Thay đơn vị quản lý không thông qua Hội nghị nhà chung cư
Chung cư Ecolife Tây Hồ, phường Xuân La (Tây Hồ, TP. Hà Nội) được đưa vào sử dụng năm 2017 với 2 tòa nhà cao 28 đến 33 tầng, bao gồm 600 căn hộ với khoảng trên 2.000 người dân. Cư dân tại đây cho biết, 6 năm qua, chung cư Ecolife Tây Hồ được các cơ quan chính quyền đánh giá là chung cư điển hình của phường Xuân La, luôn đảm bảo an ninh, trật tự.
Tuy nhiên, gần đây nhiều cư dân chung cư này phản ánh, đơn vị quản lý vận hành mới có yếu kém về năng lực quản lý vận hành đã gây nhiều phiền toái, xáo trộn, ảnh hưởng tới vệ sinh, an ninh, an toàn của tòa nhà chung cư. Khởi nguồn của việc này, xuất phát từ việc, ban quản trị tòa nhà chung cư Ecolife Tây Hồ đã thay đơn vị quản lý nhưng không thông qua Hội nghị nhà chung cư.
Chung cư Ecolife Tây Hồ thuộc phường Xuân La, quận Tây Hồ, Hà Nội. (Ảnh: CH Group)
Theo đại diện cư dân chung cư Ecolife Tây Hồ, ngày 1/6 vừa qua, ban quản trị nhà chung cư Ecolife Tây Hồ đã phát hành Thông báo mời chào giá cạnh tranh đối với gói thầu cung cấp dịch vụ quản lý tòa nhà tại chung cư Ecolife Tây Hồ.
Sau đó, ngày 15/6, ban quản trị đã thông báo loại bỏ đơn vị quản lý vận hành cũ và thay thế bằng đơn vị quản lý vận hành mới là Công ty Cổ phần Quản lý dịch vụ bất động sản Bình Minh Sông Lô.
Đại diện cư dân chung cư Ecolife Tây Hồ cũng cho biết, quá trình xây dựng hồ sơ mời chào giá, thang điểm đánh giá, yêu cầu hồ sơ năng lực, các điều khoản của hợp đồng, loại bỏ đơn vị quản lý vận hành cũ và ký kết hợp đồng với Bình Minh Sông Lô được ban quản trị thực hiện khi không lấy ý kiến cư dân.
"Ban quản trị của chung cư Ecolife Tây Hồ đã thực hiện quá trình đấu thầu lựa chọn đơn vị quản lý quản lý vận hành nhưng không thông qua Hội nghị nhà chung cư bất thường, không thông qua ý kiến cư dân về hồ sơ tiêu chí quy trình lựa chọn nhà thầu, không thông qua ý kiến cư dân về hợp đồng dự thảo, hợp đồng để ký kết với đơn vị quản lý vận hành", đại diện cư dân bức xúc.
Đại diện ban quản trị chung cư Ecolife Tây Hồ và Công ty Cổ phần Quản lý dịch vụ bất động sản Bình Minh Sông Lô tại lễ ký kết hợp đồng quản lý vận hành chung cư. (Ảnh: Cư dân cung cấp)
Đại diện cư dân cho rằng, mặc dù trong luật khẳng định cư dân có quyền được ban quản lý, ban quản trị cung cấp các tài liệu, hồ sơ liên quan đến quá trình quản lý vận hành của tòa nhà và cư dân cũng đã nhiều lần yêu cầu, song sau 2 tháng cư dân vẫn chưa nhận được.
"Hiện tại cư dân đã có đơn kiến nghị mời các cơ quan chính quyền vào cuộc giúp tháo gỡ yêu cầu ban quản trị chung cư thực hiện lựa chọn đơn vị quản lý vận hành theo đúng quy định của pháp luật đồng thời chịu trách nhiệm trước những sai phạm đã gây ra cho cư dân nếu có", đại diện cư dân phản ánh.
Về năng lực của đơn vị vận hành quản lý mới, theo đánh giá của nhiều cư dân chung cư Ecolife Tây Hồ, sau gần 2 tháng Công ty Cổ phần Quản lý dịch vụ bất động sản Bình Minh Sông Lô đảm nhiệm vai trò quản lý vận hành, chất lượng dịch vụ tại tòa nhà có dấu hiệu đi xuống, kinh nghiệm, năng lực quản lý cũng thể hiện nhiều yếu kém.
Cụ thể, công ty chậm trễ trong việc xử lý các tình huống khẩn cấp, ảnh hưởng tới an ninh, an toàn của cư dân trong các sự cố như mất điện lưới, bảo trì thang máy, phá dỡ mái che bậc tam cấp của tòa nhà làm cư dân ngã vì trơn trượt khi trời mưa.
Cũng theo cư dân, đơn vị quản lý mới còn can thiệp vào hệ thống ống hút mùi rác của chung cư, khiến rác thải bốc mùi hôi thối, gây mất vệ sinh, ảnh hưởng đến đời sống, sức khỏe của nhiều cư dân. Tuy nhiên, đơn vị quản lý lại từ chối ký biên bản sự việc mà không có giải trình nào cho cư dân.
Nhân viên kỹ thuật của đơn vị quản lý vận hành tòa nhà chung cư mới đã can thiệp hệ thống hút mùi rác, gây bốc mùi hôi thối, mất vệ sinh. (Ảnh: Cư dân cung cấp).
Cũng theo cư dân, đơn vị quản lý mới cũng tự ý lắp đặt các quạt điện kích thước lớn che lấp các cửa sập khẩn cấp tại cabin thoát hiểm của thang máy chung cư, sai với tiêu chuẩn TCVN 6396-72:2010, không đảm bảo an toàn phòng chống cháy nổ trong thang máy theo yêu cầu của Cục Cảnh sát Phòng cháy chữa cháy.
Tuy nhiên, khi cư dân góp ý về các sự việc trên, đơn vị này thường im lặng, đổ lỗi hoặc giải thích một cách chống chế, không chịu khắc phục ngay.
Ngoài ra, theo kết quả bình chọn đánh giá năng lực ban quản lý mới trong nhóm cư dân tòa nhà, phần lớn cư dân có chung quan điểm là đơn vị quản lý vận hành mới năng lực quá kém, không bằng đơn vị cũ.
Không tổ chức Hội nghị chung cư bất thường vì sợ tốn kém?
Liên quan tới nội dung cư dân phản ánh, trao đổi với phóng viên Reatimes, bà Nguyễn Thị Lan Phương - Trưởng ban quản trị chung cư Ecolife Tây Hồ - cho biết, ngày 30/6/2024 là thời điểm hết hạn hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nên ban quản trị cho tiến hành đấu thầu đơn vị quản lý vận hành theo đúng trình tự, quy định của pháp luật.
"Ban quản trị đã thông báo lên tất cả các phương tiện, trang thông tin của cư dân để cư dân có ý kiến, tuy nhiên không nhận được ý kiến của cư dân", bà Phương cho hay.
Lý giải nguyên nhân không tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để trao đổi việc thay thế đơn vị quản lý vận hành, Trưởng ban quản trị tòa Ecolife Tây Hồ cho rằng việc này là không cần thiết.
"Không ai tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường chỉ để xin đấu thầu đơn vị quản lý vận hành cả. Chi phí tổ chức một hội nghị ít nhất cũng hết vài chục triệu đồng và phải có ít nhất 50% cư dân đồng ý thì mới được tổ chức. Rất nhiều chung cư khác họ cũng chỉ thông báo lên trang cư dân", bà Phương giải thích.
Cũng theo bà Phương, đối với đơn vị quản lý vận hành mới, dù đã đấu thầu để lựa chọn nhưng thời gian qua ban quản trị vẫn thường xuyên giám sát xem có đủ năng lực không, nếu không đảm bảo sẽ thay thế.
"Thực tế, đơn vị quản lý vận hành cũ làm việc không hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề như hỏng tháng máy, rác thải bốc mùi… trong khi chi phí lại cao hơn rất nhiều. Đơn vị mới nếu không làm được tốt hơn cũng sẽ bị thay thế", bà Phương khẳng định.
Về việc thực hiện các chỉ đạo của UBND phường Xuân La mới đây, bà Phương cho hay, ban quản trị đã thực hiện đầy đủ các chỉ đạo của phường liên quan đến việc tiếp cư dân, lấy ý kiến về các vấn đề trong quản lý vận hành, giải quyết các kiến nghị của cư dân. Đồng thời, ban quản trị cũng đã họp để thống nhất trong phương hướng hoạt động cũng như phương án để giải quyết các vấn đề tại chung cư.
"Sau khi thực hiện đầy đủ các chỉ đạo của phường Xuân La, ban quản trị đã báo cáo lại UBND phường và đang chờ phường cho ý kiến", bà Phương thông tin.
Nhìn nhận từ sự việc này, nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng, cần tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường khi thay đổi đơn vị quản lý. Bởi vì, việc thay đổi đơn vị quản lý vận hành chung cư cần được diễn ra khách quan, minh bạch, hướng đến đảm bảo lợi ích của cư dân theo đúng quy định của pháp luật.
Luật sư Thiệu Quang Sang - Giám đốc Công ty Luật TNHH Lawflex - nhận định, căn cứ theo quy định tại khoản 3, Điều 102 Luật Nhà ở 2014, thì đối với chung cư có nhiều chủ sở hữu, việc quyết định lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư và các nội dung khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư phải thông qua cuộc họp Hội nghị nhà chung cư.
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 14 của Quy chế Quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 7/9/2021 cũng quy định khi ban quản trị đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để thông qua.
Ngoài ra, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng nêu rõ, các quyết định của ban quản trị nhà chung cư nếu vượt quá quyền hạn quy định quy chế này thì không có giá trị pháp lý; trường hợp gây thiệt hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân thì các thành viên ban quản trị phải chịu trách nhiệm bồi thường theo quy định của pháp luật.
Như vậy, để đảm bảo lợi ích của cư dân theo đúng quy định của pháp luật thì ban quản trị cần tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường. Qua hội nghị sẽ thông tin cụ thể về việc thay đổi đơn vị quản lý vận hành chung cư và xin ý kiến chấp thuận của Hội nghị nhà chung cư, không được tự mình đưa ra quyết định.
Thông tư 05 của Bộ Xây dựng năm 2021 của Bộ Xây dựng quy định về tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường (Khoản 1, Điều 14):
Hội nghị nhà chung cư bất thường được tổ chức khi có một trong các trường hợp sau đây:
a) Bầu thay thế Trưởng ban hoặc Phó ban quản trị do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích; trường hợp thay thế Phó ban quản trị là đại diện của chủ đầu tư thì chủ đầu tư cử người khác đảm nhận mà không phải tổ chức hội nghị nhà chung cư bất thường;
b) Miễn nhiệm hoặc bãi miễn toàn bộ các thành viên ban quản trị và bầu ban quản trị mới;
c) Bầu thay thế thành viên ban quản trị không phải là Trưởng ban, Phó ban do bị miễn nhiệm, bãi miễn hoặc bị chết, mất tích trong trường hợp đã tổ chức lấy ý kiến của các chủ sở hữu nhà chung cư nhưng không đủ số người đồng ý theo quy định tại Điểm b Khoản 3 Điều 26 của Quy chế này hoặc bầu thay thế thành viên ban quản trị nhà chung cư theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 26 của Quy chế này;
d) Ban quản trị nhà chung cư đề nghị thay thế đơn vị quản lý vận hành hoặc đề nghị điều chỉnh giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;
đ) Các trường hợp khác khi có đơn đề nghị của trên 50% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao.
