GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: “Cần từ bỏ tư duy bao cấp để phát triển nhà ở công nhân theo tư duy thị trường”

Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, để phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, cần phải chuyển tư duy quản lý từ kiểu bao cấp sang thị trường, lấy động lực phát triển từ thị trường với sự tham gia của các tổ chức xã hội vào giải quyết các vấn đề an sinh xã hội.

Lâu nay, người lao động thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân làm việc xa nhà thường lựa chọn thuê nhà trọ giá rẻ để sinh sống. Tuy nhiên, thực tế những căn nhà trọ có phần chật chội và tạm bợ này chưa thể đảm bảo cuộc sống ổn định và lâu dài cho công nhân lao động.

Thời gian qua, trong bối cảnh thiếu nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp, Chính phủ đã có nhiều cuộc họp với các địa phương, doanh nghiệp để thúc đẩy tăng cường đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH). Ngày 3/4/2023, Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

Theo đó, NƠXH được đánh giá là giải pháp thiết thực, là lời giải cho bài toán về nhà ở cho công nhân cũng như người thu nhập thấp, nhưng để có nguồn cung và để công nhân tiếp cận được với NƠXH lại không hề dễ dàng. 

Thực tế, theo số liệu báo cáo về dự án NƠXH dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp của Bộ Xây dựng, đến nay các địa phương trên cả nước đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng 181 dự án, quy mô xây dựng khoảng 94.390 căn hộ.

Bên cạnh đó, các địa phương đang tiếp tục triển khai 291 dự án, quy mô xây dựng khoảng 271.500 căn hộ, với tổng diện tích sàn khoảng 14.520.000m2. Như vậy, tính đến thời điểm hiện tại, so với mục tiêu 1 triệu căn NƠXH được đề ra, chúng ta mới chỉ hoàn thành được 10% mục tiêu.

Từ những chính sách nhân văn đến hiện thực hóa giấc mơ an cư thành những ô cửa sáng đèn, thắp lên ánh sáng và hy vọng cho những phận người còn là một khoảng cách khá xa. Bàn về giải pháp để phát triển NƠXH, nhà ở công nhân (NƠCN), Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam (Reatimes) đã có cuộc trò chuyện với GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nhà ở công nhân nhưng xa rời nguyện vọng của công nhân

PV: Thưa chuyên gia, trong khi nhiều công nhân phải sinh sống trong những căn nhà trọ chưa bảo đảm chất lượng, thì hiện nay lại có nhiều nhà ở công nhân bị bỏ hoang gây lãng phí. Ngoài ra, không ít nhà ở công nhân bị sử dụng sai mục đích. Vì sao có tình trạng này?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: NƠXH cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung đã được Chính phủ xác định là một trong 3 trọng điểm về triển khai chương trình phát triển NƠXH (hai trọng điểm khác là ký túc xá cho sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng và nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị) từ năm 2009 (Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày 20/04/2009 của Chính phủ).

Kể từ năm 2014, Chính phủ đã cung cấp gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng để trợ giúp triển khai các dự án NƠXH cho công nhân và người có thu nhập thấp tại đô thị theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ (ký túc xá cho sinh viên, học sinh được xây dựng bằng trái phiếu Chính phủ).

Kể từ đó, khá nhiều dự án xây dựng NƠXH cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung đã được triển khai. Trên thực tế, dạng NƠXH cho công nhân là các chung cư cao tầng đã được hoàn thành bên cạnh một số khu công nghiệp. Rất đáng tiếc là các chung cư cao tầng này không “vừa ý” với nguyện vọng của đại đa số công nhân, vì các chung cư này được các chủ đầu tư dự án thiết kế cho cuộc sống tập thể giống như ký túc xá sinh viên với những giường tầng trong phòng ở chung.

Năm 2014, khi là thành viên của nhóm nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới về chính sách nhà ở cho Việt Nam, tôi đã đi khảo sát ở khá nhiều khu đô thị, khu công nghiệp. Nhóm này đã đi tới nhiều tỉnh thuộc vùng công nghiệp Đông Nam Bộ và đã tham khảo ý kiến của rất nhiều gia đình công nhân làm việc tại các khu công nghiệp ở đây. Ý kiến của các công nhân đại ý rằng: “Công nhân dù đã có gia đình hay chưa có gia đình đều mong muốn có một cuộc sống riêng tư và cần một nơi ở đảm bảo được yêu cầu riêng tư đó. Nhà chung cư dạng ký túc xá sinh viên là hoàn toàn không phù hợp, làm cho công nhân không muốn lựa chọn. Mặt khác, giá cả vào thuê chỗ ở tại chung cư cũng cao, không phù hợp với thu nhập của công nhân. Vì vậy, công nhân vẫn giữ nguyên lựa chọn trước đây: thuê một căn phòng rất nhỏ tại một khu nhà trọ sơ sài trong vườn của dân địa phương dựng lên, vừa rẻ lại vừa đảm bảo một cuộc sống riêng tư”. 

Ý kiến như vậy của công nhân đã giải thích quá rõ ràng về cách lựa chọn chỗ ở phù hợp với cuộc sống của công nhân, tức là họ không muốn lựa chọn thuê phòng ở tập thể tại các dự án chung cư. Mặt khác, cứ cho rằng các phòng ở tập thể được chuyển thành các căn hộ gia đình thì giá cả cũng là một trở ngại khá lớn.

Tình trạng như vậy cũng đã trả lời cho câu hỏi tại sao các chung cư xây dựng làm NƠXH cho công nhân lại vẫn đang bị để hoang hóa, gây lãng phí, hoặc chủ đầu tư dự án phải tính chuyện chuyển công năng sử dụng làm việc khác cho khỏi lãng phí.

Bên cạnh đó, giá thuê NƠXH, NƠCN chưa thực sự phù hợp. Bởi vì hiện nay, thu nhập của công nhân làm việc tại các khu công nghiệp sản xuất những hàng hóa thông thường như giày da, dệt may, thức ăn gia súc, hàng hóa tiêu dùng... thường chỉ ở mức không phải đóng thuế thu nhập. Mức thu nhập như vậy cũng chỉ có thể trả tiền thuê NƠXH khi còn trong tình trạng độc thân mà không phải có trách nhiệm kinh tế với bố mẹ hoặc những người thân khác. Các trường hợp khác đã có gia đình hoặc độc thân nhưng phải gánh trách nhiệm kinh tế đáng kể với người thân thì người ta vẫn lựa chọn phương án thuê nhà trọ đơn sơ của dân địa phương xây dựng.

Thực tế, số lượng công nhân có đủ tiền để trả thuê chỗ ở tại NƠXH dạng chung cư cũng không nhiều. Cách giải quyết NƠXH dạng chung cư cho công nhân thuê chỉ phù hợp với những công nhân có thu nhập thấp mà nhẹ gánh gia đình. 

Đến đây, có thể thấy là vấn đề NƠXH ở nước ta khó giải quyết vì thu nhập của lao động quá thấp, mà các cơ quan quản lý lại không quản lý mạch lạc được cả thu nhập lẫn nhà ở, câu chuyện đã khó lại chồng thêm nhiều khó khăn hơn. Hơn nữa, cách tiếp cận để giải quyết vấn đề vẫn mang màu sắc bao cấp rất nặng nề.  

PV: Trong khi đó, có một thực tế là những tòa nhà công nhân đã vào ở cũng gặp phải nhiều vấn đề về quản lý, vận hành, bảo trì... Theo ông, vấn đề gốc rễ nằm ở đâu?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Không chỉ NƠCN, mà nhà ở giá rẻ nói chung tại Việt Nam đều có nhược điểm về mặt quản lý chất lượng. Việc cơ sở vật chất bị xuống cấp chỉ sau một thời gian ngắn và công tác bảo trì, sửa chữa không khả thi lâu nay không phải là chuyện hiếm thấy.

Nguyên nhân là do cách tiếp cận nhà ở giá rẻ tại Việt Nam còn nhiều vấn đề chưa hợp lý. Khi có các gói tín dụng ưu đãi để phát triển NƠXH, các chủ đầu tư sẽ sốt sắng để vay được gói tín dụng đó với lãi suất rất thấp, thế nhưng, sản phẩm được bàn giao chưa thực sự đáp ứng được chất lượng và nhu cầu của người dân. Do đó, nhiều NƠXH không ai thuê và không bán được.

Nhìn sâu xa hơn, việc phát triển NƠXH còn nhiều hạn chế do cái gốc của vấn đề là ta đang quản lý phát triển NƠXH theo tư duy bao cấp, tức là không theo tư duy thị trường. Vì vậy, ta cần để cơ chế thị trường điều hành thị trường. Khi đó, Nhà nước đóng vai trò quản lý khái quát, những chi tiết để quy luật thị trường điều chỉnh, tạo động lực và cũng giải quyết tốt vấn đề cung phải gặp cầu. Có như vậy, mối quan hệ giữa người mua - người bán mới trở nên rõ ràng hơn, là khi người mua vừa ý, còn người bán điều chỉnh sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực của người mua. 

Chỉ khi vận hành theo quy luật của thị trường thì ta mới giải quyết được toàn bộ vấn đề từ việc xây dựng, vận hành đến bảo trì, bảo dưỡng, nâng cấp, xây dựng lại... rồi đến cả việc giải quyết thêm những nhu cầu phát sinh của người sử dụng sản phẩm. Khi duy trì tư duy bao cấp trong quản lý thì ý tưởng của quản lý không dễ gặp được nguyện vọng của người có nhu cầu, nhất là khi người quản lý không đi ra từ thực tiễn cuộc sống. 

PV: Theo ông, thủ tục mua NƠXH hiện nay đang vướng mắc ở những vấn đề gì?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Kinh nghiệm triển khai các dự án NƠXH trong suốt 10 năm qua cho thấy rất rõ những vướng mắc khá nhiều trong trình tự, thủ tục mua NƠXH nói chung. Yêu cầu được đặt ra trong pháp luật là đối tượng được mua NƠXH là người có thu nhập thấp mà chưa có nhà hoặc có nhà rồi nhưng diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Như vậy, vấn đề được đặt ra là xác định thu nhập như thế nào là thấp và diện tích chỗ ở hiện tại ra sao, và ai là người có thẩm quyền xác minh những tiêu chí nói trên. 

Quy định chung là khi thu nhập không phải đóng thuế thu nhập thì thuộc diện thu nhập thấp, nhưng có thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên nên tính toán không hề dễ dàng. Về tiêu chí chỗ ở hiện tại, xác định cụ thể cũng gặp nhiều khó khăn vì hệ thống quản lý nhà đất của ta vẫn chưa đủ minh bạch để biết ai đang có bao nhiêu nhà ở, trong khi người có hộ khẩu nơi khác vẫn mua được nhà ở cho mình ở mọi nơi. Chính vì vậy mà người có trách nhiệm xác minh thu nhập không chịu thuế và diện tích ở hiện tại là bao nhiêu đều không dễ thực thi trách nhiệm của mình. 

Điều này có nghĩa là hệ thống quản lý thu nhập và hệ thống quản lý nhà đất của nước ta không đủ minh bạch để xác định những người thuộc diện được thụ hưởng chính sách NƠXH. Vì lý do này mà trình tự, thủ tục mua NƠXH đang rất rắc rối, người đáng được thụ hưởng chính sách có khi lại không được thụ hưởng, mà người không được thụ hưởng chính sách có khi lại được thụ hưởng. Tất cả chỉ dựa vào một hai chữ ký của người có trách nhiệm. Cơ chế xác minh tiêu chí như vậy cũng đang ẩn chứa trong nó khả năng xảy ra tham nhũng. 

Riêng đối với NƠXH cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp tập trung thì việc xác định người được thụ hưởng chính sách không gặp trở ngại gì vì chỗ ở hiện tại và thu nhập được thể hiện khá minh bạch, nhưng thu nhập đủ để mua hay thuê loại nhà nào cũng lại vô cùng đa dạng, tùy vào hoàn cảnh riêng của từng người. Chính vì vậy mà đa dạng hóa thể loại nhà ở, cách thức đầu tư, hình thức trợ giúp của Nhà nước là rất cần thiết. Pháp luật đừng bắt cuộc sống thực tế phải theo đúng một hai kiểu lựa chọn định sẵn. Mặt khác, trình tự, thủ tục triển khai cần được quy định rõ trong pháp luật, giảm cao nhất yêu cầu phải xin phép các cơ quan hành chính có thẩm quyền.    

Chính sách phát triển nhà ở công nhân vẫn theo tư duy đóng, khó thu hút doanh nghiệp

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, NƠCN chỉ nên thuê và không nên bán, chuyên gia nghĩ như thế nào về điều này?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đây là cách thức tiếp cận có phần “đóng” của chúng ta. Tại sao lại cứ phải tư duy theo một phương án, trong khi thị trường có thể vận hành theo nhiều phương án khác nhau? Thực tế, ai muốn lựa chọn giao dịch theo phương án nào cũng được nguồn cung đáp ứng mới là cách tiếp cận theo thị trường.

Nhiều công nhân có hậu thuẫn là gia đình và kỳ vọng việc xây dựng một chỗ ở lâu dài để an cư lạc nghiệp, nhưng cũng có những công nhân kém may mắn hơn thì với thu nhập của họ chỉ đủ khả năng thuê nhà. Vậy thì, một căn NƠCN có thể vừa bán, vừa cho thuê, chứ không phải lựa chọn theo luật này chỉ được cho thuê. Tại sao chúng ta lại tư duy theo kiểu một chiều đồng phục và khắt khe như vậy?

Trong khi đó, thị trường luôn chấp nhận các kiểu giao dịch khác nhau và không cấm kiểu giao dịch nào cả. Thị trường luôn đòi hỏi sự tiếp cận đa dạng, bởi thị trường là một hệ sinh thái đa sắc thái, phù hợp và điều chỉnh được với mọi nhu cầu của người dân. Mặc dù cầu có ở thế yếu đến thế nào cũng vẫn luôn là "thượng đế", và bắt cung phải thỏa mãn. Bên cung nhận ưu đãi từ chính sách của Nhà nước chứ không cho bên cầu đồng nào cả, tức là bên cung và bên cầu hoàn toàn bình đẳng về lợi ích.  

Một dự án NƠCN hoàn toàn có thể vừa cho thuê, vừa bán và không cần tách biệt là NƠCN nào cho thuê, NƠCN nào bán.

PV: Theo chuyên gia, nhà phát triển, nhà đầu tư NƠXH đang gặp khó khăn gì?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Nhà phát triển, nhà đầu tư NƠXH vẫn đang gặp khó khăn chủ yếu về 2 yếu tố cấu thành nhà: một là tiếp cận đất đai, và hai là tiếp cận vốn vay để đầu tư. 

Về tiếp cận đất đai, chính sách hiện hành vẫn là Nhà nước cho mượn đất để xây dựng NƠXH, tức là Nhà nước bố trí đất đai để thực hiện các dự án NƠXH mà chưa thu tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất sẽ được thu khi chủ nhà (người được thụ hưởng chính sách NƠXH) bán nhà cho người khác. Chính vì không được thu tiền sử dụng đất ngay nên các địa phương thường “không nhiệt tình” quy hoạch vùng đất thuận lợi cho phát triển NƠXH. Khi đất đai ở các vùng không thuận lợi để ở thì tính hấp dẫn của dự án nhà ở không còn nữa. Vì vậy mà nhiều NƠXH đã hoàn thành nhưng không thu hút được người mua, nhiều dự án NƠXH đã phải xin chuyển công năng sang làm việc khác.

Về tiếp cận vốn vay, tôi có thể lấy ví dụ như Bộ Xây dựng đã đề xuất gói tín dụng ưu đãi 110 nghìn tỷ đồng với lãi suất 4 - 5% nhưng không thể có, được thay thế bằng gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất giảm 1,5 - 2% từ lãi suất tín dụng thương mại. Chính phủ đã rất cố gắng để giải quyết gói tín dụng ưu đãi nhưng cũng chỉ được như vậy. Kết quả giải quyết này đang làm cho giá NƠXH hiện nay đã tăng gấp đôi so với mức giá 10 năm trước.

Mặt khác, các nhà đầu tư phàn nàn khá nhiều về các thủ tục hành chính phê duyệt dự án đầu tư NƠXH rất phức tạp. Một dự án được đề xuất có khi phải chờ đợi tới dăm năm mà chưa được phê duyệt. Khó khăn này là do tư duy bao cấp trong quản lý phát triển NƠXH. Nhà đầu tư chỉ được nhận lãi suất từ phát triển nhà ở mức cố định 10%. Tiếp cận đất đai và vốn đều khó khăn, thủ tục hành chính lại rất phức tạp. Chính vì vậy mà cơ chế phát triển NƠXH hiện hành không thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. 

Hơn nữa, việc giảm giá nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới, nhưng pháp luật lại chưa có những chính sách khuyến khích các dự án tạo được giá nhà thấp từ áp dụng công nghệ mới, vật liệu mới. Tư duy giảm giá nhà từ giảm tiêu chuẩn kỹ thuật, bớt vật liệu có thể gây ra tình trạng nhà xuống cấp nhanh trong tương lai gần.    

Thay đổi tư duy, lấy động lực phát triển từ thị trường để giải quyết vướng mắc của nhà ở công nhân

PV: Theo chuyên gia, để cung và cầu gặp nhau, cần có những giải pháp như thế nào trong phát triển NƠXH, NƠCN?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Tất cả những phân tích ở trên cho thấy cách phát triển NƠXH hiện nay không thể làm cho cung và cầu gặp nhau. Cái gốc của vấn đề là ta đang quản lý phát triển NƠXH theo tư duy bao cấp, tức là không theo tư duy thị trường. Đã là tư duy bao cấp thì cung và cầu khó có thể gặp nhau.

Để cung và cầu gặp được nhau thì chúng ta phải chuyển tư duy quản lý từ kiểu bao cấp sang kiểu thị trường, lấy động lực phát triển từ thị trường với sự tham gia của các tổ chức xã hội vào giải quyết các vấn đề an sinh xã hội. Nguồn lực vốn để phát triển NƠCN phải tính ngay tới đóng góp từ trách nhiệm xã hội của các doanh nghiệp đang sử dụng lao động. Các tập đoàn kinh tế ở châu Âu và Bắc Mỹ luôn có một quy định nội bộ về chia sẻ lợi ích để thực hiện trách nhiệm xã hội, buộc các doanh nghiệp thuộc tập đoàn phải thực hiện. Luật Doanh nghiệp nước ta cũng đã đề cập tới trách nhiệm xã hội nhưng mới ở dạng chung chung mà chưa có các quy định cụ thể. Ta có thể học tập kinh nghiệm này của nước ngoài.

Về vai trò của các tổ chức xã hội đại diện cho người có thu nhập thấp, ở các nước khác, người ta thường thành lập các quỹ phát triển nhà ở giá thấp cho người có thu nhập thấp. Các tổ chức xã hội đại diện cho cộng đồng người có thu nhập thấp đứng ra thay mặt cho cộng đồng lo nhà ở cho cộng đồng. Các doanh nghiệp luôn có trách nhiệm xã hội, đóng góp kinh phí từ lợi nhuận cho các quỹ phát triển nhà ở giá thấp. Điều quan trọng cần lưu ý là làm sao để quản lý quỹ phát triển này minh bạch. Thậm chí, một số nước họ có những ưu đãi về thuế để thành lập các ngân hàng xã hội tư nhân thay vì chỉ có một ngân hàng chính sách xã hội của Nhà nước như ở nước ta hiện nay.

Các doanh nghiệp xây dựng cũng đưa ra nhiều giải pháp công nghệ xây dựng, công nghệ vật liệu xây dựng để hạ giá thành nhà ở. Công cụ thuế bất động sản cũng có vai trò rất tích cực trong điều tiết lợi nhuận giữa phân khúc giá cao và giá thấp để chênh lệch giá không còn là khó khăn cho giải quyết nhà ở giá thấp. Mặt khác, thu nhập của người lao động luôn có đủ chi phí cho chỗ ở, đây chính là điều kiện cơ bản để đảm bảo tính khả thi cho giải pháp.

Bên cạnh đó, muốn giải quyết vấn đề nhà ở giá thấp, Việt Nam cần hoàn thiện sớm nhất sắc thuế bất động sản để tránh việc “bong bóng” thị trường bất động sản. Chẳng hạn, 10 năm trước NƠXH có giá 10 triệu đồng/m2, thế nhưng đến nay con số đó đã gấp đôi là 20 triệu đồng/m2. Thực tế cho thấy, bởi vì ta đang chưa quản lý được lợi ích từ thị trường bất động sản, dẫn đến việc không kiểm soát được giá cả từ thị trường này, gây áp lực rất lớn cho phân khúc nhà ở giá rẻ.

PV: Thực tế, các chủ nhà trọ nhỏ lẻ đang làm rất tốt nhiệm vụ cung cấp một chỗ ở phù hợp với nhu cầu của công nhân. Chuyên gia có đồng tình với quan điểm rằng doanh nghiệp nên kết hợp với các chủ nhà trọ nhỏ lẻ để phát triển NƠCN phù hợp với nhu cầu của người lao động?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Thực tế, để giải quyết vấn đề mang tính an sinh xã hội, cần phải có vai trò của những người thu nhập thấp. Tôi luôn cho rằng, chủ đầu tư có tiền, hãy hợp tác với các hộ gia đình tại địa phương để giải quyết vấn đề NƠCN, sự kết hợp này sẽ tạo nên được giải pháp giải quyết mọi khó khăn xảy ra trong phát triển NƠCN.

Nói trực tiếp, các hộ dân địa phương có đất, các nhà đầu tư có vốn, Nhà nước có chính sách ưu đãi hợp tác được với nhau sẽ tạo ra các hình thức nhà ở giá rẻ phù hợp với thu nhập của công nhân. Thêm vào đó, các doanh nghiệp sử dụng lao động và các tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội đại diện cho công nhân đóng góp thêm khả năng giải quyết tốt vấn đề NƠCN.

Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư thiếu đất, chính người dân địa phương là người có đủ đất để phát triển nhà ở. Khi đó, trong trường hợp xây nhà ở giá rẻ, Nhà nước chỉ cần không thu ngay tiền sử dụng đất chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở. Khi chủ đầu tư có mối quan hệ ràng buộc với người dân địa phương, việc điều tra nhân khẩu học, đặc trưng văn hóa khu vực, nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp được giải quyết trở nên dễ dàng và hiệu quả hơn.

Do mỗi địa phương sẽ có một đặc trưng văn hóa, tập quán sinh hoạt khác nhau, vì vậy chủ đầu tư cần phải thuê người thiết kế, xây dựng dự án, và khi đó chính họ sẽ cần phải đi khảo sát chi tiết yêu cầu của bên cầu để đưa ra phương án xây dựng phù hợp nhằm tạo ra loại “hàng hóa” mà bên cầu cần. 

Thực tế, cơ chế thị trường giúp ta phải tư duy ra những phương án phù hợp với nhu cầu của thị trường, còn nếu không tư duy theo thị trường thì tìm mãi cũng không thấy đường. Khi đó, chúng ta sẽ xây nhà cho không đúng đối tượng, sai mục đích. 

PV: Bên cạnh đó, với những căn NƠCN đã và đang đi vào hoạt động, nhưng còn gặp phải nhiều vấn đề trong khâu quản lý, vận hành, bảo trì tòa nhà, xin ông đưa ra một số giải pháp để cải thiện tình trạng đó?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Thực tế, vì chung cư là không gian ở chung, do đó việc tồn tại nhiều bất cập trong khoảng thời gian sống chung đó của cư dân không hiếm. Bởi vậy, cần có chế độ quản lý, vận hành, bảo trì, sửa chữa, nâng cấp... thật chuẩn tắc. Khi có sự cố hỏng hóc xảy ra, nếu phải chờ một quy trình báo cáo quá phức tạp, thì đời sống của cư dân sẽ chịu ảnh hưởng nghiêm trọng.

Chính vì vậy, tại Thụy Điển, họ có một hình thức đối với những loại nhà chung cư giá rẻ là hình thức "hợp tác xã nhà ở". Chính những cư dân sinh sống tại các tòa nhà sẽ tự đưa ra những quy định chung và tự vận hành hệ thống dịch vụ phục vụ tại ngôi nhà chung cư giá rẻ đó. Quy tắc sống cũng được đặt ra là mỗi căn hộ phải nộp phí hằng tháng phục vụ quản lý nhà chung cư và một khoản tiền nhất định hằng năm vào quỹ bảo trì, sửa chữa lớn, xây dựng lại cho nhà chung cư đó.

Hợp tác xã nhà ở sẽ công khai việc vận hành quỹ này, phí quản lý để chi phí cho lao động quản lý và các chi phí sử dụng chung. Quỹ bảo trì, sửa chữa lớn, xây dựng lại nhà chung cư để sử dụng khi cần nâng cấp, thậm chí để xây dựng lại. Khi đó, tự người dân sẽ có cách kiểm soát hoạt động của hợp tác xã sao cho tối ưu chi phí quản lý, vận hành, bảo trì, bảo dưỡng cho tòa nhà nhằm phù hợp với nhu cầu ở chung. Đồng thời, việc xử lý các vấn đề như hỏng hóc của tòa nhà diễn ra kịp thời, không gây ách tắc cho cuộc sống của cư dân. 

Đối với chung cư giá không rẻ, cộng đồng cư dân có thể cùng nhau thuê các công ty dịch vụ vận hành nhà chung cư thay cho hình thức hợp tác xã nhà ở giá rẻ, và cũng đóng góp phí hằng tháng, hằng năm tương tự. Thực tế đây chính là cơ chế thị trường, khi đó bao giờ ta cũng tìm ra một trình tự, thủ tục gọn nhất để khiến đời sống của người dân trở nên thuận lợi và dễ dàng. 

PV: Trân trọng cảm ơn ông!