Các doanh nghiệp bất động sản và cả ngân hàng thương mại đang rất lo ngại về một số điều khoản chưa rõ ràng và tạo ra nhiều cách hiểu trong Thông tư 06/2023/TT-NHNN sẽ có hiệu lực từ 1/9/2023. Đặc biệt, khoản 9 Điều 8 quy định: Không cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.
Nhiều ý kiến băn khoăn về khái niệm “dự án đầu tư không đủ điều kiện kinh doanh”, tức là chủ đầu tư không được vay vốn khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh, trong khi đây lại là giai đoạn cần vốn nhất của doanh nghiệp, và trên thực tế, nếu chứng minh được năng lực sử dụng vốn cũng như khả năng trả nợ thì các ngân hàng thương mại vẫn có thể linh hoạt cho vay.
Theo đó, nếu không sửa đổi quy định một cách cụ thể, dễ hiểu hơn, điều này có thể khiến các tổ chức tín dụng gặp lúng túng hơn trong việc lựa chọn dự án cho vay; gây ách tắc hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Ngày 17/8, Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đã có cuộc họp với Bộ Xây dựng và đại diện các doanh nghiệp nhằm rà soát Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/6/2023 và Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 17/4/2023 của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.
Phó Thủ tướng Lê Minh Khái đề nghị Ngân hàng Nhà nước căn cứ quy định của pháp luật, chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền được giao cũng như tình hình thực tế… nghiên cứu kỹ lưỡng những kiến nghị, đề xuất xác đáng của doanh nghiệp, làm rõ bản chất vấn đề để có giải pháp điều chỉnh phù hợp, đúng pháp luật, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản trong điều kiện hiện nay.
Để cung cấp thêm một góc nhìn về tác động của Thông tư 06 và giải pháp khơi thông, tăng cường nguồn vốn hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản phục hồi trong thời gian tới, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trao đổi với chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh.
Chính sách khi ban hành phải đúng, trúng, không cản trở sự phát triển
PV: Thưa PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, các doanh nghiệp bất động sản đang dồn sự chú ý vào Thông tư 06 và cho rằng một số quy định tại Thông tư này có thể khiến việc tiếp cận vốn trở nên khó khăn hơn. Ông nhìn nhận như thế nào về vấn đề này?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Có thể thấy, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã đưa ra chủ trương chuyển chính sách tiền tệ từ "chặt chẽ" (trước tháng 10/2022) sang "chắc chắn" (từ tháng 10/2022) và tiếp tục chuyển sang "linh hoạt, nới lỏng hơn" (từ tháng 6/2023) nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn cần tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng, tạo việc làm, sinh kế cho người dân.
Chính vì thế, đến thời điểm hiện nay, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) gần như đã giao cho các ngân hàng thương mại (NHTM) thẩm quyền tự xem xét, đánh giá những rủi ro, lợi nhuận có thể mang lại của từng khách hàng để từ đó quyết định việc cho vay, chuyển nhóm nợ và gia hạn các khoản nợ cho vay. Như vậy, NHTM được chủ động, linh hoạt thực hiện các khoản cho vay, kể cả đối với các khoản vay bất động sản.
Tuy nhiên, NHNN đang lo cho sức khoẻ của các NHTM, cũng chính là lo cho sự an toàn của hệ thống tài chính tiền tệ và cả nền kinh tế Việt Nam. Với 2 năm khủng hoảng, khi các NHTM cơ cấu nợ, giãn nợ thì nợ xấu đã phình lên rất lớn. Nếu không cẩn trọng thì chỉ một ngân hàng đổ bể sẽ kéo theo sự đổ bể của cả hệ thống ngân hàng.
Do đó, dù NHNN đã trao quyền tự quyết về việc cho vay theo room tín dụng cho các NHTM nhưng vẫn phải quy định thêm những điểm không được cho vay vì sẽ gây nguy hiểm đến tình hình tài chính của bản thân ngân hàng cũng như cả hệ thống tài chính của Việt Nam.
Các quy định của Thông tư 06 nhấn mạnh hơn về điều kiện kinh doanh và tính pháp lý của các dự án bất động sản. Tuy nhiên, nếu có vấn đề chưa rõ ràng khiến việc thực thi trở nên lúng túng và kém hiệu quả thì cần phải xem xét, rà soát lại như chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ và đặc biệt là chỉ đạo trước đó của Thủ tướng Chính phủ theo tinh thần tại Văn bản số 746/TTg-KTTH ngày 16/8/2023 giao Phó Thủ tướng Lê Minh Khái chủ trì họp ngay với NHNN và các cơ quan liên quan để nghiên cứu sửa đổi Thông tư 06, nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp.
Điều mấu chốt là cần hài hòa, cân bằng được việc tạo điều kiện cho doanh nghiệp vay vốn nhưng vẫn đảm bảo được sự an toàn của hệ thống tài chính.
Tôi muốn nhấn mạnh đến tinh thần chỉ đạo rất quyết liệt của Thủ tướng là NHNN và các cơ quan có liên quan cần tiếp tục thực hiện quyết liệt, kịp thời, hiệu quả các giải pháp nâng cao khả năng tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, với tinh thần cầu thị, lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp, người dân, bảo đảm chính sách khi ban hành phải đúng, trúng, không cản trở sự phát triển.
PV: Ngân hàng phải lo đảm bảo an toàn, nên chuyện tránh nợ xấu là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, khi xét duyệt cho doanh nghiệp vay vốn, ngân hàng cũng đã kiểm tra rất kỹ các phương án kinh doanh, không phải dễ dàng cho vay?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Mỗi doanh nghiệp, mỗi dự án nếu muốn vay thì phải đảm bảo rằng dự án đủ điều kiện kinh doanh, phải có đầy đủ giấy tờ, chứng từ về thủ tục pháp lý của dự án, phải hoàn thành đến một mức độ nhất định. Các NHTM khi cho vay phải tính toán kỹ càng để có thể thu hồi được vốn và lợi nhuận. Do đó, các quy định đặt ra cũng cần phù hợp, tránh tạo thêm những rào cản không đáng có kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp.
PV: Thông tư 06 bổ sung các trường hợp không được tiếp cận vốn tín dụng không chỉ tác động đến hoạt động kinh doanh bất động sản thuộc “ngành nghề đầu tư, kinh doanh có điều kiện”, mà còn tác động tiêu cực đến đầu tư phát triển nói chung vì một số dự án đầu tư khác cũng sẽ rơi vào trường hợp bị cấm cho vay, như các dự án đầu tư theo phương thức PPP thực hiện các công trình hạ tầng, cầu đường, cảng, sân bay, nhà máy phát điện, bệnh viện, trường học, nông, lâm, ngư nghiệp…?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Chúng ta đang rất cẩn trọng trong mọi hoạt động đầu tư nói chung. Thực tế, ở thời điểm trước đây, các chủ đầu tư thực hiện dự án BT, BOT chỉ có khoảng 10 - 20% vốn tự có, được sử dụng cho các chi phí đấu thầu, đặt cọc… cho đấu thầu, còn vốn dùng trong đầu tư dự án sau khi thắng thầu là vay ngân hàng. Nhà nước đứng ra bảo lãnh để các ngân hàng thương mại cho doanh nghiệp thực hiện các dự án đầu tư theo phương thức PPP vay và Nhà nước sẽ có những mức giảm lãi suất phù hợp đối với những doanh nghiệp này. Nhưng hiện nay không thực hiện như vậy nữa.
Nếu hiểu theo Thông tư 06 mới ban hành thì các doanh nghiệp sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận là chủ đầu tư dự án PPP thì sẽ có đủ pháp lý và phát sinh nhu cầu huy động vốn để bù đắp tài chính cho các khoản đầu tư thực hiện dự án, hoặc có nhu cầu tìm "bên thứ 3" để mời góp vốn, hợp tác đầu tư.
Và điều này sẽ dẫn đến vấn đề là chủ đầu tư phải có đủ nguồn vốn đầu tư hoặc có khả năng tự mình vay vốn để thực hiện dự án, hoặc tìm được "bên thứ 3" có đủ năng lực để có thể tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh.
PV: Vừa qua, doanh nghiệp khó khăn, nhưng các ngân hàng vẫn báo lãi lớn, một trong những lý do được cho là vì chênh lệch lãi suất đi vay và cho vay lớn. Ông nhìn nhận như thế nào về điều này?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Lãi lớn vì thực tế các NHTM đang khoanh nợ, giãn hoãn nợ, các khoản nợ xấu chưa được tính toán đầy đủ và đã cho vay thì sẽ có lãi dự tính nên con số mà các ngân hàng báo lãi lớn chưa thể hiện được điều gì.
Doanh nghiệp vẫn cần được hỗ trợ về lãi suất
PV: Nhiều doanh nghiệp cho biết, dù lãi suất điều hành đã giảm nhưng mức lãi suất thực chi hiện vẫn là 12-13%/năm. Ông đánh giá ra sao về mức lãi suất cho vay hiện nay? Với mức lãi suất này thì liệu doanh nghiệp có thể vay được để sản xuất, kinh doanh hay không?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Việc giảm lãi suất đang được NHNN ủng hộ và tích cực chỉ đạo các NHTM giảm lãi suất cho vay. Nhưng chúng ta cũng phải nhìn thấy rằng, trong thời gian qua, các ngân hàng đã huy động lãi suất tương đối cao nên việc hạ lãi suất phải được thực hiện một cách từ từ. Vì các ngân hàng cũng phải cân đối mọi chi phí, lợi nhuận một cách hợp lý thì mới có thể cho doanh nghiệp vay vốn với lãi suất thấp hơn.
"Để doanh nghiệp có thể phục hồi mạnh mẽ trong bối cảnh hiện nay thì cần nhiều hơn, nhanh hơn, đồng bộ hơn những chính sách hỗ trợ lãi suất và cung tiền từ phía ngân hàng".
- PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh -
Hy vọng trong thời gian tới, lãi suất sẽ tiếp tục được giảm thêm 1,5 - 2%. Tất nhiên, rủi ro về nợ xấu và chi phí khác đang gia tăng nhưng các ngân hàng có thể xem xét, chủ động cân đối, quyết giảm thiểu rủi ro để giảm lãi suất, từ đó mới thúc đẩy được tăng trưởng tín dụng. Trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế chậm và thị trường bất động sản ảm đạm, việc giảm lãi suất được thực hiện nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp hồi phục, phát triển. Nhìn nhận khách quan thì đây là sự cố gắng, nỗ lực rất lớn từ phía các ngân hàng thương mại. Tất nhiên, để doanh nghiệp có thể phục hồi mạnh mẽ trong bối cảnh hiện nay thì cần nhiều hơn, nhanh hơn, đồng bộ hơn những chính sách hỗ trợ lãi suất và cung tiền từ phía ngân hàng.
PV: Chỉ số lạm phát đã dần ổn định. Như ông phân tích, các ngân hàng đã bắt đầu giảm lãi suất, dù mức giảm và độ thẩm thấu còn chậm. Bối cảnh này có nên tung ra những chính sách tiền tệ nới lỏng hơn không?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Hiện nay có nhiều ý kiến cho rằng, NHNN đang nới lỏng chính sách tiền tệ nhưng thực tế là chúng ta đang thực hiện theo cơ chế linh hoạt để phù hợp với nền kinh tế Việt Nam cũng như nền kinh tế thế giới. Vì còn nhiều điều cần phải cân nhắc khi vừa phải giảm lãi suất nhưng đồng thời cũng phải nghe ngóng thông tin trên thị trường thế giới và sức ép với tỷ giá hối đoái.
Hiện nay, nếu chúng ta giảm lãi suất quá sâu mà tình hình thế giới bất lợi sẽ tác động làm giảm giá đồng Việt Nam trên thị trường. Lãi suất của Mỹ đang rất cao, cao nhất trong 22 năm trở lại đây, trong khi Việt Nam đang cố gắng giảm lãi suất nhiều hơn. Như vậy, chúng ta cần phải cẩn trọng vì có thể sức ép của tỷ giá sẽ tăng lên. Vì vậy, Việt Nam cần linh hoạt trong hoạt động tài chính tiền tệ và ngân hàng cũng cần linh hoạt trong cách thức điều hành.
Có thể thấy, trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước đang gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã rất quan tâm, luôn lắng nghe phản ánh từ thực tế, từ đó kịp thời đưa ra những chỉ đạo nhằm tạo điều kiện cho cộng đồng doanh nghiệp ổn định và phát triển bền vững, trong đó có doanh nghiệp bất động sản. Linh hoạt, cân bằng trong hỗ trợ doanh nghiệp và điều hành chính sách tài chính bền vững là yêu cầu và điều kiện tiên quyết để phát triển trong bối cảnh hiện nay.
Trái phiếu sẽ là nguồn vốn chủ yếu của thị trường bất động sản
trong trung và dài hạn
PV: Trên thế giới, trái phiếu được đánh giá là một tài sản có tính thanh khoản và mức độ an toàn cao. Ở Việt Nam, trong bối cảnh này, sau khi Chính phủ và các bộ, ngành đã đưa ra nhiều chính sách và chỉ đạo, định hướng để phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp, ông dự báo nguồn vốn từ thị trường trái phiếu bất động sản sẽ ra sao?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Hiện nay và thời gian tới, khách hàng sẽ ưu tiên tìm đến trái phiếu Chính phủ hoặc những trái phiếu của các doanh nghiệp lớn trên thị trường niêm yết, bởi đây là tài sản có tính thanh khoản và mức độ an toàn cao. Thực tế, việc mua trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ có thể sẽ gặp những rủi ro nhất định, đặc biệt là trái phiếu phi chính thức OTC. Ví dụ như thị trường OTC tại Nhật Bản sẽ không cần báo cáo tài chính, không cần báo cáo với Uỷ ban Chứng khoán… mà họ cứ phát hành và người mua thấy lợi nhuận đủ bù đắp rủi ro thì họ chấp nhận rủi ro để mua.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp, vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 08/2023/NĐ-CP với một số thay đổi khi cho phép nhà phát hành có thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn bằng tài sản khác; được kéo dài kỳ hạn trái phiếu tối đa không quá 2 năm nếu có sự đồng ý của trái chủ; tạm hoãn quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, tạm hoãn yêu cầu về doanh nghiệp phát hành phải có xếp hạng tín nhiệm… Sau gần nửa năm ban hành Nghị định 08, thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang dần xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn. Các doanh nghiệp phát hành trái phiếu thành công đã phần nào giải tỏa được tình trạng phải liên tục khất nợ trái phiếu như thời điểm khó khăn cuối năm 2022.
Có thể nói, nguồn vốn từ trái phiếu sẽ dần dần trở thành nguồn vốn chủ yếu của thị trường bất động sản trong trung và dài hạn, tất nhiên cần thêm rất nhiều điều chỉnh để phù hợp với yêu cầu quản lý và thói quen thị trường.
PV: Thị trường bất động sản sẽ diễn biến ra sao trong những tháng cuối năm 2023 và năm 2024?
PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: Có thể hy vọng rằng thị trường bất động sản trong quý IV/2023 và đầu năm 2024 sẽ ấm dần lên. Trước hết là ở một số phân khúc, một số địa bàn và địa phương cụ thể, như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đang được Chính phủ quan tâm, đẩy mạnh. Như vậy, thời gian tới sẽ có nhiều sản phẩm nhà ở được bán ra trên thị trường và thị trường sẽ tiếp tục quá trình tái cấu trúc để phục hồi và phát triển.
PV: Trân trọng cảm ơn chuyên gia về cuộc trao đổi!
