trước những diễn biến khó lường của thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế, ông đánh giá ra sao về thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay?

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Theo tôi, trong giai đoạn này, thị trường bất động sản Việt Nam khó khăn hơn nhiều so với tình trạng trầm lắng của 10 năm trước. Có thể nói, 10 năm trước, thị trường vướng phải giai đoạn trầm lắng kéo dài từ 2009 - 2013. Tại thời điểm đó, có một điểm nổi bật là các dự án nhà ở thương mại cao cấp vướng phải nợ xấu và Việt Nam đã giải quyết tình trạng này trong một thời gian khá dài - đến năm 2018 mới có thể gọi là hoàn tất việc xử lý. 

Thế nhưng, trong bối cảnh hiện nay, khó khăn của thị trường bất động sản không chỉ đơn giản là nợ xấu, mà xuất phát chính từ những vướng mắc về chính sách, thủ tục pháp lý của dự án. Và có thể nhận định rằng, thị trường bất động sản hiện nay “lâm bệnh nặng” hơn trước rất nhiều. Bởi vì vướng mắc pháp lý đến từ trăm bề như chuyện khó phê duyệt dự án, dự án triển khai chậm, dự án treo… 

Việc không phê duyệt được dự án đã làm mất đi nguồn vốn tạo thành từ bán bất động sản hình thành trong tương lai. Mà chúng ta đều biết rằng, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển dựa vào vốn tín dụng, kể cả cổ phiếu, trái phiếu cũng chỉ đáp ứng được 30%, còn 70% là vốn từ bán bất động sản hình thành trong tương lai. Tức là người mua trả tiền trước để cho doanh nghiệp xây dựng bất động sản cho mình. 

Tôi cho rằng, đây là cơ chế thông minh đối với những đất nước đang thiếu vốn. Và điều này làm cho việc đầu tư bất động sản trở nên khá dễ dàng. Nhưng điều quan trọng là chúng ta quản lý rủi ro từ việc bán bất động sản hình thành trong tương lai như thế nào? 

Trên thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp doanh nghiệp bán bất động sản hình thành trong tương lai rồi “ôm tiền chạy”. Thế nhưng hiện nay, pháp luật tại Việt Nam cũng đang dần được nâng cấp để thích ứng với mọi thay đổi nhanh chóng của thị trường, điển hình là Luật Kinh doanh bất động sản đang được nâng cấp từng bước một. Và đến nay, tình trạng rủi ro như trên gần như đã không còn xảy ra trên thị trường bất động sản, hoặc nếu có thì chỉ là số lượng rất nhỏ (một vài dự án).

Nhưng hiện nay, các dự án bất động sản bị “tắc” do pháp luật không cho phép hoặc không đủ điều kiện để được phê duyệt dự án, từ đó doanh nghiệp sẽ không có nguồn vốn để triển khai dự án. 

Chính vì vậy, hiện nay các doanh nghiệp bất động sản đang khó khăn và thiếu vốn trầm trọng. Nhưng, hình thức để tạo vốn nhanh nhất tại Việt Nam là bán bất động sản hình thành trong tương lai cũng đang bị “tê liệt”. Cùng với đó, do nhiều doanh nghiệp thiếu vốn nên tại hàng loạt dự án đã xuấthiện tình trạng bán hạ giá các sản phẩm. Đây cũng là điều bình thường trong cơ chế thị trường. 

Chính vì vậy, trước mắt, để có thể khắc phục được những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản sẽ mất rất nhiều công sức. Chúng ta cũng hy vọng rằng, việc sửa 3 luật: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai nếu được thực hiện tốt sẽ mang lại những “tia hy vọng” sáng rõ cho thị trường.

Tuy nhiên, cần phải nhấn mạnh rằng, việc sửa luật luôn cần phải xem xét, cân nhắc thật kỹ lưỡng để tránh việc tạo ra nhiều chồng chéo pháp luật tiếp tục gây khó khăn trong việc phê duyệt dự án, tránh tạo ra sự đình trệ nghiêm trọng hơn. 

PV: Trước sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, nhất là công tác xây dựng chính sách, pháp luật mới cho thị trường, Giáo sư đánh giá như thế nào về chất lượng và tiến độ điều chỉnh chính sách, pháp luật lần này?

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Thực tế hiện nay, Việt Nam vẫn vướng phải câu chuyện là sử dụng rất nhiều cách thức để hạn chế việc xung đột pháp luật, để pháp luật được áp dụng vào thực tiễn cuộc sống một cách hanh thông nhất. Thế nhưng, dường như chúng ta vẫn chưa thực sự có một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh, ít nhất là trong lĩnh vực bất động sản. 

Trước đây, trong Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015, sửa đổi năm 2020 đã đưa ra nguyên tắc áp dụng pháp luật đối với quy định pháp luật điều chỉnh cùng một vấn đề: 

Thứ nhất, văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cao hơn ban hành thì có hiệu lực pháp luật cao hơn.

Thứ hai, đối với các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành thì văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau có hiệu lực pháp luật cao hơn. 

Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang được kỳ vọng sẽ hồi phục và phát triển trong thời gian tới. (Ảnh minh họa: Reatimes)

Việc tồn tại đồng thời hai nguyên tắc áp dụng pháp luật như vậy có thể áp dụng được khi chúng ta chưa có khả năng rà soát tổng thể và xây dựng lại toàn bộ hệ thống pháp luật. Đến nay, rất nhiều luật đã có dự thảo quy định kiểu khác thể hiện sự "bí bách" cao hơn "quy định của các văn bản quy phạm pháp luật khác trái với quy định của luật này thì áp dụng quy định của luật này". Ngoài ra, xu hướng các luật sửa đổi đều cố gắng quy định thật chi tiết dưới dạng Bộ luật để ngăn chặn tình trạng "lách luật" muôn hình, muôn vẻ trên thực tế; xác định phạm vi điều chỉnh không đúng, hoặc xác định đã đúng nhưng cứ quy định ra ngoài phạm vi điều chỉnh đó... Từ đó, đã dẫn đến những xung đột pháp luật có khả năng bị đẩy lên cao trào. Vì vậy, chúng ta đang có những hạn chế trong việc giải quyết các xung đột pháp luật và điều này rất nguy hiểm cho thị trường. 

Tôi lấy ví dụ về một luật cụ thể mà hiện nay chúng ta đang quan tâm - Luật Đất đai. Thực tế, phạm vi điều chỉnh luật là quản lý và sử dụng đất đai. Trong khi việc sử dụng lại thuộc các luật khác như Luật Nhà ở, Luật Quản lý, sử dụng tài sản công, Luật Du lịch, Luật Lâm nghiệp,... Tình trạng pháp luật như vậy làm sao thoát được khỏi chồng chéo... 

Dẫn ra như vậy để thấy rằng, hiện nay chúng ta đang rất “chật vật” trong việc sửa đổi các Luật. 

“Nếu muốn phát triển mạnh thì cần ‘cởi trói’ hơn nữa cho doanh nghiệp”

PV: “Sức khoẻ” của những chủ thể liên quan đến thị trường bất động sản hiện nay đang như thế nào, thưa ông?

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Trong tất cả các quốc gia áp dụng cơ chế thị trường thì vai trò của doanh nghiệp rất quan trọng. Đây cũng là động lực cơ bản để một đất nước có thể phát triển bền vững. Và trên thực tế, khi đã áp dụng cơ chế thị trường thì Nhà nước chỉ giữ vai trò quản lý, định hướng. Một số quốc gia trên thế giới đã quy định, Nhà nước quản lý trực tiếp khu vực kinh tế vĩ mô sao cho ổn định, còn kinh tế vi mô là câu chuyện thuộc về hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ giải quyết tranh chấp và thu thuế. Sắc thuế cũng tính toán sao cho tạo động lực để phát triển thị trường.

Việt Nam đã có chủ trương, quy định cụ thể trong đường lối coi kinh tế tư nhân là động lực quan trọng để phát triển đất nước. 

Với nhiều quốc gia trong khu vực và trên thế giới, kinh tế ngoài nhà nước chiếm vị trí dẫn dắt thị trường, đáp ứng nhu cầu xã hội, còn Nhà nước chỉ làm thuần tuý một việc là quản lý thật tốt kinh tế vĩ mô.

Có thể nói, thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang được kỳ vọng sẽ hồi phục và phát triển trong thời gian tới. Kinh tế bất động sản không thuộc kinh tế vĩ mô, nhưng lại dễ làm cho kinh tế vĩ mô bất ổn khi thị trường vốn dồn nhiều vào bất động sản mà thị trường bất động sản lại "đóng băng". Những khía cạnh nhạy cảm về tài chính như vậy chưa được điều chỉnh phù hợp trong pháp luật Việt Nam hiện hành, nên nhiều doanh nghiệp vẫn bị rơi vào khó khăn. 

Có thể thấy rằng, khi sử dụng nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng sẽ không thể có chuyện lãi suất thấp và cũng không thể huy động đủ cho phát triển thị trường bất động sản, trong khi đó tiềm lực của các tổ chức tài chính trong nước cũng rất yếu. Luật pháp nước ta vẫn chưa cho thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tài chính nước ngoài, người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam nhưng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở. Thế là, vốn đầu tư luôn bị thiếu và người nước ngoài muốn định cư ở Việt Nam cũng không dám mua nhà ở. Đây cũng là sự "cọc cạch" pháp luật tự ta làm ra, mô hình kinh tế mở chưa đầy đủ.

Có một thực tế cần nhìn nhận, Việt Nam đã ký rất nhiều hiệp định thương mại tự do, đặc biệt là 2 hiệp định là EVFTA và CPTPP - hai hiệp định thương mại tự do có tầm cỡ thế giới. Lẽ ra, Việt Nam nên tìm cách để tận dụng nhiều nhất từ hai hiệp định này, từ đó tạo ra khả năng phát triển kinh tế trong nước. Nếu chúng ta không tạo cơ hội cho doanh nghiệp Việt Nam thì thị trường nội địa sẽ bị các doanh nghiệp nước ngoài lợi dụng. Nếu không xuất khẩu được thì sẽ không tận dụng được sự mở rất rộng của thị trường nước ngoài. 

Thực tế, việc thực hiện các hiệp định thương mại tự do rất có lợi cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam. Nên lưu ý rằng, bất động sản không dịch chuyển được nhưng vẫn có khả năng “xuất khẩu tại chỗ”. Tại chỗ có nghĩa là không ai mang đi được, nhưng ta vẫn e ngại, có lẽ chủ yếu là pháp luật quốc tế. Nếu ta thấy ta còn yếu về kinh doanh quốc tế thì ta học, thấy còn yếu mà sợ thì không bao giờ giỏi được. 

Do đó, nếu muốn phục hồi và phát triển thì cần “cởi trói” mạnh mẽ cho doanh nghiệp trong nước. 

PV: Ông có nhìn thấy “cửa sáng” của thị trường?

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng, giai đoạn tới, khó khăn lớn nhất của thị trường bất động sản vẫn là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật và tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp. 

Dù không nhiều nhưng ta vẫn có thể hy vọng rằng, sắp tới, việc sửa đổi các luật sẽ không còn chồng chéo, đan xen và đi vào thực tế cuộc sống. Và cũng đã đến lúc cần nhìn ra rằng, phải có nguồn vốn từ các tổ chức tài chính nước ngoài, cần cho phép và thúc đẩy, tạo điều kiện để doanh nghiệp vay và kiểm soát được những rủi ro từ việc cho vay đó.

Hiện nay, cần phải tạo điều kiện cho doanh nghiệp tích cực sản xuất, kinh doanh, đưa nền kinh tế Việt Nam phát triển để có lợi cho hội nhập kinh tế thế giới. 

PV: Đi sâu phân tích triển vọng của nền kinh tế Việt Nam và thị trường bất động sản, Giáo sư có thể dự báo thị trường bất động sản sẽ phục hồi và diễn biến như thế nào trong thời gian tới?

GS. TSKH. Đặng Hùng Võ: Tại thời điểm này rất khó dự báo được thời điểm phục hồi của thị trường bất động sản. Trước hết, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi phải tới kỳ họp cuối năm 2023 mới được thông qua, tới giữa năm 2024 mới có hiệu lực thi hành. Mặt khác, việc xây dựng các Luật sửa đổi này liệu đạt được hiệu quả như thế nào cũng là một câu hỏi lớn đang được đặt ra. 

Về cá nhân, tôi chưa nhìn thấy nhiều “ánh sáng”. Đây là những thực tế mà chúng ta phải nhìn nhận và tìm cách vượt qua. Nếu không làm được thì chúng ta vẫn sẽ mãi loay hoay quanh cái mà các nước hay gọi là “bẫy thu nhập trung bình”.

Và về mặt quản lý, cần có sự thống nhất, đồng bộ giữa các bộ, ngành có liên quan. Cụ thể, đất đai thuộc quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhà ở và bất động sản thuộc quản lý của Bộ Xây dựng, dự án đầu tư thuộc quản lý của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn tín dụng thuộc quản lý của Ngân hàng Nhà nước, vốn trái phiếu, cổ phiếu thuộc quản lý của Bộ Tài chính. 

Tôi xin nhấn mạnh là chúng ta cần những giải pháp để ổn định kinh tế vĩ mô, cải cách thị trường bất động sản vì lợi ích nền kinh tế quốc dân và lợi ích của từng người dân.

PV: Xin cảm ơn những chia sẻ của Giáo sư!