Lời tòa soạn:
Để bảo vệ người mua và góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản, quy định về đất đai và kinh doanh bất động sản đã nêu rõ, dự án bất động sản có sản phẩm đất nền đủ điều kiện pháp lý mở bán khi được cơ quan chức năng nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.
Điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đã quy định rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Mới nhất, Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã quy định, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, khi đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Cụ thể, dự án bất động sản đó phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Tuy nhiên, trên thực tế, không ít người mua (nhà đầu tư) do không nắm vững pháp lý, tâm lý ham rẻ và chạy theo quảng cáo, khuyến mại và cam kết của chủ đầu tư (đơn vị bán hàng) mà xuống tiền mua đất nền khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán. Điều này không chỉ tiềm ẩn những rủi ro cho khách hàng mà còn gây nhiễu thông tin cho thị trường bất động sản, ảnh hưởng tới môi trường đầu tư tại địa phương.
Trên tinh thần tuyên truyền chính sách về pháp luật về kinh doanh bất động sản và nghiên cứu, phản biện, Reatimes gửi tới độc giả bài viết: "Cò mồi" bán "chui" đất dự án Khu nhà ở Đông thị trấn Kiện Khê, thận trọng rủi ro".
"Cò mồi" khẳng định đang bán "chui"
Thời gian vừa qua, trên một số nền tảng mạng xã hội, các kênh thông tin giới thiệu về bất động sản thường xuyên xuất hiện dày đặc thông tin rao bán bất động sản tại Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Đông thị trấn Kiện Khê, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam do Công ty TNHH Thắng Lợi Thanh Liêm là chủ đầu tư.
Nghiên cứu pháp lý tại dự án này được biết, ngày 26/12/2024, UBND tỉnh Hà Nam ban hành quyết định số 1852/QĐ-UBND về việc giao đất cho Công ty TNHH Thắng Lợi Thanh Liêm thực hiện dự án.
Theo đó, dự án có tổng diện tích khu đất ở đấu giá để thực hiện dự án là 81.400m2, bao gồm diện tích thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là 35.170,3m2 đất ở, diện tích đất không thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là 46.229,7m2.
Ghi nhận vào cuối tháng 5 vừa qua, dự án đang triển khai hạ tầng. (Ảnh: Duy Thế)
Trong đó, diện tích đất hạ tầng kỹ thuật là 1.085,9m2, diện tích đất công trình công cộng (nhà văn hóa) là 687m2, diện tích đất cây xanh thể dục - thể thao, cảnh quan mặt nước là 8.688,1m2, diện tích đất giao thông nội bộ là 30.919,4m2, diện tích đất gom Quốc lộ 1 tránh TP Phủ Lý là 4.849,3m2.
Đối với 35.170,3m2 đất ở được tỉnh Hà Nam giao cho Công ty TNHH Thắng Lợi Thanh Liêm theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt, thời hạn sử dụng đất là 50 năm kể từ ngày có quyết định giao đất của UBND tỉnh Hà Nam.
Trước đó, tại Thông báo đấu giá quyền sử dụng đất số 404/TB-TTĐG ngày 1/10/2024 tại dự án này cũng nêu rõ việc nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất phải thực hiện đầu tư, xây dựng theo Quy hoạch chi tiết xây dựng được UBND tỉnh phê duyệt và Chủ trương đầu tư dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở Đông thị trấn Kiện Khê, huyện Thanh Liêm được UBND tỉnh chấp thuận.
Theo đó, đầu tư thô công trình nhà ở với số lượng 61 căn (chiếm 20,3% trên tổng số thửa đất), mật độ xây dựng 80%, chiều cao 5 tầng; đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật; đầu tư công trình hạ tầng xã hội, tổng mức đầu tư dự án là hơn 224,521 tỷ đồng.
Nhà đầu tư trúng đấu giá dự án triển khai các thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, thi công xây dựng hạ tầng và công trình trên đất, nghiệm thu, hoàn thành công trình đưa vào sử dụng trước quý II/2028.
Dự án chưa hình thành hạ tầng kỹ thuật (Ảnh chụp ngày 20/5/2025: Duy Thế).
Khảo sát của phóng viên Reatimes tại dự án vào cuối tháng 5 vừa qua, một phần dự án đã được san lấp mặt bằng để làm hạ tầng, nhưng còn ngổn ngang, chưa rõ "hình hài" các tuyến đường nội khu.
Đang rao bán các lô đất nền tại dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Đông thị trấn Kiện Khê, môi giới tên H. được giới thiệu là nhân viên của sản Đất Việt Land cho biết, tại dự án này chủ đầu tư đã bán lại cả lốc gồm nhiều lô khác nhau với một chủ lốc chứ không phân phối qua sàn, sàn chỉ nhận lại của chủ lốc.
Cũng theo H., hình thức giao dịch hiện nay vẫn phải qua chủ lốc, khách hàng ký với chủ lốc, đặt tiền với chủ lốc. Chủ lốc gồm nhiều bên khác nhau, kể cả sàn bên mình cũng là một chủ lốc. Hiện tại các lô tại dự án đang có giá từ 18,5 - 21 triệu đồng/m2 giá này là giá đã ra sổ đỏ và đã bao gồm giá chênh. Nếu khách hàng mua sẽ tiến hành đặt cọc 100 triệu đồng, sau đó khoảng 10-15 ngày khách hàng sẽ vào 50% tổng tiền (giá trên hợp đồng mua bán) và vào hết tiền chênh so với giá của chủ đầu tư đưa ra.
"Ví dụ như giá của chủ đầu tư đưa ra dự kiến sẽ là 15 triệu đồng/m2 thì mình sẽ vào 50% số tiền với giá 15 triệu đồng/m2, còn trên thực tế giá chênh sẽ hơn một vài giá thì mình sẽ phải đóng luôn số tiền chênh đấy", H. tư vấn thêm.
Mẫu Hợp đồng đặt cọc được môi giới gửi cho khách hàng thể hiện rõ giá bán và tiền chênh khi giao dịch. (Ảnh chụp tư liệu).
Theo nhiều môi giới đang rao bán, chủ đầu tư không bán lẻ mà bán cho một người là chủ lốc, đến tháng 6 này chủ lốc sẽ ký hợp đồng với chủ đầu tư. Hiện tại, chủ lốc phải gom từ 15 đến 20 người rồi vào ký với chủ đầu tư, chứ chủ đầu tư không ký lẻ.
Trước đề nghị được tiếp cận với hồ sơ pháp lý, mối liên hệ giữa chủ lốc và chủ đầu tư, H. nói: Cái này chỉ cho xem trực tiếp chứ không gửi cho khách hàng. Ngoài ra, môi giới này cũng nhấn mạnh: "Việc cung cấp cho khách hàng để làm rõ mối quan hệ giữa chủ lốc và chủ đầu tư thì còn phải tùy thuộc vào pháp lý của dự án, với dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì là bán chui, việc bán chui này khác với những dự án pháp lý đã rõ ràng, được mở bán chính thức rồi thì gửi thông tin cho khách hàng thoải mái".
Trước tính trạng trên, phóng viên Reatimes đã liên hệ với lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Hà Nam, tuy nhiên nhiều ngày trôi qua vẫn chưa nhận được thông tin phản hồi từ phía đơn vị này. Ngoài ra, rà soát trên cổng thông tin Sở Xây dựng này tới ngày 3/6/2025, cũng không có thông báo về việc các thửa đất tại dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở Đông thị trấn Kiện Khê đủ điều kiện chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Còn đối với chủ đầu tư dự án là Công ty TNHH Thắng Lợi Thanh Liêm có trụ sở tại Phố Cà, xã Thanh Nguyên, huyện Thanh Liêm, tỉnh Hà Nam thì luôn trong tình trạng cửa đóng then cài, người dân xung quanh cho biết rất ít khi thấy có người ra vào trụ sở của đơn vị này.
Hoạt động của một số môi giới ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường BĐS
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định, đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở cần phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch; bảo đảm cung cấp các dịch vụ điện, nước, thoát nước, thu gom rác thải…
Theo đó, các chuyên gia khuyến cáo, người dân cần đặc biệt tỉnh táo để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, tránh "tiền mất, tật mang" khi tham gia vào các giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác, không phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.
Luật sư Trần Tuấn Anh - Giám đốc Công ty luật Minh Bạch - cho rằng, tình trạng rao bán các dự án bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã xuất hiện từ lâu, nhưng hiện nay đang có dấu hiệu nóng trở lại. Nhiều dự án bất động sản chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ nhưng đã được rao bán rộng rãi.
Theo luật sư, các chủ đầu tư hoặc sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.
Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng, các Cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.
Cũng theo luật sư này, với các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Dân sự cần được làm rõ hơn, đặc biệt là về các hợp đồng góp vốn, đặt cọc. Điều này nhằm tránh việc lợi dụng các kẽ hở pháp luật để thực hiện các hành vi vi phạm.
Đồng thời, theo luật sư, cần tăng cường xử phạt các trường hợp vi phạm và công khai thông tin vi phạm để tạo sự răn đe. Việc xử phạt cần phải được thực hiện một cách quyết liệt để tránh tái diễn tình trạng này.
Đồng quan điểm với luật sư Trần Tuấn Anh, các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng cho rằng, nếu dự án đã đủ điều kiện mở bán, không gặp vướng mắc gì về pháp lý thì không có lý do gì để chủ đầu tư hay các sàn giao dịch họ không công khai mở bán, không công khai các đối tác của mình tới khách hàng để minh bạch thông tin, minh bạch thị trường…
Đối với việc môi giới tư vấn bán chênh các lô đất tại dự án, các chuyên gia cũng đưa ra những cảnh báo về những rủi ro có thể gặp phải khi xảy ra tranh chấp, bởi lẽ về với dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì khách hàng chưa thể ký kết với chủ đầu tư mà chỉ là các thỏa thuận dân sự với chủ lốc, với các sàn giao dịch, số tiền chênh thu ngoài, không đưa vào hợp đồng thì đồng nghĩa với việc nhà nước sẽ không thu được thuế, còn khi xảy ra tranh chấp thì thiệt hại đầu tiên sẽ thuộc về khách hàng.
Để xử lý dứt điểm tình trạng trên, các chuyên ra cũng cho rằng, về phía các cơ quan Nhà nước cũng cần đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, giáo dục để người mua nhà hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan đến việc kinh doanh bất động sản, từ đó tránh được rủi ro khi tham gia các hợp đồng chưa đủ điều kiện pháp lý.
Liên quan đến những nội dung trên, đầu năm nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 03/CĐ-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Cụ thể, để tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản, giá nhà đất và chấn chỉnh, xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ bất động sản.
Trong đó, Thủ tướng chỉ đạo Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thực hiện công bố kịp thời thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, công khai các văn bản thông báo bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Đặc biệt, kiểm soát chặt chẽ việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn, bảo đảm minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động này, phòng ngừa, hạn chế việc thiếu kiểm soát, có thể gây bất ổn thị trường.
Đồng thời, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, trong đó chú trọng tính pháp lý, điều kiện, công khai thông tin... của bất động sản đưa vào kinh doanh có hiện tượng tăng giá bất thường; không để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.
