Lời tòa soạn: Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều biến động, tích cực có, tiêu cực cũng có. Song song với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường với hàng loạt dự án được cho ra đời, phát triển, đáp ứng nhu cầu của đông đảo khách hàng, cũng không ít những câu chuyện bất cập khiến thị trường bất động sản phát triển có phần sai lệch. Không dừng lại ở những dự án thiếu cơ sở pháp lý, chủ đầu tư thiếu năng lực, các trường hợp mở bán sai quy định... gây rủi ro cho khách hàng, nguy cơ còn tiềm ẩn trên các sàn thương mại điện tử - nơi đăng tải các tin rao bán hàng bất động sản thiếu công khai, minh bạch thông tin.
Trên tinh thần nghiên cứu, thu thập tài liệu, thông qua khảo sát thực tế, Reatimes gửi tới độc giả bài viết “Hà Nội: Khách hàng cẩn trọng với thông tin rao bán khu đất 134 Cầu Giấy” với mong muốn đưa đến những góc nhìn khách quan về thực trạng về hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua các các sàn giao dịch thương mại điện tử.
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Rao bán đất khi chủ nhà không có nhu cầu bán
Mới đây, Reatimes nhận được phản ánh của ông Lê Thanh Sơn về việc gia đình ông đang sở hữu lô đất có diện tích 726,3 m2, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 134 đường Cầu Giấy, tổ 17, phường Quan Hoa, quận Cầu Giấy, Hà Nội. Đây là mảnh đất ông Sơn được thừa kế và đã sử dụng ổn định lâu dài nhưng mới đây, ông Sơn “bất ngờ” nhận thấy trên sàn giao dịch thương mại điện tử batdongsan.com.vn (https://m.batdongsan.com.vn/) xuất hiện bài đăng có nội dung liên quan đến lô đất nhà ông.
Theo ông Sơn: “Tài khoản có tên Nguyễn Đình Du đã đăng bài viết trên batdongsan.com.vn với tiêu đề “Bán lô đất 134 Cầu Giấy, nhỉnh 300 triệu/m2. LH 0965993218” tại địa chỉ 134, đường Cầu Giấy, Cầu Giấy, Hà Nội; Mức giá: 565 tỷ; diện tích: 1.810m2”.
Cụ thể, thông tin mảnh đất nằm trên trục đường Cầu Giấy, Xuân Thuỷ, Trung tâm kinh doanh buôn bán sầm uất nhất khu vực. Giá chào tương đối cao nhưng giá giao dịch chỉ nhỉnh 300 triệu/m2. Người tự giới thiệu là chủ lô đất cam kết hỗ trợ khách mua xin giấy phép xây dựng lên đến 19 tầng, 03 tầng hầm... Hoàn trả mặt bằng sạch ngay khi ký hợp đồng và thanh toán tiền đợt 1.
Nhận thấy tài khoản Nguyễn Đình Du không phải là chủ sở hữu của lô đất tại vị trí trên, gia đình ông Sơn cũng không có ý định bán đất hay giao dịch với bất kỳ cá nhân nào liên quan đến việc này. Tuy nhiên, tài khoản Nguyễn Đình Du đã tự ý đăng tải hình ảnh sơ đồ bản vẽ mặt bằng với tổng diện tích là 1.810m2, trong đó bao gồm lô đất nhà ông Sơn.
Ông Sơn cho rằng, việc rao bán nhằm mục đích trục lợi cá nhân mà chưa được sự đồng ý, kiểm duyệt đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến gia đình ông cũng như tiềm ẩn nguy cơ lừa đảo, gây mất an toàn cho những người có nhu cầu mua bất động sản trên sàn giao dịch thương mại điện tử này. Do vậy, ông Sơn đã làm đơn gửi đến các cơ quan chức năng để được làm rõ.
Theo tìm hiểu của PV, sàn giao dịch batdongsan.com.vn có chủ sở hữu là Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam, địa chỉ tại tầng 31, Toà nhà Keangnam Hanoi Landmark, khu E6, khu đô thị mới Cầu Giấy,phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội. Hoạt động của sàn giao dịch thương mại điện tử này là cung cấp những thông tin liên quan đến bất động sản, dịch vụ bất động sản trong và ngoài nước cho cá nhân có nhu cầu về bất động sản, là nơi mà mọi người đều có thể thực hiện việc đăng tin, trao đổi về mua bán bất động sản.
Mặc dù, ông Sơn đã gửi đơn yêu cầu Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam và Ban quản trị sàn giao dịch thương mại điện tử batdongsan.com.vn gỡ bỏ thông tin đăng tải vì lý do tài khoản Nguyễn Đình Du không phải là chủ sở hữu của lô đất tại vị trí trên tuy nhiên, đến ngày 3/8/2021, ông Sơn vẫn chưa nhận được bất cứ thông tin phản hồi nào từ phía các đơn vị liên quan này.
Chị Lê Thúy Hạnh (con gái ông Sơn) bức xúc: “Không biết tổ chức, cá nhân nào đã lên kế hoạch liên tục đăng tải, vẽ vời những thông tin mua bán mảnh đất mà gia đình tôi và các hộ đang sinh sống sở hữu. Họ còn nhiều lần liên hệ để thỏa thuận, dù chúng tôi không hề có nhu cầu bán. Đề nghị các cơ quan chức năng làm rõ vấn đề này để công khai cho mọi người được biết. Việc này dễ dẫn đến hiểu lầm bởi hành vi lừa đảo dưới danh nghĩa gia đình chúng tôi…”.
“Hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hơn 700m2 bố tôi đã đem thế chấp ngân hàng. Thực trạng mảnh đất đang có tranh chấp hợp đồng tín dụng, phía ngân hàng đang xử lý bán tài sản thế chấp để trả nợ. Gia đình tôi chưa có ý kiến gì, khi nào ngân hàng phát đơn phát mãi thì mới là bán nhưng phải có lộ trình, có thỏa thuận 3 bên và phải có quyết định công khai rõ ràng. Trong trường hợp này chưa bán mà cứ đăng tin như thế, rõ ràng là lừa đảo”, chị Hạnh cho biết thêm.
Liên quan đến sự việc này, Luật sư Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way cho biết: “Như thông tin ông Lê Thanh Sơn chia sẻ, quyền sử dụng đất của gia đình đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu Tư và Phát triển Việt Nam (thông tin này có thể tra cứu trên hệ thống Uchi) để vay vốn phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh của Công ty gia đình. Thời điểm hiện tại, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên gia đình đã và đang gặp những khó khăn nhất định trong việc giải chấp tài sản. Tuy nhiên, ông Lê Thanh Sơn cũng đang tìm mọi phương án để có thể giải chấp tài sản này”.
Để tìm hiểu rõ vấn đề, PV đã liên hệ với Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam, qua điện thoại chuyên viên Công ty cho biết: “Chúng tôi sẽ xem lại tin rao bán nếu chủ nhà không đồng ý, chúng tôi sẽ trao đổi trực tiếp với người đăng tin để xác minh lại và yêu cầu hạ tin xuống. Chúng tôi chỉ kiểm duyệt nội dung tin đăng còn việc xác thực thông tin thì người đăng tin phải chịu trách nhiệm”.
Đến chiều ngày 4/8, chuyên viên chăm sóc khách hàng của batdongsan.com.vn thông tin cho PV đã xử lý phản ánh của ông Lê Thanh Sơn. Cụ thể, công ty đã liên hệ trực tiếp người đăng tin là Nguyễn Đình Du (bên môi giới) để trao đổi về tin rao này và báo khách hàng nắm thông tin, không đăng lại tin rao này. Báo xóa tất cả các thông tin tìm kiếm liên quan trên bất động sản này từ Google.
Điều này cho thấy, sàn giao dịch batdongsan.com.vn đã thừa nhận đăng nội dung rao bán khu đất của ông Lê Thanh Sơn mà chưa có kiểm chứng, xác thực cụ thể. Đó cũng là bài học, lời cảnh báo cho khách hàng cần phải thận trọng khi tìm hiểu những thông tin bất động sản trên các sàn giao dịch thương mại điện tử trước khi xuống tiền.
Tiềm ẩn nguy cơ rủi ro
Luận bàn xung quanh vấn đề này, Luật sư Lê Văn Hồi cho biết: “Tôi nhận thấy đang có đối tượng đứng ra mua gom đất tại khu vực này, trong quá trình đó đối tượng chưa thỏa thuận được với những hộ dân nhưng đã đăng thông tin rao bán như vậy là sai và tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp”.
“Việc đăng tải thông tin một cách công khai như thế này, các tổ chức, cá nhân không được tiếp cận thông tin đầy đủ có thể bị ảnh hưởng khi giao kết thỏa thuận đặt cọc với “người đăng tin bất hợp pháp”, Luật sư Lê Văn Hồi e ngại.
Luật sư Lê Văn Hồi cũng chia sẻ: “Pháp luật dân sự, pháp luật kinh doanh bất động sản đều ghi nhận người sử dụng đất có đầy đủ 3 quyền: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của mình. Ở đây, theo thông tin ông Lê Thanh Sơn cung cấp, ông không có bất cứ ý định nào trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Do vậy, việc tổ chức, cá nhân nào đó đăng tin chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả quyền sử dụng đất của ông Lê Thanh Sơn) đã xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông Lê Thanh Sơn”.
Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Lê Văn Hồi phân tích, trường hợp rao bán đất trên batdongsan.com.vn của chủ tài khoản có tên là Nguyễn Đình Du với thông tin bao gồm diện tích đất của các hộ dân sẽ dẫn việc sai lệch thông tin về sau khi chính chủ sở hữu diện tích đất muốn bán, gây ra khó khăn trong việc giao dịch. Thêm nữa, việc sai lệch nội dung khi rao bán còn khiến thông tin của các hộ dân bị ảnh hưởng.
Cụ thể, Nghị định 52/2013/NĐ-CP về thương mại điện tử đã quy định rõ trách nhiệm của các bên khi tham gia trên sàn giao dịch thương mại điện tử, theo đó:
Đối với người đăng tin bán, theo quy định tại Điều 37 Nghị định 52/2013/NĐ-CP, người bán có trách nhiệm: “Đảm bảo tính chính xác, trung thực của thông tin về hàng hoá, dịch vụ cung cấp trên sàn giao dịch thương mại điện tử”.
Đối với Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam, theo quy định tại Điều 36 Nghị định 52/2013/NĐ-CP, thương nhân, tổ chức cung cấp dịch vụ sàn giao dịch thương mại điện tử có trách nhiệm, cụ thể:
Thứ nhất, có cơ chế kiểm tra, giám sát để đảm bảo việc cung cấp thông tin của người bán trên sàn giao dịch thương mại điện tử được thực hiện chính xác, đầy đủ.
Thứ hai, có biện pháp xử lý kịp thời khi phát hiện hoặc nhận được phản ánh về hành vi kinh doanh vi phạm pháp luật trên sàn giao dịch thương mại điện tử.
Thứ ba, hỗ trợ cơ quan quản lý Nhà nước điều tra các hành vi kinh doanh vi phạm pháp luật, cung cấp thông tin đăng ký, lịch sử giao dịch và các tài liệu khác về đối tượng có hành vi vi phạm pháp luật trên sàn giao dịch thương mại điện tử.
Thứ tư, công bố công khai cơ chế giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình giao dịch trên sàn giao dịch thương mại điện tử. Khi khách hàng trên sàn giao dịch thương mại điện tử phát sinh mâu thuẫn với người bán hoặc bị tổn hại lợi ích hợp pháp, phải cung cấp cho khách hàng thông tin về người bán, tích cực hỗ trợ khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình”.
Luật sư Lê Văn Hồi cũng nhận định: “Với phản ánh của ông Lê Thanh Sơn, có thể thấy rằng người đăng bán và Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam đều có hành vi vi phạm quy định pháp luật và có thể chịu các chế tài xử phạt. Tuỳ thuộc vào mức độ vi phạm mà Công ty Cổ phần PropertyGuru Việt Nam sẽ phải chịu phạt vi phạm hành chính tương ứng, đồng thời có trách nhiệm gỡ bỏ bài đăng có thông tin sai lệch”.
“Để có thể xác minh được thông tin chính xác trước khi tiến hành đặt cọc, mua đất, tránh phải những mảnh đất có thông tin thiếu minh bạch như trên, khách hàng cần lưu ý.
Thứ nhất, khách hàng có thể trực tiếp đến Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc liên hệ với cơ quan địa chính để kiểm tra các thông tin về mảnh đất như có nằm trong diện quy hoạch không, có bị thu hồi, tranh chấp không…
Thứ hai, đề nghị chủ sở hữu mảnh đất cho xem bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ có liên quan.
Thứ ba, trước khi giao dịch, cần yêu cầu chủ sở hữu đất cung cấp đầy đủ giấy tờ tuỳ thân, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân…
Thứ tư, theo quy định của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, khi cá nhân, tổ chức thực hiện giao dịch, mua bán, chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất, bên bán phải là chủ sở hữu hợp pháp về bất động sản đó và việc giao dịch phải được lập thành văn bản như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có công chứng, chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”, Luật sư Lê Văn Hồi đưa ra cảnh báo.
Tại diễn đàn “Bất động sản 2021: Động lực mới cho thị trường”, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin về việc còn xuất hiện một số tình trạng các dự án bất động sản chưa đủ cơ sở pháp lý vẫn tung ra thị trường gây ra các rủi ro, các hoạt động kinh doanh không bình thường cho thị trường hoặc có biểu hiện lừa đảo trong hoạt động kinh doanh bất động sản.
Về giao dịch bất động sản ở thị trường sơ cấp vẫn khó kiểm soát có những rủi ro không đáng có trong quá trình hoạt động, đặc biệt là nguồn cung cấp ra thị trường thông qua các đơn vị môi giới, các sàn giao dịch bất động sản.
