Chung cư cao cấp "chiếm sóng" thị trường nhà ở
Trong năm 2024, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt là sự gia tăng nguồn cung - một điểm sáng cho thấy dấu hiệu hồi phục rõ rệt. Tuy nhiên, sự phục hồi này lại có sự phân hóa mạnh mẽ giữa các phân khúc. Phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế, thu hút phần lớn các nhà đầu tư, trong khi đó, nhà ở bình dân lại rơi vào tình trạng thiếu hụt trầm trọng.
Theo báo cáo mới nhất từ hãng tư vấn dịch vụ bất động sản CBRE, trong quý III/2024, đơn vị này cho biết thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận hơn 75% tổng nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp. Các dự án này có mức giá khởi điểm từ 60 triệu đồng/m2, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) và phí bảo trì. Trong kỳ thị trường Hà Nội ghi nhận hai dự án mới được chào bán với mức giá dao động từ 55 - 60 triệu đồng/m2. Thậm chí, quận Tây Hồ còn ghi nhận một dự án hạng sang chào bán lên đến gần 200 triệu đồng/m2.
Diễn biến trên cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận, theo đó tình trạng lệch pha trong nguồn cung sản phẩm nhà ở đang trở nên nghiêm trọng, dẫn đến sự kém đa dạng trong thị trường.
Cụ thể, trong 9 tháng đầu năm 2024, nguồn cung thị trường vẫn phân hóa mạnh với 70% là căn hộ chung cư, trong đó, phân khúc cao cấp có giá trên 50 triệu đồng/m2 và phân khúc hạng sang có giá trên 80 triệu đồng/m2 chiếm áp đảo với tỷ lệ lên đến 70%. Thị trường "vắng bóng" hoàn toàn căn hộ thương mại giá bình dân, 100% nguồn cung căn hộ bình dân đến từ các dự án nhà ở xã hội.
Tình trạng nhà ở cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm sóng thị trường bất động sản, với sự gia tăng đáng kể từ đầu năm đến nay. Theo báo cáo, số lượng căn hộ hạng sang đã tăng gấp đôi so với quý III/2023, trong khi phân khúc căn hộ bình dân lại ghi nhận xu hướng sụt giảm. VARS cho biết phân khúc trung cấp có giá từ 25 - 50 triệu đồng tập trung tại các đại đô thị ven đô, thậm chí dạt sang thị trường tỉnh như Bắc Giang, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai...
Đà tăng giá chung cư tại Hà Nội vẫn đang tiếp diễn (Ảnh minh hoạ: Bùi Văn Doanh)
Nhìn nhận về tình trạng trên, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp, dành cho giới đầu tư và người có nhiều tiền. Trong khi đó, phân khúc bình dân, vốn đáng lẽ phải phổ biến, lại đang trên đà "tuyệt chủng" bởi thiếu hụt nghiêm trọng các dự án mới. Thậm chí, các dự án nhà ở xã hội - loại hình được xác định có mức giá ưu đãi cho người lao động và thu nhập thấp - cũng đang triển khai một cách ì ạch.
Lý giải nguyên nhân khiến phân khúc chung cư cao cấp "áp đảo" thị trường nhà ở, ông Đính cho rằng, nguồn cung mới dù được cải thiện nhưng lại tập trung ở một số dự án lớn và chủ đầu tư nhất định, làm hạn chế tính đa dạng của sản phẩm. Bên cạnh đó, phần lớn nguồn cung mới được xây dựng với tiêu chuẩn cao, trong khi chi phí đầu tư, đặc biệt là giá đất, không ngừng gia tăng. Điều này khiến các chủ đầu tư ưu tiên lựa chọn phát triển phân khúc cao cấp nhằm tối ưu hóa lợi nhuận, thay vì hướng đến các sản phẩm bình dân hoặc trung cấp.
Đồng quan điểm, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội cũng cho rằng, phần lớn các dự án mở bán mới hiện nay chủ yếu nằm trong các đại đô thị đã hiện hữu, với mức giá đã neo cao. Khi tung ra sản phẩm mới, các chủ đầu tư thường tính toán kỹ lưỡng tương quan giá bán với khu vực, dẫn đến việc những tòa nhà mới khó có mức giá thấp hơn so với giai đoạn trước hoặc các dự án lân cận. Trong thời gian tới, mặc dù nguồn cung căn hộ có thể cải thiện, nhưng phân khúc cao cấp vẫn sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục có xu hướng "biến mất," để lại nhiều thách thức cho người tiêu dùng có nhu cầu thực.
Linh hoạt giải pháp phát triển nhà ở giá vừa túi tiền
Có thể thấy, hiện tượng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung trên thị trường bất động sản đã được cảnh báo trong nhiều năm qua, thể hiện rõ qua việc cơ cấu nguồn cung tập trung quá nhiều vào phân khúc nhà ở cao cấp, giá trị lớn, trong khi các căn hộ bình dân - có mức giá phù hợp với thu nhập của đại đa số người dân lại thiếu vắng.
Theo các chuyên gia bất động sản, thực trạng này đang đi ngược với các quy luật cơ bản của kinh tế thị trường như quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá cả. Trong một thị trường bất động sản bình thường, khi nhu cầu về một loại hình sản phẩm tăng, nguồn cung sẽ tăng để đáp ứng và giá cả cũng điều chỉnh theo mức hợp lý. Tuy nhiên, sự mất cân đối này không chỉ dẫn đến tình trạng khan hiếm căn hộ bình dân mà còn đẩy giá bất động sản lên cao một cách phi lý, vượt khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình.
Nhìn nhận về thực trạng trên, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra cảnh báo rằng, nếu tình trạng mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung các phân khúc trên thị trường tiếp tục tiếp diễn mà không có sự can thiệp kịp thời, thị trường sẽ phải đối mặt với nhiều hệ lụy nghiêm trọng.
"Hệ quả là việc giá nhà tăng cao vượt tầm với của phần đông người dân sẽ làm gia tăng bất bình đẳng trong cơ hội tiếp cận nhà ở, gây áp lực lên an sinh xã hội. Điều này cũng có thể tạo ra nguy cơ "bong bóng" bất động sản, khiến thị trường kém bền vững và dễ tổn thương trước các biến động kinh tế", TS. Nguyễn Văn Đính chỉ rõ.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Bên cạnh đó, nếu không có sự điều chỉnh kịp thời, tình trạng "lệch pha" cung - cầu sẽ ngày càng trầm trọng, khiến việc phát triển các phân khúc nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội bị đình trệ, đồng thời đẩy phần lớn người dân, đặc biệt là người lao động thu nhập thấp và trung bình, ra khỏi khả năng tiếp cận nhà ở. Hệ quả là, không chỉ ảnh hưởng tới thị trường bất động sản mà còn gây ra những bất ổn về mặt xã hội, khi nhu cầu an cư của người dân không được đáp ứng.
Vì vậy, ông Đính khuyến nghị các cơ quan quản lý cần sớm đưa ra các biện pháp để "khơi thông" đường phát triển cho phân khúc nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng cần tập trung nghiên cứu, phát triển các sản phẩm phù hợp với xu hướng và khả năng chi trả của phần đông người dân, tránh việc tập trung quá nhiều vào phân khúc cao cấp, hạng sang, gây lệch pha cung - cầu trên thị trường.
Còn bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tại Savills cho rằng, để giải quyết vấn đề mất cân đối nguồn cung nhà ở trên thị trường hiện nay, cần có một giải pháp tổng thể kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư nhân. Không thể có một bên nào đơn lẻ có thể xử lý hoàn toàn thách thức này.
Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu tại Savills.
Trong bối cảnh ngân sách nhà nước hạn chế và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho các dự án nhà ở xã hội đang gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng chịu áp lực lạm phát về chi phí đầu vào. Vì thế, sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên trở nên hết sức cần thiết. Ngoài ra, việc tăng mật độ xây dựng và lập quy hoạch hợp lý sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp các giải pháp nhà ở giá cả phải chăng.
Cũng theo bà Giang, chính quyền thành phố cần đưa ra các chính sách khuyến khích mạnh mẽ để thu hút sự hợp tác của các chủ đất, từ đó hình thành những khu dân cư bền vững mới.
"Bằng cách tối ưu hóa diện tích đất, kết hợp với các tiện ích chung và không gian xanh, chúng ta có thể từng bước giải quyết vấn đề nhà ở ngày càng cấp bách. Sự phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền và các nhà đầu tư sẽ là chìa khóa để hiện thực hóa những ý tưởng này", chuyên gia Savills nhấn mạnh.
