Theo Báo cáo Đánh giá kinh tế Việt Nam thường niên 2022: Ổn định và phát triển thị trường bất động sản của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân do GS. TS. Tô Trung Thành, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế quốc dân thay mặt nhóm tác giả công bố ngày 21/4 vừa qua, nền kinh tế Việt Nam đang đứng trước nhiều thách thức lớn.
Cụ thể, sự suy giảm kinh tế thế giới nói chung, cộng với triển vọng ảm đạm từ các đối tác thương mại lớn như Mỹ, EU và nguy cơ lạm phát cao toàn cầu còn dai dẳng ảnh hưởng đến kinh tế Việt Nam. Trong bối cảnh đó, kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt mức tăng trưởng vượt trội sau giai đoạn tăng trưởng suy giảm do đại dịch Covid-19. Lạm phát và kinh tế vĩ mô về cơ bản là ổn định. Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ chưa được cải thiện, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế của Việt Nam.
Trong đó, một điểm nghẽn cần tháo gỡ để tạo ra đột phá trong năm 2023, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chính là thị trường bất động sản. Nếu thị trường bất động sản được giải quyết tốt sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường tiền tệ - vốn… Do đó, việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản để có cơ sở đề xuất những giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật, nhằm quản lý và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản trong bối cảnh hiện nay là hết sức cần thiết.
Thị trường bất động sản diễn biến “bất thường”: Lao dốc và đóng băng từ cuối năm 2022
Thông qua những chia sẻ tóm tắt về báo cáo nghiên cứu của nhóm tác giả Trường Đại học Kinh tế quốc dân về thị trường địa ốc năm 2022, GS. TS. Tô Trung Thành đã có những đánh giá về những thực trạng phát triển của thị trường bất động sản năm 2022. Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến cơn sốt đất từ đầu năm 2021 kéo dài đến nửa đầu năm 2022. Sau đó, thị trường lao dốc một cách nhanh chóng và đóng băng từ cuối năm 2022 đến nay.
“Thị trường năm 2022 ghi nhận sự mất cân đối cung - cầu. Nguồn cung khan hiếm và cấu trúc nguồn cung hiện nay tập trung chủ yếu tại phân khúc sản phẩm cao cấp, khan hiếm các sản phẩm bất động sản phục vụ đầu tư, sản phẩm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội. Trong khi đó, cầu ở thực vẫn rất lớn do tăng trưởng kinh tế ổn định, tốc độ đô thị hóa và hạ tầng tăng nhanh nhưng nguồn cung nhà ở không đủ đáp ứng, đặc biệt là sản phẩm có giá thành phù hợp. Do đó, tỷ lệ giao dịch thấp và khả năng hấp thụ của thị trường hiện đang rất yếu”, ông Tô Trung Thành phân tích.
Cũng theo chuyên gia đến từ Trường Đại học Kinh tế quốc dân, các phân khúc nhà ở thương mại, nhà ở riêng lẻ, đất nền có xu hướng giảm cả về nguồn cung và lượng giao dịch trong năm 2022. Nguồn cung nhà ở thương mại chủ yếu đến từ những dự án cũ.
Về lượng giao dịch bất động sản nhà ở trên thị trường năm 2022, GS. TS. Tô Trung Thành đánh giá, con số này hiện nay rất thấp, nhiều nơi thậm chí không có giao dịch. Đây là diễn biến trái chiều so với thời điểm năm 2020 và năm 2021. Và kết quả thống kê cho thấy, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong năm 2022 là không ổn định.
Phân tích về giá bất động sản của thị trường năm 2022, theo ông Thành, trong quý IV/2022, giá giao dịch bình quân nhà ở riêng lẻ, đất nền cơ bản không tăng so với quý trước; cá biệt có một số dự án tại một số khu vực có xu hướng giảm nhưng không nhiều. Cụ thể, đầu năm 2022, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền tại một số địa phương tăng mạnh từ 20 - 30%, mức giá này đã tăng cao so với giá trị thực của bất động sản. Tuy nhiên, từ giữa năm đến cuối năm, giá nhà ở lại có hiện tượng giảm. Giá bất động sản vẫn cao hơn so với nhu cầu thực của người dân mặc dù giao dịch trên thị trường đã chững lại, một số địa bàn trầm lắng và không xuất hiện giao dịch.
“Tuy nhiên, trái ngược với diễn biến trầm lắng của thị trường, phân khúc chung cư lại không nằm trong xu hướng giảm giá. Nguyên nhân do mặt bằng giá sơ cấp căn hộ không giảm do chi phí đầu vào (giá nguyên vật liệu xây dựng và chỉ số giá nhà ở) đã tăng khoảng 6% so với đầu năm 2022, do lạm phát và lãi suất ngày càng tăng cao. Nhất là những các dự án phù hợp với nhu cầu ở thực, đầy đủ pháp lý và tính thanh khoản tốt có dấu hiệu tăng giá”, ông Tô Trung Thành cho biết.
Cùng với đó, theo nhìn nhận từ thực tế thị trường, chuyên gia chỉ ra rằng, thị trường bất động sản đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ do ảnh hưởng từ các chính sách và yếu tố vĩ mô của nền kinh tế. Tuy nhiên, hiện tượng này chỉ xảy ra ở khu vực xa trung tâm, xa các đô thị lớn và ở những vị trí không thuận lợi, ít người quan tâm.
"Có thể thấy, tổng thể thị trường bất động sản đang có xu hướng chững, trầm lắng và ngừng giao dịch. Các chủ thể phía cầu bất động sản thay đổi hành vi, sang trạng thái thăm dò, chờ đợi những động thái và tín hiệu mới của thị trường", GS. TS. Tô Trung Thành nhận định.
Ảnh hưởng của chính sách tới thị trường bất động sản
Trong những năm gần đây, hệ thống khung pháp lý, chính sách có liên quan đến thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được xây dựng và dần hoàn thiện với nhiều bộ luật. Hệ thống các hoạt động kiểm soát, điều chỉnh, hỗ trợ thị trường được quan tâm chú trọng, bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản từng bước được kiện toàn. Tuy nhiên, theo nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản còn tồn tại một số bất cập chồng chéo và mâu thuẫn lẫn nhau đã gây khó khăn, thậm chí là rủi ro cho nhà đầu tư, các doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản.
Cụ thể, GS. TS. Tô Trung Thành đã phân tích và đưa ra dẫn chứng cho sự ảnh hưởng của chính sách tới thị trường bất động sản như sau:
Đầu tiên là pháp luật về đất đai có quy định về phương pháp định giá đất chưa rõ ràng, thiếu cơ sở dẫn đến khó xác định đâu là giá thị trường nên các cơ quan chức năng, doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện. Thêm vào đó, cơ quan chức năng e ngại, sợ trách nhiệm gây thất thoát nếu định giá thấp hơn thị trường, nhiều trường hợp định giá cao hơn nhiều giá giao dịch thực tế đã gây khó khăn cho doanh nghiệp triển khai thực hiện.
Thứ hai, về quy hoạch có những vướng mắc đối với trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng không phù hợp với quy hoạch cấp trên, hoặc căn cứ cơ sở pháp lý đã hết hiệu lực. Tình trạng phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch dẫn đến chưa phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Thứ ba về đầu tư đã có những vướng mắc trong cho phép điều chỉnh tiến độ dự án đối với trường hợp khách quan. Trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài. Bên cạnh đó, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội còn nhiều phức tạp.
Thứ tư, quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc thông qua sàn đã tạo ra khoảng trống pháp lý và đây là cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, các vụ việc lừa đảo khách hàng.
Thứ năm, các quy định chính sách về tín dụng, điều chỉnh các yếu tố vĩ mô cũng ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, ví dụ như việc điều chỉnh room tín dụng, thay đổi các quy định trong phát hành trái phiếu riêng lẻ đã ảnh hưởng đến việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Cuối cùng, việc cập nhật thông tin về thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn và không đáp ứng nhu cầu thực tiễn đã gây ra nhiều bất cập trong công tác điều hành và quản lý thị trường bất động sản, như tình trạng thất thu cho ngân sách nhà nước.
Qua đó có thể nhận thấy, thị trường bất động sản hiện đang là điểm nghẽn chính đối với sự phục hồi và phát triển bền vững. Giải quyết tốt các vấn đề của thị trường này sẽ có tác động tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế nói chung. Cụ thể, các giải pháp cần hướng tới các vấn đề trọng tâm của thị trường bất động sản hiện nay là sự lệch pha cung - cầu nhà ở; giá bất động sản còn cao, thiếu sự kiểm soát và điều tiết; nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về tài chính.
Do đó, GS. TS. Tô Trung Thành thay mặt cho nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế quốc dân cũng đã đưa ra những giải pháp cấp bách nhất cho việc phục hồi thị trường bất động sản. Việc hoàn thiện thể chế và hệ thống pháp luật là một trong những giải pháp cần được hoàn thiện ngay vì cần nhiều thời gian để những thay đổi về luật có thể đi vào cuộc sống.
Theo chuyên gia, với nhóm hoàn thiện hệ thống pháp luật, trước mắt, trong ngắn hạn, các cơ quan hữu quan cần quyết liệt, khẩn trương đẩy mạnh thực hiện Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh bền vững. Theo đó, cơ quan quản lý tiếp tục ra soát, sửa đổi, bổ sung các quy định về thủ tục hành chính trong đầu tư kinh doanh bất động sản theo hướng công khai, minh bạch, giản tiện cho nhà đầu tư và rút ngắn thời gian thực hiện.
“Cần tổ chức rà soát, sửa đổi bổ sung các quy định mâu thuẫn chồng chéo trong đăng ký bất động sản, tháo gỡ các khó khăn vướng mắc trong các quy định về phát hành trái phiếu riêng lẻ, các quy định về hỗ trợ tín dụng để tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà và nhà đầu tư nhanh chóng tiếp cận được với nguồn vốn tín dụng. Đồng thời, cần nghiên cứu chỉnh sửa các bộ luật liên quan theo hướng phù hợp với thực tiễn và đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật”, ông Tô Trung Thành đưa ra đề xuất.
Liên quan đến công tác hoàn thiện chính sách để kiểm soát chống đầu cơ bất động sản, trong giai đoạn khó khăn hiện nay, GS. Thành nhận định, để hạn chế tình trạng này, cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp, trong đó có sử dụng công cụ chính sách thuế nhằm điều tiết thu nhập từ việc sử dụng, chuyển nhượng bất động sản vào ngân sách nhà nước và gián tiếp điều chỉnh hành vi đầu cơ bất động sản.
“Cụ thể, từ nay đến năm 2025, cần nghiên cứu áp dụng đánh thuế lũy tiến trên phần chênh lệch tăng lên giữa giá mua và giá bán đất tùy theo độ dài khoảng thời gian giữa hai lần giao dịch. Chính sách này sẽ có tác dụng hạn chế tình trạng đầu cơ đất khi nắm trước được thông tin quy hoạch, thông tin triển khai các dự án đầu tư, từ đó làm lành mạnh hóa, bình ổn giá cả thị trường đất đai, và tạo cơ hội tiếp cận đất đai thuận lợi cho những người có nhu cầu sử dụng đất”, ông Tô Trung Thành đưa ra giải pháp.
Với nhóm giải pháp điều chỉnh cung - cầu và gia tăng tính minh bạch cho thị trường, cần hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tăng nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu sản phẩm thị trường bất động sản; tăng cường công tác quản lý, kiểm soát bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối giữa cung và cầu; hoàn thiện chính sách nhằm giảm chi phí đầu vào của thị trường bất động sản và nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản nhằm hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường bất động sản.
“Ôn định và phát triển thị trường bất động sản là một trong những vấn đề trọng tâm của công tác điều hành chính sách trong năm 2023”, GS. TS. Tô Trung Thành khuyến nghị./.
TS. Nguyễn Đức Hiển, Phó Trưởng Ban Kinh tế Trung ương:
Một trong những điểm nghẽn cần đột phá trong năm 2023 để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế chính là thị trường bất động sản. Nếu giải quyết tốt được thị trường bất động sản sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường tiền tệ - vốn, phát triển các ngành công nghiệp liên quan như xi măng, thép, đồng thời giải quyết được số lượng lớn việc làm hiện nay.
GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân:
Trên thực tế hiện nay, chúng ta có quy hoạch thế nhưng sự phát triển của các dự án bất động sản lại chưa đi theo quy hoạch. Điều này đã dẫn đến thực trạng trên thị trường hiện nay xuất hiện nhiều khu vực được đầu tư quá mức so với triển vọng phát triển, từ đó tạo các thành phố “ma” và làm chôn vùi nguồn lực đầu tư của xã hội.
Do đó, chiến lược của các dự án được cấp phép đầu tư phải song hành với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội. Cụ thể, Chính phủ cần phải kiểm soát tiến độ đầu tư các dự án bất động sản theo tiến trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và phát triển du lịch thông qua quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng công cộng và hỗ trợ phát triển hạ tầng xã hội.
