Thích
Ngày 22/6, Hà Nội đồng thời khởi công 3 dự án nhà ở cho thuê quy mô lớn. Đây là bước triển khai cụ thể các định hướng phát triển nhà ở của thành phố trong giai đoạn tới, đồng thời cho thấy phân khúc nhà ở cho thuê đang được đặt vào vị trí quan trọng hơn trong chính sách phát triển nhà ở.
Trước đó, HĐND TP. Hà Nội đã thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội. Nghị quyết được ban hành nhằm cụ thể hóa các quy định tại điểm đ, điểm e khoản 2 Điều 12 và điểm b khoản 2 Điều 25 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16. Qua đó, tạo cơ sở pháp lý để thúc đẩy phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và các loại hình nhà ở phục vụ các đối tượng chính sách trên địa bàn Thủ đô.
Mở đường cho thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp
Nhiều năm qua, nhà ở cho thuê vẫn là một phân khúc khá đặc thù của thị trường bất động sản. Nguồn cung chủ yếu đến từ các hộ gia đình, nhà trọ hoặc các mô hình cho thuê nhỏ lẻ. Trong khi đó, các dự án nhà ở cho thuê được đầu tư, vận hành chuyên nghiệp chưa xuất hiện nhiều dù nhu cầu trên thực tế không ngừng tăng.
Nhằm tạo động lực cho doanh nghiệp tham gia thị trường, Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách về đầu tư, phát triển và hỗ trợ nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội của HĐND Thành phố đã đưa ra một số cơ chế riêng đối với các dự án nhà ở thương mại cho thuê.
Trao đổi với Reatimes, ThS. LS. Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, điểm đáng chú ý của cơ chế mới nằm ở cách thiết kế chính sách theo hướng đồng bộ, giải quyết nhiều vướng mắc đã tồn tại lâu nay đối với các dự án nhà ở cho thuê.
ThS. LS. Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội. (Ảnh: Báo điện tử Tiền Phong)
Theo đó, một trong những khó khăn lớn nhất của loại hình nhà ở cho thuê là hiệu quả đầu tư chưa thực sự hấp dẫn do thời gian thu hồi vốn kéo dài. Trong khi, doanh nghiệp vẫn phải gánh chi phí lớn về đất đai, giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và các thủ tục chuẩn bị dự án.
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết mới của Hà Nội đã đưa ra nhiều cơ chế hỗ trợ cùng lúc. Nhà đầu tư được lựa chọn mà không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư. Thành phố có thể bố trí ngân sách để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhằm tạo quỹ đất sạch cho dự án. Đồng thời, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu như giao thông, điện, nước, thoát nước, trường học, y tế, công viên... được đầu tư đồng bộ theo quy hoạch.
Đáng chú ý, dự án được thiết kế theo mô hình kết hợp giữa nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại. Trong đó, 50% quỹ nhà ở được dành để cho thuê và được miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này; 50% quỹ nhà còn lại được phép kinh doanh theo cơ chế thị trường và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định.
“Lần đầu tiên Thành phố thiết kế một cơ chế tài chính tương đối hoàn chỉnh cho loại hình nhà ở cho thuê. Trong đó, một phần quỹ nhà được dành để cho thuê dài hạn (theo thời hạn dự án, thường 50 năm) và được hưởng ưu đãi về đất đai; phần còn lại được kinh doanh theo cơ chế thị trường. Đây là cơ chế "lấy nhà thương mại để bán để nuôi nhà cho thuê", ông Tuấn phân tích.
Cũng theo ThS. LS. Phạm Thanh Tuấn, điểm khác biệt lớn nhất không nằm ở tỷ lệ 50% nhà ở cho thuê và 50% nhà ở thương mại, mà ở tư duy chính sách. Nếu trước đây các chính sách nhà ở chủ yếu tập trung vào hỗ trợ người dân sở hữu nhà ở, thì cơ chế mới đang hướng tới việc hình thành thị trường nhà ở cho thuê dài hạn.
“Nhà nước hỗ trợ về đất đai và hạ tầng, doanh nghiệp đầu tư, vận hành dự án, còn người dân có thêm lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng chi trả. Có thể nói, Hà Nội đang từng bước xây dựng thị trường nhà ở cho thuê dài hạn, là một mảnh ghép còn thiếu của thị trường nhà ở trong nhiều năm qua”, ông Tuấn nhận định.
ThS. LS. Phạm Thanh TuấnChia sẻ về chủ đề "Nhà ở xã hội - Nhà ở cho thuê: Giải pháp an cư cho người lao động" mới đây, ông Lê Hữu Nghĩa, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP.HCM (HUBA), Chủ tịch Lê Thành Group cho biết nhà ở cho thuê là lĩnh vực có nhu cầu lớn nhưng thời gian hoàn vốn kéo dài, trong khi doanh nghiệp phải bỏ ra nguồn vốn đầu tư rất lớn ngay từ giai đoạn đầu.
Theo ông Nghĩa, với các dự án quy mô hàng nghìn căn hộ, tổng mức đầu tư có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp phải sử dụng phần lớn vốn vay thương mại, chi phí tài chính sẽ trở thành áp lực đáng kể trong suốt quá trình vận hành dự án. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến nguồn cung nhà ở cho thuê được đầu tư theo dự án còn khá hạn chế trong thời gian qua.
Từ thực tế đó, các cơ chế hỗ trợ về đất đai, hạ tầng, thủ tục đầu tư và mô hình kết hợp giữa nhà ở cho thuê với nhà ở thương mại được kỳ vọng sẽ góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư, tạo thêm động lực để doanh nghiệp tham gia phát triển phân khúc này.
Cơ chế mới là bước khởi đầu
Thực tế, trước khi cơ chế mới được TP. Hà Nội ban hành, Thành phố chưa có đủ điều kiện để nhà ở cho thuê trở thành một thị trường hấp dẫn đối với cả cơ quan quản lý, người dân và doanh nghiệp.
“Chính sách nhà ở của chúng ta trong thời gian dài chủ yếu được thiết kế theo hướng sở hữu nhà ở hơn là tiếp cận nhà ở. Với người dân, khi nói đến an cư, đa số đều nghĩ đến việc mua nhà. Doanh nghiệp thì nghĩ đến việc bán nhà. Còn nhà ở cho thuê thường chỉ được xem là giải pháp tạm thời”, ông Tuấn nhìn nhận.
Trong bối cảnh đó, những quy định mới về phát triển nhà ở cho thuê của Hà Nội chính là thay đổi đáng kể trong tư duy chính sách. Nhà ở cho thuê không còn được nhìn nhận đơn thuần là một hoạt động kinh doanh bất động sản mà đang dần được xem là một công cụ quan trọng để mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân.
Tuy nhiên, để nhà ở cho thuê thực sự trở thành một giải pháp hướng đến an sinh, theo ông Tuấn, cần hình thành "tam giác chính sách" gồm ba yếu tố là vốn, quỹ đất và pháp lý.
Trong đó, vốn là điều kiện quan trọng hàng đầu. Nhà ở cho thuê là mô hình đầu tư dài hạn, đòi hỏi nguồn vốn dài hạn và ổn định. Trong khi đó, nguồn tín dụng bất động sản hiện nay chủ yếu là vốn ngắn hạn và trung hạn.
“Điều đó giống như chúng ta muốn xây một cây cầu dài hàng chục kilomet nhưng lại chỉ được cấp vốn cho vài kilomet đầu tiên”, ông Tuấn ví von.
Bên cạnh đó, quỹ đất cũng là yếu tố quyết định khả năng hình thành các sản phẩm nhà ở cho thuê có mức giá phù hợp. Theo đó, chi phí đất đai càng thấp thì cơ hội phát triển nhà ở cho thuê với giá hợp lý càng cao. Đây cũng là lý do các chính sách hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch và miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích cho thuê được đánh giá có ý nghĩa quan trọng.
Yếu tố thứ ba là pháp lý dự án. Ông Tuấn đánh giá, quy định cho phép lựa chọn chủ đầu tư mà không phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư là một bước tiến đáng chú ý. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai, nhiều thủ tục khác liên quan đến lập, phê duyệt và thực hiện dự án vẫn có thể tiếp tục được nghiên cứu theo hướng đơn giản hóa.
“Về lâu dài, một thị trường nhà ở cho thuê phát triển ổn định cũng cần những quy định riêng về giá thuê, thời hạn thuê, cơ chế vận hành và bảo vệ quyền lợi của cả người thuê lẫn nhà đầu tư. Những cơ chế mà Hà Nội vừa ban hành là bước khởi đầu rất đáng chú ý. Nếu tiếp tục hoàn thiện đồng bộ các chính sách về vốn, quỹ đất và pháp lý, thành phố có cơ hội hình thành một thị trường nhà ở cho thuê dài hạn, chuyên nghiệp và bền vững hơn trong thời gian tới”, ông Tuấn kỳ vọng.
