Thích
Kế hoạch giãn dân nội đô sẽ tạo ra nhu cầu nhà ở mới
Ngày 21/2, UBND TP. Hà Nội đã có Quyết định 813/QĐ-UBND năm 2026 về việc phê duyệt Nhiệm vụ quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm, đặt ra định hướng phát triển không gian mới cho thành phố. Trong đó, có kế hoạch giãn dân nội đô, mở rộng hệ thống hạ tầng giao thông, phát triển các cực đô thị mới; tác động trực tiếp đến cấu trúc cung - cầu của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.
Theo kế hoạch, Hà Nội dự kiến di dời khoảng 860.000 người khỏi khu vực nội đô trong giai đoạn 2026 - 2045. Dân cư sẽ được phân bổ về các khu vực phát triển mới như Đông Anh, Gia Lâm, khu vực phía Bắc sông Hồng, phía Tây và phía Nam thành phố, gắn với hệ thống hạ tầng giao thông và các trung tâm mới.
Theo chuyên gia, việc tái phân bố dân cư này sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở mới, quy mô lớn và dài hạn cho nhóm cư dân thuộc diện tái định cư, hay mong muốn chuyển đổi nơi ở và cải thiện điều kiện sống. Khi quy hoạch không gian được triển khai đồng bộ với chương trình phát triển nhà ở, thị trường có cơ sở hình thành thêm nguồn cung phù hợp tại các khu vực giãn dân.
Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA) cho biết, song song với quy hoạch tổng thể, Nghị quyết về điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở TP. Hà Nội giai đoạn 2021 - 2030 đặt mục tiêu phát triển 255 triệu m2 sàn nhà ở, tương đương trên 1,8 triệu căn nhà, trong đó có hơn 1 triệu căn nhà ở thương mại trong 5 năm.
Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc A City, thành viên Cộng đồng Cố vấn Tài chính Việt Nam (VWA). (Ảnh: VWA)
Nếu triển khai theo đúng kế hoạch, bình quân mỗi năm thành phố sẽ bổ sung khoảng 200.000 căn nhà ở. Quy mô này cao hơn giai đoạn 2022 - 2024, là giai đoạn nguồn cung mới hạn chế và cơ cấu sản phẩm nghiêng về phân khúc cao cấp.
"Mặt bằng giá trung bình trên thị trường sơ cấp của Hà Nội đang ở mức khoảng 91 triệu đồng/m2, nên nhiều người lo ngại mức giá 40 - 50 triệu đồng/m2 khó xuất hiện. Tuy nhiên, sự khác biệt của thị trường giai đoạn tới này nằm ở việc quy hoạch và hạ tầng đang được xác định cụ thể ngay từ đầu, chứ không phát triển theo từng dự án riêng lẻ. Nguồn cung nhà ở tăng cao, hạ tầng tiện ích và giao thông phát triển, kết hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế hiện nay, thu nhập cải thiện, sẽ là cơ hội sở hữu nhà ở cho rất nhiều người dân", ông Tô Anh Hùng nêu quan điểm.
Thực tế, đầu tháng 2/2026, Dự án khu đô thị đa mục tiêu Bắc Thăng Long Urban City có quy mô nghiên cứu khoảng 699ha, quy mô dân số khoảng 200.000 người đã chính thức khởi công. Dự án này tích hợp cả nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ nhằm đáp ứng nhu cầu giãn dân của Thành phố.
"Đáng chú ý là chủ đầu tư cam kết cung cấp căn hộ trung cấp với mức giá dự kiến từ 40 - 50 triệu đồng/m². Đây là sản phẩm đã "vắng bóng" trên thị trường kể từ năm 2024 đến nay", theo ông Hùng.
Nhìn lại giai đoạn trước, từ năm 2016 - 2018, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ tăng, đặc biệt ở phân khúc trung cấp. Giá bán tương đối ổn định do cạnh tranh giữa các chủ đầu tư và sự đa dạng sản phẩm. Đến giai đoạn 2022 - 2024, nguồn cung giảm so với giai đoạn trước. Sản phẩm mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Giá trung bình tăng do cơ cấu sản phẩm thay đổi.
Vì vậy, nếu mục tiêu phát triển khoảng 200.000 căn mỗi năm được thực hiện trong giai đoạn 2026 - 2030, thị trường có thể bước vào trạng thái tương tự 2016 - 2018 nhưng ở quy mô lớn hơn và gắn với cấu trúc đô thị mới.
Hạ tầng và nguồn cung sẽ quyết định "điểm rơi" của chu kỳ mới
Kế hoạch giãn dân nội đô sẽ tạo ra nhu cầu nhà ở mới trong giai đoạn tới. Tuy nhiên, thị trường chỉ có thể "tái cân bằng" khi đồng thời nguồn cung được đưa ra đúng phân khúc phù hợp với nhu cầu và hạ tầng giao thông phát triển nhanh, rút ngắn thời gian kết nối giữa các khu vực phát triển mới với trung tâm.
Ông Tô Anh Hùng phân tích, để thị trường chuyển sang trạng thái cân bằng hơn về phân khúc, cần đảm bảo một số điều kiện như: (1) Quy mô nguồn cung đạt được theo kế hoạch hơn 1 triệu căn thương mại trong 5 năm; (2) Hạ tầng giao thông như các tuyến metro và cầu vượt sông được triển khai theo tiến độ; (3) Cơ cấu sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực tại các khu vực giãn dân.
Đặc biệt, về hạ tầng giao thông, định hướng xây dựng quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội với tầm nhìn 100 năm xác định: Giai đoạn 2026 - 2030, thành phố phát triển 14 tuyến đường sắt đô thị với tổng chiều dài hơn 1.000km, là "xương sống" của vận tải công cộng, kết nối các khu đô thị mới với khu vực nội đô và giữa các cực tăng trưởng với nhau.
Cùng với đường sắt đô thị, TP. Hà Nội sẽ đầu tư xây dựng các tuyến Vành đai 4.5 và vành đai 5, với tổng chiều dài lần lượt khoảng 75km và 105km; có chức năng phân luồng giao thông liên vùng, tạo điều kiện hình thành các trung tâm đô thị mới, giảm áp lực giao thông xuyên tâm vào nội đô.
Ngoài ra, theo Quyết định 519/QĐ-TTg, phê duyệt Quy hoạch Giao thông Vận tải Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ có 18 cầu vượt sông Hồng, trong đó 9 cầu đã được hoàn thành, đưa vào sử dụng. Năm 2025, Thành phố đã khởi công 7 cây cầu vượt sông Hồng, gồm cầu Hồng Hà, Mễ Sở (trên tuyến Vành đai 4); Tứ Liên, Thượng Cát, Ngọc Hồi (trên tuyến Vành đai 3,5); Trần Hưng Đạo, Vân Phúc (trên tuyến đường trục Bắc - Nam nối với tỉnh Phú Thọ). Bên cạnh đó là kế hoạch xây dựng thêm 4 cầu vượt sông Đuống. Hiện Cầu Đuống mới (cầu đường bộ) đang tăng tốc để hoàn thành trong năm nay.
"Có những dự án hiện tại được đánh giá là khá xa trung tâm, nhưng chỉ vài năm nữa, với hệ thống giao thông công cộng, metro kết nối, nhiều cây cầu được xây dựng, sẽ kéo gần khoảng cách với khu vực đô thị lõi. Đồng thời, việc định vị lại không gian đô thị cũng sẽ ảnh hưởng đến cách thị trường định giá sản phẩm, hình thành mặt bằng giá phù hợp hơn", theo ông Tô Anh Hùng.
