Hà Nội sẽ hình thành 3 - 5 đô thị TOD theo mô hình “đô thị 15 phút”

TOD là công cụ khai thác giá trị đất đai quanh các nhà ga metro

Theo Báo cáo thuyết minh Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm đang được UBND TP. Hà Nội lấy ý kiến, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) không phải là xu hướng mới, mà là mô hình đã được kiểm nghiệm trong suốt 100 năm lịch sử phát triển của các đô thị lớn nhất thế giới.

Đối với Hà Nội ở thời điểm hiện tại, TOD không còn là “lựa chọn” hay “thí điểm” mà là yêu cầu bắt buộc từ thực tiễn phát triển. Một trong những lý do quan trọng là không thể đầu tư metro mà không có TOD. Kinh nghiệm quốc tế chứng minh các thành phố đầu tư metro mà không có chính sách TOD tích hợp thường có tỷ lệ sử dụng thấp hơn 30 - 50% dự báo và không đạt mục tiêu tài chính. Ngược lại, Hong Kong MTR đạt lợi nhuận vận hành nhờ doanh thu từ phát triển bất động sản TOD chiếm tới 40 - 50% tổng doanh thu.

Theo báo cáo quy hoạch, Hà Nội đã và đang đầu tư hàng chục nghìn tỷ đồng cho hệ thống metro. Việc thiếu chính sách TOD đồng bộ đồng nghĩa với lãng phí cơ hội gia tăng giá trị đất công quanh các nhà ga.

Đồng thời, nghiên cứu tại nhiều thành phố châu Á cho thấy giá đất trong bán kính 500m từ ga metro tăng 10 - 40% sau khi tuyến vào hoạt động. Nếu được quản lý tốt thông qua cơ chế thu hồi giá trị đất đai gia tăng, nguồn lợi này có thể đóng góp 20 - 30% chi phí đầu tư hệ thống metro. Với tổng mạng lưới metro khoảng 400km vào năm 2035, con số này có thể lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng tiềm năng, theo báo cáo quy hoạch.

Quy hoạch tổng thể Thủ đô cũng xác định rõ mục tiêu: 70% nhà ga metro phải có không gian TOD trong bán kính 800m với hệ số sử dụng đất FAR lớn hơn 3,0; thu hồi giá trị đất đai gia tăng đóng góp 20 - 30% vốn metro; đồng thời xây dựng 3 - 5 đô thị theo mô hình TOD trở thành hình mẫu đô thị “15 phút” đạt tiêu chuẩn quốc tế. Vì vậy, TOD vì vậy không phải nghiên cứu mới mà là nhiệm vụ triển khai cụ thể.

Báo cáo thuyết minh Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm cũng cho biết, phát triển đô thị TOD phù hợp với chiến lược phát triển đa cực Hà Nội. Chiến lược "09 cực - 09 trung tâm" của Quy hoạch tầm nhìn 100 năm đòi hỏi hình thành 09 cực đô thị mới ngoài lõi lịch sử. Không có một cực đô thị thành công nào trên thế giới hình thành mà thiếu một trục giao thông công cộng xương sống và một hạt nhân TOD phát triển hỗn hợp. Vì vậy, TOD không chỉ là giải pháp tổ chức giao thông mà còn là công cụ thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương và hình thành các trung tâm đô thị mới.

Bên cạnh đó, Hà Nội đang đứng trước áp lực gia tăng dân số lớn. Dự báo đến năm 2045, dân số Thủ đô đạt khoảng 11 - 13 triệu người. Lượng dân số tăng thêm này không thể được hấp thụ bởi khu vực nội đô hiện hữu đã quá tải, cũng như không thể giải quyết hiệu quả bằng mô hình phát triển đô thị phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.

Trong bối cảnh đó, mô hình TOD dọc các tuyến metro cho phép phát triển mật độ cao tại các khu vực nhà ga, đặc biệt tại các ga ngoại vi, qua đó tạo điều kiện hấp thụ dân số mới trong môi trường đô thị chất lượng cao mà không làm gia tăng ùn tắc giao thông.

Hình thành các cực đô thị và trung tâm phát triển mới

Theo định hướng quy hoạch, phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng được xác định là chiến lược trọng tâm nhằm tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội theo hướng nén, đa chức năng, giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Việc phát triển TOD cần được triển khai đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch không gian ngầm và chiến lược phát triển kinh tế đô thị. Mục tiêu là hình thành các trung tâm phát triển mật độ cao xung quanh các nhà ga, qua đó tạo nên mạng lưới đô thị đa trung tâm và giảm áp lực cho khu vực nội đô lịch sử.

Theo lộ trình quy hoạch, đến năm 2045 Hà Nội sẽ hình thành mạng lưới TOD dọc theo toàn bộ hệ thống đường sắt đô thị và các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn. Các khu TOD được định hướng trở thành các trung tâm kinh tế, dịch vụ, thương mại và văn hóa mới của Thủ đô.

Các mục tiêu cụ thể là tăng tỷ lệ người dân sử dụng giao thông công cộng lên trên 50%, nâng cao hiệu quả khai thác quỹ đất xung quanh các nhà ga, phát triển hệ thống không gian đi bộ và không gian công cộng chất lượng cao, đồng thời góp phần giảm phát thải và ùn tắc giao thông đô thị.

Bên cạnh đó, theo Báo cáo thuyết minh quy hoạch, để TOD hoạt động hiệu quả cần hình thành một hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh quanh các trạm giao thông.

Trong đó, phát triển mật độ cao là điều kiện tiên quyết để TOD hoạt động hiệu quả. Mật độ cao tạo ra đủ lượng người sử dụng giao thông công cộng để duy trì tần suất vận hành, đồng thời tạo ra thị trường cho các dịch vụ thương mại và tiện ích công cộng trong phạm vi đi bộ. Thông thường, mật độ TOD phải đạt tối thiểu khoảng 15.000 - 25.000 người/km² mới đảm bảo tính khả thi kinh tế.

TOD cũng yêu cầu sự kết hợp hài hòa giữa nhiều chức năng sử dụng đất trong cùng một khu vực, bao gồm nhà ở, thương mại - dịch vụ, giáo dục - y tế và không gian công cộng - giải trí.

Trong phạm vi bán kính khoảng 400 - 800m quanh các nhà ga, cần ưu tiên phát triển các chức năng như thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở mật độ cao và các không gian công cộng, đồng thời hạn chế phát triển các bãi đỗ xe lớn và khuyến khích các hình thức giao thông thân thiện với môi trường như đi bộ và xe đạp.

Các khu TOD cũng cần dành khoảng 15 - 20% diện tích cho không gian công cộng chất lượng cao như quảng trường, công viên mini, phố đi bộ và các không gian sinh hoạt cộng đồng.

Ngoài ra, tại các khu TOD trung tâm cần nghiên cứu phát triển hệ thống không gian ngầm đa chức năng bao gồm các trung tâm thương mại ngầm, bãi đỗ xe ngầm, hành lang đi bộ ngầm và các công trình hạ tầng kỹ thuật. Việc phát triển không gian ngầm giúp tăng hiệu quả sử dụng đất và tạo ra các tổ hợp đô thị ba chiều.

Theo lộ trình triển khai, giai đoạn 2025 - 2035 Hà Nội sẽ tập trung hình thành các khu TOD thí điểm tại các nhà ga trung tâm của các tuyến metro đầu tiên, đặc biệt tại các khu vực có tiềm năng phát triển cao như các trục Tây - Đông và Bắc - Nam.

Giai đoạn 2035 - 2045, mô hình TOD sẽ được mở rộng ra toàn bộ mạng lưới đường sắt đô thị, hình thành hệ thống trung tâm đô thị mới dọc theo các tuyến giao thông công cộng khối lượng lớn.

Về dài hạn, hệ thống TOD được định hướng trở thành cấu trúc không gian chủ đạo của Thủ đô Hà Nội, hình thành mạng lưới các trung tâm đô thị đa cực gắn với hệ thống giao thông công cộng hiện đại, góp phần xây dựng Hà Nội trở thành đô thị xanh, thông minh và bền vững./.