LTS:
Trong bối cảnh đô thị hóa phát triển mạnh mẽ, nhà chung cư trở thành loại hình nhà ở tất yếu được nhiều người dân đô thị lựa chọn. Đi cùng với nhu cầu, hàng loạt dự án nhà ở chung cư đã được đưa ra thị trường, đáp ứng các điều kiện của khách hàng, chất lượng cũng ngày càng được chủ đầu tư nâng cao, hướng tới những nơi ở tiện ích, hiện đại.
Tuy nhiên, trên thực tế, không ít nhà chung cư tại các đô thị hiện nay vẫn còn tồn tại những vấn đề tranh chấp kéo dài giữa cư dân, ban quản trị và chủ đầu tư liên quan tới công tác vận hành quản lý tòa nhà, quỹ bảo trì, diện tích chung riêng, phí dịch vụ, thành lập ban quản trị… Những tranh chấp này không chỉ làm cho nhiều người ngại quyết định sống tại chung cư, mà còn tiểm ẩn những rủi ro mất an toàn, an ninh.
Trên tinh thần tuyên truyền chính sách về pháp luật và nghiên cứu, khảo sát thực tiễn, Reatimes triển khai tuyến bài: "Tranh chấp chung cư dai dẳng: Nhìn từ chung cư Vinaconex 2".
Khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ tại phường Đại Kim (Hoàng Mai, Hà Nội), có quy mô khoảng 26ha được khởi công từ năm 2011, do Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex (nay là Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng VINA2) đầu tư xây dựng.
Trong đó, tòa B Vinaconex 2 (VC2 Golden Heart) được khởi công năm 2016, gồm 2 tầng hầm, 1 tầng bán hầm và 45 tầng nổi, với 600 căn hộ đã được chủ đầu tư bàn giao cho khách hàng về ở từ năm 2019. Tuy nhiên, đến nay, nhiều vấn đề vướng mắc giữa đại diện cho cư dân là ban quản trị và chủ đầu tư vẫn chưa được giải quyết.
Tòa B Vinaconex 2 thuộc khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ tại phường Đại Kim, quận Hoàng Mai, TP Hà Nội (Ảnh: Trọng Hiếu)
Chậm trễ, không bàn giao đủ quỹ bảo trì
Theo phản ánh của đại diện cư dân tòa B Vinaconex 2, bà Nguyễn Thị Thanh Bình - Trưởng ban quản trị khóa 1 (từ năm 2021 đến năm 2023), chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng VINA2 (viết tắt là VINA2) thiếu minh bạch, gây khó khăn, cản trở công tác quản lý, vận hành tòa nhà, ảnh hưởng đến đời sống của cư dân.
Cụ thể, liên quan đến công tác quản lý tiền quỹ bảo trì của cư dân tòa nhà, dù ban quản trị tòa B Vinaconex 2 được thành lập vào tháng 1/2021, nhưng thời điểm đó VINA2 đã không thực hiện bàn giao khoản tiền quỹ bảo trì gốc hơn 20 tỷ đồng cùng tiền lãi cho ban quản trị theo quy định tại khoản 1, điều 109, Luật Nhà ở 2014.
Phải đến tháng 6/2022, chủ đầu tư mới chuyển số tiền gốc 20 tỷ đồng quỹ bảo trì và không thực hiện đúng quy định về việc chuyển giao tài khoản quỹ bảo trì. Đáng nói, số tiền lãi phát sinh và quỹ bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu của chủ đầu tư cũng không được cho ban quản trị theo quy định của pháp luật.
"Chủ đầu tư chưa lập tài khoản kinh phí bảo trì theo đúng quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Ban quản trị tạm tính lãi dựa trên số liệu thu phí bảo trì do chủ đầu tư cung cấp là khoảng 5,4 tỷ đồng", bà Bình cho biết.
Đồng thời, theo bà Bình, VINA2 cũng chưa nộp khoản tiền 2% quỹ bảo trì đối với phần diện tích sở hữu riêng, tương đương khoảng 4,5 tỷ đồng, căn cứ theo điều 108, Luật nhà ở 2014 và khoản phí dịch vụ cho phần diện tích sở hữu riêng, tương đương 500 triệu đồng, căn cứ theo Điều 4 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư 02 năm 2016 của Bộ Xây dựng.
"Ban quản trị đã nhiều lần gửi công văn đề nghị VINA2 thanh toán công nợ, nhưng đến nay công ty vẫn chưa thanh toán", bà Bình nêu.
Dù đã bàn giao cho cư dân về ở từ năm 2019, nhưng đến nay, nhiều mâu thuẫn giữa cư dân, ban quản trị và chủ đầu tư chưa được giải quyết triệt để. (Ảnh: Trọng Hiếu)
Ngoài ra, liên quan các khoản phí, theo đại diện cư dân tòa B Vinaconex 2, dù chưa chứng minh được quyền sở hữu riêng với diện tích hầm gửi xe, chủ đầu tư vẫn tự ý tăng phí dịch vụ trông giữ xe từ 700 nghìn đồng/tháng lên 1 triệu đồng mà không thông qua thỏa thuận với cư dân.
Mặt khác, giá nước mà VINA2 đang áp dụng cho các hộ dân tại tòa nhà có điều bất thường khi đưa thêm khoản phí quản lý 5% mà công ty tự đặt ra vào hóa đơn nước.
VINA2 giải thích ra sao?
Trao đổi với phóng viên Reatimes về các nội dung đại diện cư dân tòa B Vinaconex 2 nêu, đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng VINA2 - bà Trịnh Thị Thúy Vân - Phó Giám đốc Ban đầu tư VINA2 - cho biết, việc chậm nộp tiền lãi quỹ bảo trì là do công ty và ban quản trị chưa thống nhất được cách tính số tiền lãi.
"Theo danh sách có hơn 600 khách hàng, thời điểm nộp tiền khác nhau, số tiền khác nhau, lãi suất từng thời điểm cũng khác nhau, rồi tính theo lãi suất của ngân hàng nào, lãi suất tiền gửi hay tiền vay… Để tính toán được thì cần có sự thống nhất giữa hai bên nhưng ban quản trị không chịu phối hợp", bà Vân giải thích.
Tuy nhiên, phản hồi lại giải thích trên của đại diện chủ đầu tư, Trưởng ban quản trị khóa 1 tòa B Vinaconex Nguyễn Thị Thanh Bình cho biết, ban quản trị đã có những văn bản đưa ra phương án tạm tính lãi, gửi cho các cơ quan có thẩm quyền và VINA2 nhưng không nhận được phản hồi của công ty.
"VINA2 đã nhận được văn bản nêu phương án tạm tính lãi từ phía ban quản trị, nếu không đồng ý, công ty có thể phản hồi là cách tính của ban quản trị chưa đúng, yêu cầu triệu tập cuộc họp giữa các bên. Tuy nhiên, VINA2 không có văn bản phản hồi nào", bà Bình đính chính.
Khoản 1, Điều 109, Luật nhà ở 2014 quy định, trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu phí bảo trì của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.
Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày ban quản trị thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho ban quản trị để thực hiện quản lý, sử dụng theo quy định...
Còn về nguyên nhân chưa nộp khoản tiền 2% quỹ bảo trì đối với phần diện tích sở hữu riêng của chủ đầu tư, theo Phó Giám đốc Ban đầu tư VINA2, do ban quản trị phản đối, không công nhận phần diện tích sở hữu riêng của công ty.
"Nếu không công nhận quyền sở hữu của chúng tôi thì tại sao lại thu phí bảo trì?", bà Vân thắc mắc.
Song, theo Trưởng ban quản trị khóa 1 tòa B Vinaconex 2, ban quản trị chỉ không công nhận quyền sở hữu của VINA2 với các phần diện tích tranh chấp như hầm gửi xe và bể bơi bốn mùa.
"Riêng với diện tích văn phòng thương mại, VINA2 có đầy đủ cơ sở pháp lý chứng minh quyền sở hữu riêng, do vậy công ty có nghĩa vụ phải đóng khoản 2% quỹ bảo trì cho phần diện tích này. Nhưng đến nay, công ty vẫn chưa đóng. Khoản tiền này theo phương án ban quản trị tạm tính là khoảng 4,5 tỷ đồng", bà Bình phản hồi thêm.
Khoản 1, Điều 108, Luật nhà ở 2014 quy định, đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Liên quan đến việc tăng phí dịch vụ trông giữ xe không qua thỏa thuận với cư dân khi chưa chứng minh được quyền sở hữu riêng với diện tích này, Phó Giám đốc Ban đầu tư VINA2 Trịnh Thị Thúy Vân khẳng định, từ giai đoạn dự án đi vào hoạt động, VINA2 vẫn quản lý, sử dụng, sở hữu với chứng minh về mặt pháp lý với diện tích hầm trông giữ xe.
"Theo ý kiến bên ban quản trị là muốn chứng minh quyền sở hữu thì phải có sổ đỏ. Công ty cũng đã gửi hồ sơ nhưng phòng quản lý đất đai chưa xử lý và chưa có cơ chế cụ thể để làm sổ đỏ với hầm đỗ xe", bà Vân lý giải.
Còn về phía ý kiến đại diện cho cư dân tòa B Vinaconex, bà Bình cho rằng, chủ đầu tư chưa thể chứng minh quyền sở hữu riêng khi chưa có sổ đỏ với diện tích hầm gửi xe. Do vậy, chủ đầu tư không thể tự ý tăng giá trông giữ xe mà không thỏa thuận với cư dân.
"Đến thời điểm hiện tại, VINA2 vẫn chưa chứng minh được là họ đã phân bổ diện tích hầm gửi xe vào giá bán căn hộ hay chưa. Đồng nghĩa với việc công ty chưa chứng minh được quyền sở hữu với diện tích này", bà Bình nhận định.
Cư dân bức xúc vì bị "cài" 5% phí quản lý vào hóa đơn nước
Lý giải về điểm bất thường trong giá nước sạch, ông Chu Quang Quyết - Phó Giám đốc VINA2.2 (Công ty TNHH Đầu tư và Dịch vụ Đô thị VINA2 - Công ty con của VINA2 - đơn vị quản lý vận hành trước đây của tòa B Vinaconex) cho biết, theo thống kê, mỗi tháng, VINA2.2 đang thất thoát khoảng 2.000m3 nước.
"Nguyên nhân có thể là do thất thoát trên đường ống, cũng có thể do quá trình nước di chuyển trong đường ống, áp lực tác động làm nước thất thoát ở đâu đó. Công ty muốn các cư dân cùng chia sẻ nên đặt vấn đề để đưa phí quản lý 5% vào hợp đồng. Sau khi họp với các bên, tiếp thu ý kiến của Công ty Usem (đơn vị quản lý vận hành tòa B Vinaconex) và ban quản trị là tạm thời bỏ khoản phí này ra khỏi hợp đồng thì VINA2.2 cũng đã bỏ", ông Quyết lập luận.
Cư dân phản đối khoản phí quản lý 5% trong các hóa đơn tiền nước. (Ảnh: Trọng Hiếu).
Về việc này, đại diện ban quản trị tòa B Vinaconex 2 xác nhận, thực tế khi đó VINA2.2 mới chỉ bỏ khoản phí quản lý 5% trong các hóa đơn tiền nước từ tháng 8/2024 trở đi, còn với các hóa đơn nước từ tháng 2 đến tháng 7 đang yêu cầu Công ty Usem thanh toán, công ty vẫn giữ nguyên.
"VINA2.2 là đơn vị quản lý vận hành, để xảy ra thất thoát là do năng lực của công ty, công ty phải tự chịu trách nhiệm, sao có thể bắt người dân chịu thay được?", bà Bình bức xúc.
Tuy nhiên, theo thông tin bà Bình cập nhật mới đây, sau nhiều lần ban quản trị đấu tranh gay gắt thì đến ngày 27/8, trong buổi làm việc của các bên với Trưởng phòng Quản lý đô thị quận Hoàng Mai, VINA2.2 đã chấp nhận bỏ khoản phí 5% trong các hóa đơn nước từ tháng 2 đến tháng 7/2024. Hiện VINA2.2 và Công ty Usem đang tiếp tục làm việc để đi đến thống nhất trong cách tính tiền nước cho cư dân.
Bài tiếp: UBND phường Đại Kim không công nhận ban quản trị mới của tòa B Vinaconex 2, vì sao?
