Chuyên gia nói gì về việc Hà Nội tính chỉ tiêu 3 người cho căn hộ từ 70 - 100m2?

Ngày 27/5, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định số 34 quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác, hiệu lực từ ngày 10/6.

Theo đó, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ, hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Với căn hộ một phòng ở, diện tích sử dụng 25 - 45m2 tính một người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45 - 70m2 tính 2 người; căn hộ trên 70 - 100m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng trở lên, diện tích trên 100 - 125m2 tính 4 người; từ 125m2 trở lên tính 5 người ở.

Với chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Theo đó, căn hộ một phòng ở, diện tích sử dụng 25 - 45m2 tính một người; căn hộ 2 - 3 phòng, trên 40 - 55m2 tính 2 người; trên 55 - 70m2 tính 3 người; trên 70 - 77m2 tính 4 người ở.

Ngay khi quyết định này được ban hành đã gây không ít xôn xao dư luận khi nhiều ý kiến cho rằng đây là quy định cứng, không phù hợp và nhiều bất cập. Nhất là trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, giá nhà ở tăng cao, đại bộ phận người dân không có khả năng chi trả nhưng căn hộ phải từ 70 - 100m2 mới được 3 người ở.

Tuy nhiên, trao đổi với Reatimes, PGS. TS. Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho rằng, nhiều người đang hiểu nhầm quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư. Việc xác định chỉ tiêu dân số nhằm khống chế quy mô dân số và cơ cấu căn hộ của dự án trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình của dự án… chứ không phải Hà Nội quy định để cấm người dân ở quá trong căn hộ.

Đánh giá Quyết định số 34 của UBND TP. Hà Nội, KTS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cũng cho rằng, việc tính toán dân số căn cứ vào chỉ tiêu nhà ở là một nội dung rất cần thiết trong quy hoạch và trong quản lý dân số hiện nay. Quy định đề ra là căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở của thành phố. Thực tiễn, thành phố đang phấn đấu để đảm bảo đời sống cho người dân và đảm bảo chức năng phù hợp của các khu quy hoạch. Các chỉ tiêu như thế là hợp lý, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở của Hà Nội.

Nếu đáp ứng được mục tiêu dân số này thì các vấn đề về an toàn phòng cháy chữa cháy được đảm bảo. Nếu mục tiêu này được thực hiện sẽ thúc đẩy thị trường bất động sản và tạo điều kiện để gia tăng nguồn cung nhà ở cho người dân. khi nguồn cung gia tăng, giá nhà sẽ giảm.

"Hiện nay, mọi người mới chỉ nghe đến nhà ở 70m2 cho 3 người là đã phản đối vì họ nhầm tưởng đó là Hà Nội "cấm" bán nhà như vậy. Đó là hiểu sai hoàn toàn. Chúng ta nhìn ở hướng tích cực là trong tương lai, nhà ở chung cư được thiết kế dựa trên chỉ tiêu dân số sẽ đảm bảo nhu cầu về chỗ ở tiện ích cho người dân. Làm được chỉ tiêu dân số thì sẽ cần gia tăng nguồn cung nhà ở. Còn hiện nay, giá nhà cao, người dân vẫn đi thuê nhà trọ là chính", KTS. Đào Ngọc Nghiêm bày tỏ quan điểm.

Tuy nhiên, để một quy định có thể thành thực tế, chuyên gia cho rằng, sẽ cần rất nhiều yếu tố tác, các cơ chế hỗ trợ. Ví dụ như chỉ tiêu dân số thì phải thống kê ra sao? Nhà ở theo chỉ tiêu dân số này thì cơ chế cho nhà ở xã hội thế nào?

"Nói chung, cần có chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu thực", Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam nhấn mạnh.

Để chính sách đạt được hiệu quả, PGS. TS Ngô Trí Long cũng cho rằng cần làm rõ cơ sở, tính khả thi khi áp dụng vào thực tế. Quy định phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư cần dựa trên số liệu thực tế tin cậy về mật độ dân cư hiện tại trong các khu chung cư. Các cơ quan chức năng nên thu thập, phân tích số liệu từ các dự án chung cư đã hoàn thành, đang sử dụng để đảm bảo các chỉ tiêu đề ra là hợp lý và phản ánh đúng thực tế.

Các chỉ tiêu dân số cũng cần phải phù hợp với điều kiện thực tế của từng khu vực và dự án. Ví dụ, ở các khu vực trung tâm đô thị, nhu cầu về diện tích căn hộ có thể khác với các khu vực ngoại ô. Do đó, quy định cần có sự linh hoạt để phù hợp với đặc thù của từng khu vực.

"Điều quan trọng là các chỉ tiêu dân số phải phản ánh đúng thực trạng hiện nay để tránh các sai lệch trong quy hoạch. Để các chỉ tiêu dân số phản ánh đúng thực trạng hiện nay, cần có dữ liệu thống kê chi tiết về mật độ dân cư hiện tại trong các khu chung cư", ông Long nói.