Khi TOD trở thành thước đo mới của thị trường bất động sản

Giá bất động sản đã tăng theo TOD

Trong bối cảnh đô thị hóa diễn ra với tốc độ chóng mặt ở châu Á, mô hình Phát triển định hướng giao thông công cộng (Transit-Oriented Development - TOD) đã nổi lên như một trong những xu hướng quy hoạch đô thị quan trọng nhất của thế kỷ 21. TOD không đơn thuần là việc xây dựng các khu dân cư gần ga tàu hay trạm xe buýt, mà thực chất là một triết lý quy hoạch tổng thể nhằm tạo ra những đô thị nén, thân thiện với người đi bộ và có tính kết nối cao. Đây là giải pháp thông minh nhằm giải quyết những thách thức lớn của các đô thị hiện đại như ùn tắc giao thông, ô nhiễm môi trường và sự thiếu hụt không gian sống chất lượng cao.

Dữ liệu mới nhất từ thị trường đầu năm 2026 cho thấy một sự dịch chuyển rõ rệt. Không còn cảnh sốt đất ảo ở những vùng xa xôi, dòng tiền giờ đây khu trú cực kỳ chính xác vào các "điểm chạm" TOD. Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, giá căn hộ dọc tuyến metro số 1 TP.HCM đã tăng 35 - 70% trong vòng 5 năm qua. Tại Hà Nội, bất động sản gần tuyến metro số 3 cũng ghi nhận mức tăng khoảng 40%. Đáng chú ý, nhu cầu thuê nhà gần các ga metro đã tăng mạnh tới 45% (chỉ riêng trong năm 2024), kéo theo giá thuê tăng trung bình 25 - 30% từ giai đoạn xây dựng đến khi các tuyến đi vào khai thác chính thức.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám Đốc, Trưởng Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu JLL Việt Nam, nhận định rằng mô hình TOD đã được áp dụng thành công tại nhiều thành phố lớn trên thế giới và mang lại những lợi ích rõ rệt về giảm phụ thuộc vào xe cá nhân, giảm phát thải carbon và tăng năng suất kinh tế. Ban đầu, khái niệm này chưa thực sự tạo được sức hút tại Việt Nam do thói quen ưu tiên phương tiện cá nhân. Tuy nhiên, quan điểm này đã chuyển đổi kể từ khi các tuyến metro đầu tiên tại Hà Nội và TP.HCM chính thức vận hành.

"Cư dân ở các thành phố lớn của Việt Nam trong quá khứ vẫn ưu tiên khả năng kết nối đường bộ đến trung tâm thành phố bằng phương tiện cá nhân hơn là các lựa chọn giao thông công cộng. Tuy nhiên, quan điểm này đã trải qua một sự chuyển đổi đáng kể trong những năm gần đây, được thúc đẩy nhờ các dự án metro, vốn bị trì hoãn nhiều năm, chính thức đi vào hoạt động vào tháng 11/2021 (Hà Nội) và tháng 12/2024 (TP.HCM). Theo đó, trong hơn một thập kỷ xây dựng các tuyến metro, cả hai thành phố lớn nhất của Việt Nam đều ghi nhận sự sôi động của thị trường bất động sản với hàng loạt dự án xuất hiện dọc theo các tuyến đường sắt đô thị này", bà Trang cho hay.

Tương tự báo cáo từ JLL Việt Nam chỉ ra rằng, các dự án nằm trong phạm vi 10 phút đi bộ từ nhà ga metro hiện chiếm 14 - 16% tổng nguồn cung bất động sản thương mại và 4 - 9% nguồn cung nhà ở tại hai thành phố lớn. Đặc biệt, tốc độ tăng giá của bất động sản liền kề metro đạt mức ấn tượng khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi so với mức tăng trung bình 4% của toàn thị trường TP.HCM trong năm 2025. Tại Hà Nội, sự chênh lệch này còn rõ rệt hơn khi các dự án gần metro tăng giá tới 19% so với mức trung bình thị trường là 12%. Sự chênh lệch này là minh chứng rõ rệt nhất cho giá trị thặng dư mà mô hình TOD mang lại so với phát triển bất động sản truyền thống.

Cuộc đua của những "đại bàng" kiến tạo đô thị

Nếu giai đoạn 2015 - 2020 là thời của các dự án đơn lẻ thì năm 2026 là cuộc đua của những nhà phát triển có năng lực kiến tạo đô thị. Tại TP.HCM, thị trường đang chứng kiến sự nhập cuộc mạnh mẽ của những cái tên như Masterise Group, CII, Sun Group và các nhà đầu tư ngoại như Gamuda Land trong việc đề xuất các dự án TOD theo hình thức đối tác công - tư (PPP).

Tập đoàn Masterise đã đề xuất nghiên cứu tuyến metro số 3 đoạn An Hạ - Hiệp Bình Phước. Đổi lại, doanh nghiệp này hướng tới việc phát triển những siêu đô thị TOD quy mô lớn tại Trường Thọ (147ha) và khu Nông trường dừa (152ha). Đây không còn là những dự án bất động sản thuần túy, mà được kỳ vọng trở thành những "thành phố trong lòng thành phố" với mật độ dân cư cao và hệ số sử dụng đất ưu việt. Tương tự, CII đang tập trung vào trục Hàng Xanh - nơi giao thoa của hai tuyến metro huyết mạch - với tham vọng biến khu vực này thành một trung tâm giao thương sầm uất, lấy cảm hứng từ mô hình quanh ga Shinjuku tại Tokyo. Trong khi đó, Gamuda Land với kinh nghiệm từ quốc tế đang hiện thực hóa tầm nhìn kết nối TP.HCM với sân bay Long Thành thông qua hệ thống đường sắt đô thị hiện đại, mở rộng khái niệm TOD ra quy mô liên vùng.

Sự tham gia của các ông lớn này không chỉ mang theo nguồn vốn khổng lồ mà còn đem về những công nghệ quản lý đô thị thông minh, biến các khu TOD trở thành những thành phố thông minh thu nhỏ, nơi giá trị bất động sản được bảo chứng bằng chất lượng sống.

Các chuyên gia từ JLL cũng chỉ ra rằng, việc xây dựng tuyến metro đầu tiên của thành phố từ 2015 đến 2024 đã đánh dấu một bước ngoặt lịch sử quan trọng. Tất cả các bên liên quan - từ nhà phát triển, người mua nhà đến cơ quan quản lý nhà nước - bắt đầu nhận ra tiềm năng biến đổi mạnh mẽ của mô hình TOD.

Sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp dọc theo đường vành đai, đã tạo ra động lực mới, hứa hẹn sẽ cải thiện hệ thống đường vành đai với sự phát triển cân bằng theo mọi hướng. Sự thay đổi này phù hợp với xu hướng rộng hơn đã nổi lên trong thập kỷ qua: Các khu đô thị tích hợp quy mô lớn. Các nhà phát triển bất động sản đã áp dụng các phương pháp tiếp cận toàn diện đối với Khu đô thị tích hợp, tìm cách khắc phục những bất lợi về vị trí bằng cách tạo ra các tiện ích thương mại và giải trí riêng.

Dựa trên các quan sát thị trường từ góc độ bất động sản, các chuyên gia JLL nhấn mạnh rằng các dự án TOD thành công cần được xây dựng trên bốn trụ cột cơ bản: Kết nối, giao thông phi cơ giới, tiện ích, và phát triển bất động sản phức hợp. Mỗi trụ cột này đóng vai trò quan trọng và bổ trợ lẫn nhau trong việc tạo ra một hệ sinh thái TOD hoàn chỉnh và bền vững.

Hiện tại, phần lớn các nhà phát triển chủ yếu tập trung vào việc tạo ra kết nối vật lý trực tiếp giữa dự án của họ và các ga giao thông công cộng. Tuy nhiên, một điều đáng tiếc là họ thường bỏ qua hoặc chưa khai thác hết tiềm năng của việc nâng cao trải nghiệm kết nối thông qua không gian xanh và hạ tầng giao thông phi cơ giới.

Khác biệt căn bản với mô hình bất động sản truyền thống, TOD đòi hỏi các nhà phát triển phải mở rộng vai trò và bổ sung các bộ phận vận hành mới hoạt động giống như các nhà điều hành trung tâm thương mại nhưng ở quy mô khu đô thị, để tích cực nuôi dưỡng lưu lượng người đi bộ và khuyến khích sự tham gia của cộng đồng thông qua việc tổ chức các sự kiện, hoạt động văn hóa - xã hội và tạo ra những trải nghiệm có ý nghĩa.

Đa số các dự án TOD đang được lên kế hoạch tại TP.HCM và Hà Nội đều được đặt ở các khu vực ngoại ô với quỹ đất đáng kể, định vị để phát triển theo quy mô khu đô thị quy mô lớn, mật độ cao với nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do đó, các nhà phát triển cần cân nhắc cẩn thận về sự kết hợp phù hợp giữa các hợp phần nhà ở và thương mại.

Những khu đô thị này cần được bổ sung bởi các tiện ích chiến lược có khả năng thu hút lưu lượng người đi bộ từ nhà ga đến dự án của mình, thay vì chỉ tập trung phục vụ độc quyền cho cư dân dự án. Thành công cuối cùng của những khu đô thị tích hợp TOD sẽ phụ thuộc chính vào khả năng tạo ra những cộng đồng thực sự có nhịp sống và bản sắc riêng, cân bằng hài hòa giữa việc đầu tư vào hạ tầng vật lý cứng và việc kích hoạt, nuôi dưỡng cộng đồng, mô hình mở rộng và phát triển các thành phố trở nên bền vững, công bằng và đáng sống hơn. Thách thức này sẽ định hình và quyết định chương tiếp theo của quá trình chuyển đổi đô thị tại Việt Nam, các chuyên gia JLL kết luận./.