Thích
Bước sang năm 2026, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam được dự báo bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, trong đó động lực then chốt đến từ làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào hạ tầng giao thông và logistics quy mô liên vùng. Các dự án đường sắt, cao tốc, sân bay và vành đai đang dần định hình lại bản đồ công nghiệp, mở rộng không gian phát triển cho cả hai cực Bắc - Nam.
Hành lang kinh tế Đông - Tây mở dư địa cho khu công nghiệp phía Bắc
Theo báo cáo của MBS Research, dự án đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng được xem là trục logistics chiến lược của miền Bắc trong trung và dài hạn. Tuyến đường sắt có chiều dài khoảng 419km, đi qua 9 tỉnh, thành phố từ Lào Cai đến Hải Phòng, với tổng mức đầu tư hơn 203.000 tỷ đồng (khoảng 8,4 tỷ USD).
Dự án chạy song song với sông Hồng và cao tốc Hà Nội - Lào Cai, tạo lợi thế kết nối đồng thời giữa đường bộ và đường sắt. Khi hoàn thành, tuyến này sẽ đóng vai trò huyết mạch trong vận chuyển hàng hóa khối lượng lớn, đặc biệt là hàng xuất nhập khẩu từ cửa khẩu Lào Cai đến các cảng biển nước sâu như Lạch Huyện (Hải Phòng) và Cái Lân (Quảng Ninh).
Hướng tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai - Hải Phòng. Ảnh: Internet
Đáng chú ý, tuyến đường sắt này đi qua và kết nối trực tiếp nhiều khu công nghiệp trọng điểm như Thụy Vân, Phú Hà (Phú Thọ); Khai Quang, Thăng Long, Bá Thiện (Vĩnh Phúc); Sóc Sơn, Quang Minh (Hà Nội); Yên Phong, Tiên Sơn, Quế Võ (Bắc Ninh); Phố Nối A, B (Hưng Yên); Đại An, Phúc Điền (Hải Dương) và cụm khu công nghiệp – cảng biển tại Hải Phòng như DEEP C, Nomura, Tràng Duệ, Cầu Kiền.
MBS Research đánh giá, hành lang logistics Đông - Tây "Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng" không chỉ thúc đẩy thương mại biên giới Việt - Trung, mà còn tạo dư địa phát triển mới cho đô thị, khu công nghiệp và dịch vụ hậu cần tại các địa phương dọc tuyến.
Miền Nam tăng tốc với cao tốc và đường sắt kết nối cảng biển - sân bay
Ở phía Nam, loạt dự án hạ tầng quy mô lớn đang từng bước tháo gỡ điểm nghẽn logistics cho vùng công nghiệp trọng điểm. Nổi bật là cao tốc TP. HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành, dài khoảng 70km, tổng vốn đầu tư giai đoạn 1 khoảng 17.400 tỷ đồng. Tuyến cao tốc này đóng vai trò trục Bắc - Nam của Bình Dương và Bình Phước, kết nối với các tuyến vành đai và mở rộng liên kết với Tây Nguyên, Đông Nam Bộ.
Dự án giúp kết nối trực tiếp hàng loạt khu công nghiệp lớn tại Bình Dương như Sóng Thần, Kim Huy, Đại Đăng, Đồng An 2, Tân Phú, cũng như các khu công nghiệp tại Bình Phước như Becamex Bình Phước, Minh Hưng, Chơn Thành I&II. Khi hoàn thành, tuyến cao tốc được kỳ vọng giảm tải cho Quốc lộ 13, rút ngắn thời gian vận chuyển và đẩy nhanh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp vệ tinh.
Song song đó, MBS Research cũng nhấn mạnh vai trò của hai tuyến đường sắt "xương sống" phía Nam gồm Bàu Bàng - An Bình - Cái Mép và TP. HCM - Cần Thơ. Trong đó, tuyến Bàu Bàng - An Bình - Cái Mép dài khoảng 127km, kết nối trực tiếp các trung tâm công nghiệp Bình Dương, Đồng Nai với cụm cảng nước sâu Cái Mép - Thị Vải, tổng vốn đầu tư gần 153.000 tỷ đồng.
Tuyến TP. HCM - Cần Thơ dài khoảng 174km với tổng vốn giai đoạn 1 hơn 173.600 tỷ đồng, sẽ trở thành cầu nối chiến lược đưa nông sản và hàng hóa từ Đồng bằng sông Cửu Long đến các trung tâm công nghiệp và cảng biển quốc tế. Hai tuyến đường sắt này được kỳ vọng giúp tiết kiệm khoảng 2,2 tỷ USD chi phí logistics mỗi năm, đưa TP. HCM và vùng Nam Bộ tiệm cận vai trò trung tâm logistics khu vực.
Theo Savills Việt Nam, năm 2026 sẽ là thời điểm bản lề khi hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm tại miền Nam đi vào giai đoạn hoàn thiện. Đáng chú ý nhất là Vành đai 3 TP. HCM và cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, giúp kết nối thông suốt giữa khu công nghiệp, cảng biển và sân bay quốc tế Long Thành.
Trong đó, sân bay Long Thành được đánh giá là yếu tố có tác động lan tỏa mạnh nhất đến bất động sản công nghiệp miền Nam. Giai đoạn 1 của dự án dự kiến hoàn thành vào năm 2026, với công suất 25 triệu lượt hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm. Khi đi vào vận hành, Long Thành sẽ mở ra dư địa lớn cho các ngành logistics hàng không, trung tâm phân phối và sản xuất công nghệ cao.
Sân bay Long Thành sẽ tiến tới triển khai giai đoạn 2. Ảnh: Internet
Savills cũng chỉ ra rằng, cùng với các ngành sản xuất truyền thống, bất động sản công nghiệp Việt Nam đang chứng kiến sự nổi lên của các phân khúc mới như trung tâm dữ liệu và công nghiệp bán dẫn. Tổng công suất trung tâm dữ liệu tại Việt Nam được ước tính đạt khoảng 524,7MW vào năm 2025 và có thể tăng lên 950MW vào năm 2030. Ngành bán dẫn được dự báo đạt quy mô khoảng 16,5 tỷ USD vào năm 2030, đi kèm nhu cầu lớn về hạ tầng kỹ thuật và nhân lực chất lượng cao.
Hạ tầng trở thành tiêu chí cốt lõi trong chu kỳ tăng trưởng mới
Theo Savills, trong giai đoạn tới, nhà đầu tư khu công nghiệp không còn chỉ quan tâm đến giá thuê hay quỹ đất sẵn có. Thay vào đó, mức độ sẵn sàng của hạ tầng, tính minh bạch pháp lý, khả năng kết nối logistics và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư.
Ông John Campbell - chuyên gia của Savills nhấn mạnh, chính hạ tầng kết nối đồng bộ, khung pháp lý rõ ràng và năng lực đáp ứng tiêu chuẩn toàn cầu sẽ quyết định khả năng thu hút và giữ chân dòng vốn FDI chất lượng cao.
Trong bối cảnh đó, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam không chỉ mở rộng về quy mô, mà đang từng bước "nâng hạng", hướng tới một chu kỳ phát triển bền vững, gắn chặt với chuỗi cung ứng toàn cầu trong giai đoạn hậu 2025.
