Hà Nam: Môi giới rầm rộ rao bán đất nền phân lô bát nháo khi dự án chưa xong hạ tầng

Giá rao bán đất nền tăng "nóng"

Thời gian vừa qua, thị trường bất động sản khá sôi động bởi hàng loạt dự án khu đô thị, nhà ở được triển khai mới. Song song với đó, hàng loạt các thông tin liên quan tới quy hoạch, đầu tư hạ tầng hay tháo gỡ khó khăn cho 2 dự án bệnh viện lớn trên địa bàn tỉnh đã thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư bất động sản.

Tuy nhiên, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền tại nhiều khu vực của Hà Nam đang có xu hướng tăng "nóng". Trong đó có cả những khu vực đất đai bỏ hoang nhiều năm, không có quy hoạch mới, gần đây cũng được tăng giá bán nhanh.

Theo ghi nhận của phóng viên Reatimes, giá đất nền phân lô của các dự án quanh Bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 và Bệnh Viện Bạch Mai tăng nhanh thời gian qua. Nhiều lô đất nền ở các trục đường thuộc địa bàn phường Liêm Chính, Lam Hạ, xã Liêm Tuyền của TP. Phủ Lý đang được rao bán với giá dao động từ 50 - 75 triệu đồng/m2, các lô đất mặt đường lớn giá bán cũng lên tới hàng trăm triệu đồng/m2. Đáng nói, giá rao bán trên đang cao hơn 30 - 50% so với thời điểm cuối năm 2024.

Nhiều lô đất trong khu nhà ở cho cán bộ bác sĩ Bệnh viện Bạch Mai cơ sở 2, thuộc xã Liêm Tuyền đang được rao bán với giá 55 - 60 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Đáng nói, khu đất nhà ở này nhiều năm nay hoang vu, để cỏ mọc um tùm, nhưng liên tục được "đẩy" giá bán thời gian gầy đây.

Một môi giới khu vực này chia sẻ, đất nền quanh dự án Bệnh viện Bạch Mai cơ sở 2 liên tục tăng nhanh trong thời gian gần đây, đặc biệt khi có thông tin tích cực trong việc tháo gỡ vướng mắc và đưa bệnh viện vào sử dụng trong năm 2025. "Các lô đất ở đây đang rao bán trung bình từ 40 - 55 triệu đồng/m2, cao hơn giá rao bán cuối năm ngoái 10 - 15 triệu đồng/m2", một môi giới chia sẻ.

Tương tự như TP. Phủ Lý, giá bán đất nền tại các dự án đã hoàn thiện hạ tầng tại thị xã Duy Tiên, huyện Kim Bảng cũng đang có xu hướng tăng nhanh, xác lập mặt bằng giá mới trong thời gian gần đây. Đơn cử, giá đất tại khu đấu giá Đại Cương, huyện Kim Bảng đang được rao bán dao động từ 32 - 44 triệu đồng/m2, cao hơn thời điểm cuối năm ngoái gần 10 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Giá đất nền tại huyện Lý Nhân và Thanh Liêm thời gian gia cũng có nhiều biến động, đặc biệt tại các khu nhà ở hoàn thiện quy hoạch hạ tầng. Theo môi giới, khu vực Lý Nhân và Thanh Liêm đang là "vùng trũng" giá của cả Hà Nam. Giá bán nhiều lô đất nền phân lô dao động từ 18 - 22 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Theo chia sẻ của một nhà đầu tư chuyên nghiệp, từ cuối năm 2024, nhà đầu tư đã có xu hướng quan tâm nhiều hơn tới các tỉnh xung quanh Hà Nội. Trong đó, thị trường Hà Nam là một điển hình, bởi tầm giá bất động sản còn thấp hơn Bắc Ninh, Bắc Giang… Tuy nhiên, người mua cần chú ý rằng, không phải khu vực nào cũng tăng giá và thận trọng với khu vực đang "sốt" giá.

Môi giới rao bán bát nháo

Trong bối cảnh thị trường đất nền Hà Nam đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm, không ít hoạt động rao bán, chèo kéo bát nháo của môi giới cũng diễn ra. Thực tế này đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho khách hàng, đồng thời gây nhiễu loạn thông tin cho thị trường bất động sản.

Theo khảo sát của phóng viên Reatimes, nhiều dự án bất động sản ở Hà Nam đang trong quá trình triển khai hạ tầng kỹ thuật, nhưng môi giới đã rao bán rầm rộ, nhận tiền đặt cọc của khách hàng. Trong khi đó, theo quy định pháp luật, dự án bất động sản đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng khi phải hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế với nhà nước.

Đơn cử, tại dự án Khu nhà ở phía đông cụm công trình phòng cháy chữa cháy phường Hoàng Đông, thị xã Duy Tiên do Công ty CP Đầu tư đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 7 (Urinco7) làm chủ đầu tư, dù đang trong quá trình xây dựng hạ tầng kỹ thuật, nhưng môi giới đã đăng tin rao bán tràn lan trên nhiều kênh mua bán bất động và mạng xã hội. Ngay tại dự án, có một số nhà container được dựng lên làm chỗ giới thiệu, giao dịch.

Môi giới tên D. đang bán dự án này cho biết, dự án này có khoảng gần 500 sản phẩm bất động sản, trong đó có 88 căn shophouse, còn lại là đất nền. Mỗi lô đất nền ở dự án này dao động từ 2,3 - 2,7 triệu đồng, tương đương khoảng 23-26 triệu đồng/m2, tùy vị trí.

Cũng theo môi giới này, dù mới được chào bán ra thị trường từ cuối năm 2024, đến nay, hầu hết các lô đất nền trong dự án đã có khách hàng đặt chỗ, giá bán hiện nay cũng tăng từ 1 - 3 triệu đồng/m2. Theo đó, khách mua ở thời điểm hiện tại phải trả cho người đã đặt chỗ trước 200 triệu đồng theo hợp đồng đặt chỗ đã ký với chủ đầu tư, đồng thời phải chịu khoản tiền "chênh" từ 100 đến hơn 300 triệu đồng/lô.

"Lô đất nền liền kề 108m2 cạnh công viên của dự án, đang được bán ra giá 27 triệu đồng/m2, trước đó mua vào của chủ đầu tư là 26 triệu đồng/m2. Giờ khách mua phải trả 200 triệu đồng và nộp thêm 108 triệu tiền chênh cho chủ cũ", môi giới này tư vấn.

Ngoài ra, cũng theo môi giới này, dự kiến trong tháng 3 này, chủ đầu tư sẽ ra thông báo chính thức về việc ký hợp đồng chuyển nhượng các sản phẩm bất động sản tại dự án. Sau đó, khách hàng đã ký hợp đồng đặt chỗ sẽ nộp hết tiền theo hợp đồng chuyển nhượng và nhận sổ đỏ.

Tương tự, dự án Hà Nam Green tại phường Hòa Mạc, thị xã Duy Tiên do liên danh Công ty CP đầu tư phát triển Hoàng Điệp và Công ty CP An Thịnh Việt làm chủ đầu tư cũng đang được môi giới rao bán rầm rộ. Theo đó, người có nhu cầu sẽ được môi giới yêu cầu đóng 50 triệu đồng và Giấy đặt chỗ ưu tiên đã có dấu đỏ và chữ ký của đại diện sàn - Công ty CP CFLHomes.

Môi giới đang bán dự án Hà Nam Green thừa nhận, hiện tại dự án chưa đủ điều kiện mở bán do chưa xong hạ tầng và chủ đầu tư chưa công bố giá bán chính thức. Hiện tại, môi giới của sàn này đang đưa ra mức giá dự kiến cho một số lô đất nền khoảng 26 - 28 triệu đồng/m2, để thăm dò thị trường. Khi có giá chính thức của chủ đầu tư, người mua sẽ có quyền mua hoặc không mua, nhưng người vào tiền đặt chỗ trước sẽ được ưu tiên suất mua đầu tiên.

Tuy nhiên, theo ghi nhận của phóng viên tại dự án Hà Nam Green, nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật từ vỉa hè, mặt đường nội khu đều chưa hoàn thiện. Bên cạnh đó, giá bán của một khu đất nền phân lô đã hoàn thiện hạ tầng ngay cạnh dự án Hà Nam Green và có vị trí gần chợ Hòa Mạc hơn cũng chỉ có giá bán 26 triệu đồng/m2.

Tăng cường giám sát, xử phạt thật nghiêm vi phạm

Trao đổi với phóng viên Reatimes, chuyên gia pháp lý bất động sản - Luật sư Trần Tuấn Anh – Giám đốc Công ty luật Minh Bạch - cho rằng, tình trạng rao bán các dự án bất động sản nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng đã xuất hiện từ lâu nhưng hiện nay đang có dấu hiệu nóng trở lại. Nhiều dự án bất động sản chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ nhưng đã được rao bán rộng rãi.

Theo luật sư, các chủ đầu tư hoặc sàn môi giới thường sử dụng các hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, phiếu đặt chỗ ưu tiên hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để "lách" quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Những hợp đồng này thường không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng vì chúng không phải là hợp đồng mua bán chính thức.

Các môi giới thường đưa ra những lời hứa hẹn hấp dẫn, chẳng hạn như chiết khấu cao, quà tặng giá trị, và cam kết về lợi nhuận để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, những lời hứa này thường không có cơ sở pháp lý vững chắc.

"Các hoạt động này không chỉ gây rủi ro lớn cho người mua mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản", luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh.

Để ngăn chặn các chủ đầu tư và sàn môi giới "lách" các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản bằng cách thực hiện các hợp đồng góp vốn, đặt cọc, luật sư Trần Tuấn Anh cho rằng, các Cơ quan quản lý Nhà nước về bất động sản, như Sở Xây dựng và các cơ quan chức năng liên quan, cần tăng cường giám sát các dự án bất động sản, đảm bảo rằng chỉ những dự án đủ điều kiện mới được phép rao bán hoặc ký hợp đồng.

Cũng theo luật sư này, với các quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Dân sự cần được làm rõ hơn, đặc biệt là về các hợp đồng góp vốn, đặt cọc. Điều này nhằm tránh việc lợi dụng các kẽ hở pháp luật để thực hiện các hành vi vi phạm.

Đồng thời, theo luật sư, cần tăng cường xử phạt các trường hợp vi phạm và công khai thông tin vi phạm để tạo sự răn đe. Việc xử phạt cần phải được thực hiện một cách quyết liệt để tránh tái diễn tình trạng này.

Các cơ quan Nhà nước cũng cần đẩy mạnh hơn nữa công tác tuyên truyền, giáo dục để người mua nhà hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan đến việc kinh doanh bất động sản, từ đó tránh được rủi ro khi tham gia các hợp đồng chưa đủ điều kiện pháp lý.

Trước đó, ngày 15/1 năm nay, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính vừa ký Công điện số 03/CĐ-TTg yêu cầu các bộ ngành, địa phương tập trung chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản và thanh tra, kiểm tra các dự án đầu tư xây dựng bất động sản. Cụ thể, để tăng cường kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản, giá nhà đất và chấn chỉnh, xử lý kịp thời việc thao túng, đẩy giá và đầu cơ bất động sản.

Trong đó, Thủ tướng chỉ đạo Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, thực hiện công bố kịp thời thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, công khai các văn bản thông báo bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Đặc biệt, kiểm soát chặt chẽ việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn, bảo đảm minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa hoạt động này, phòng ngừa, hạn chế việc thiếu kiểm soát, có thể gây bất ổn thị trường.

Đồng thời, Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tăng cường kiểm tra để kịp thời chấn chỉnh, ngăn chặn và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm theo thẩm quyền đối với hoạt động của các doanh nghiệp, chủ đầu tư, sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn, trong đó chú trọng tính pháp lý, điều kiện, công khai thông tin... của bất động sản đưa vào kinh doanh có hiện tượng tăng giá bất thường; không để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường.