Giá thuê ổn định
Báo cáo thị trường Hà Nội quý IV/2016 của Savills Việt Nam cho thấy, giá thuê văn phòng trên cả ba hạng A, B, C ở mức ổn định, lần lượt vào khoảng 28 USD, 16 USD và 13 USD/m2/tháng. Công suất thị trường đạt 87% trong quý IV, tăng 4% theo năm. Nhìn chung, giá thuê bình quân đang đạt 19 USD/m2/tháng, ổn định trong quý IV/2016 và tăng 1,4% theo năm.
Theo CBRE, quý IV/2016 là một quý sôi động với 2 dự án đáng chú ý vừa được ra mắt, Trung tâm Thương mại Vincom Phạm Ngọc Thạch và Vincom Plaza Bắc Từ Liêm, cung cấp thêm 45.900 m2 cho thị trường. Bên cạnh đó, trong tháng 11, một trung tâm thương mại tổng hợp đóng cửa dẫn tới nguồn cung trên thị trường còn 758.216m2, tương đương với tăng 4,9% so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu Savills Hà Nội cho biết: “Giá thuê văn phòng đang điều chỉnh theo hướng về ngưỡng mà khách hàng và người cho thuê cùng tìm được động lực phát triển. Thực tế, giá thuê văn phòng tiếp tục chạm đáy trong 4 năm gần đây. Cũng nhờ vậy, dù một số trung tâm thương mại đang cải tạo ở Hà Nội, và một loạt các trung tâm thương mại mới như AEON Mall Long Biên, Mipec Riverside, Vincom Phạm Ngọc Thạch… đi vào hoạt động, nhưng phần lớn các dự án này đều đạt công suất tương đối cao. Bên cạnh đó, diện tích cho thuê ở mức tăng trưởng dương trên tất cả các loại hình.
Giá thuê văn phòng đang điều chỉnh theo hướng về ngưỡng mà khách hàng và người cho thuê cùng tìm được động lực phát triển.
Phân khúc hạng A sẽ sớm tăng giá
Tại phân khúc văn phòng hạng A, theo khảo sát của Savills, nếu năm 2014, 50% ngành tài chính – ngân hàng thuê địa điểm tại các tòa nhà văn phòng hạng A, thì đến năm 2015, tỷ trọng này giảm xuống 32 - 35%. Trong khi đó, ngành viễn thông và sản xuất là hai ngành đang có xu hướng gia tăng thuê diện tích văn phòng hạng A.
Còn theo CBRE, trong quý cuối năm 2016, tỷ lệ hấp thụ tại các khu vực Đống Đa – Ba Đình đạt mức cao nhất so với các văn phòng hạng A. Tại khu vực phía Tây, do nguồn cung tiếp tục tăng, khả năng tăng giá thuê tiếp tục bị hạn chế, đặc biệt là các tòa nhà ở vị trí không được thuận lợi.
Đánh giá về phân khúc này, bà Đỗ Thu Hằng cho biết, cả năm 2016 không có một dự án hạng A nào đi vào hoạt động, chủ yếu là hạng B và C, tổng nguồn cung tăng 4% theo năm. Trong năm 2017 sẽ có khoảng 164.000 m2 sàn từ 6 dự án, trong đó có 2 dự án hạng A; năm 2018 sẽ có khoảng 250.000 m2 sàn với 13 dự án.
Về triển vọng của văn phòng cho thuê các hạng trong năm 2017, theo đánh giá của Savills, đối với khu vực trung tâm, công suất lấp đầy sẽ cao hơn, đặc biệt với các tòa nhà văn phòng hạng A. Khách hàng có nhu cầu thuê văn phòng hạng A trên 900m2 trong thời gian sắp tới tại khu vực trung tâm Hà Nội sẽ gặp khó khăn vì mặt bằng còn trống trên cùng diện tích hiện nay chỉ còn dưới 900m2. Bên cạnh đó, diện tích lớn tại các văn phòng cho thuê ngoại thành cũng đã được lấp đầy.
Trong vòng 2 năm tới, khu vực trung tâm sẽ không còn văn phòng hạng A cho thuê.
Thời gian qua, khu vực nội thành đã chứng kiến hoạt động tích cực của phân khúc cho thuê văn phòng, đặc biệt là tỷ lệ lấp đầy các tòa nhà văn phòng hạng A tăng đột biến. Điều này một phần do chính sách cho thuê của một số chủ đầu tư hấp dẫn khách thuê. Chưa kể, khu vực này cũng đang có nhiều lựa chọn cho khách thuê và nguồn cung tương lai khá dồi dào.
Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, thị trường văn phòng hạng A hoạt động rất tốt, vượt qua hạng B. Hiện tại, diện tích trống của các tòa nhà hạng A khu vực này chỉ còn 6%. Trong vòng một năm qua, giá thuê văn phòng hạng A đã tăng 5% và phần lớn là cho thuê phục vụ việc mở rộng văn phòng, không phải thành lập mới.
Bà Đỗ Thu Hằng phân tích: “Trong bối cảnh hiện nay, chúng tôi nhận thấy một số chủ đầu tư có thể tăng giá trong thời gian sắp tới. Bên cạnh đó, chúng tôi cũng nhận thấy, trong vòng 2 năm tới, khu vực trung tâm sẽ không còn văn phòng hạng A cho thuê. Điều này có thể hiểu rằng diện tích, công suất của văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm sẽ đạt ngưỡng rất cao trong thời gian tới”.
Bà Nguyễn Bích Trang, Giám đốc Bộ phận cho thuê văn phòng CBRE tại Hà Nội cho rằng, hiện tại là thời điểm thích hợp để các chủ đầu tư đưa ra các mức giá và tiện ích hấp dẫn nhằm thu hút khách thuê. Sự bùng nổ của các nhà cung cấp dịch vụ công nghệ thông tin và phần mềm tại Việt Nam trong năm 2016 khiến cho khối ngành này có sự chuyển dịch mạnh mẽ về số lượng công ty và nhu cầu nhân viên trong từng công ty. Do đó, khu vực giữa thành phố và phía Tây với nhiều lựa chọn mới đáp ứng được diện tích trên 2.000m2 và mức giá thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm nhanh chóng lọt vào tầm ngắm của các công ty và tập đoàn.
Trong các năm tới, giá thuê của cả văn phòng hạng A và hạng B được dự kiến ở mức ổn định. Khả năng tăng giá hạn chế khi nguồn cung mới tiếp tục gia nhập thị trường. Tuy nhiên, khu vực trung tâm thành phố dự kiến sẽ có mức tăng nhỉnh hơn.
