Doanh nghiệp Hải Phòng quan tâm điểm gì ở Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản mới?

Năm 2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với toàn nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng. Từ tháng 5/2022 cho đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản bị phủ bởi một màu ảm đạm khi mà hàng ngàn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp phải giải thể hoặc tạm đóng cửa, hàng ngàn môi giới bất động sản phải bỏ nghề.

Tuy nhiên, với sự chỉ đạo sát sao từ phía Chính phủ, các cơ quan ban ngành, cùng sự nỗ lực của các doanh nghiệp bất động sản, về cuối năm 2023, thị trường càng đón nhận những tín hiệu tích cực hơn.

Đặc biệt khi Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm tạo hành lang pháp lý cho sự phát triển của thị trường bất động sản, gỡ khó cho các doanh nghiệp.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng trường kiêm Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội cho biết, một trong những "điểm sáng" của Luật Nhà ở (sửa đổi) là chính sách về phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà cho công nhân trong các khu công nghiệp, lực lượng vũ trang và những người làm công ăn lương.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng có nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Trong đó, từ ngày 1/1/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải làm việc trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản như sàn giao dịch bất động sản hoặc công ty môi giới bất động sản,… Doanh nghiệp môi giới bất động sản chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản chứ không phải 2 người như hiện nay.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Ngoài ra, Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.

Trước khi Luật Nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, năm 2024 sẽ là năm "bản lề" để các doanh nghiệp, người làm việc trong lĩnh vực này cập nhập, chuẩn bị sẵn sàng khi luật mới đi vào thực tế.

Hạn chế phân lô, bán nền hướng tới tạo sản phẩm bất động sản chất lượng

Quan tâm đến quy định hạn chế phân lô bán nền trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, một số doanh nghiệp cho rằng, việc cấm phân lô, bán nền sẽ làm giảm đi nguồn thu của phân khúc kinh doanh bất động sản giá rẻ và gây ảnh hưởng nhất định tới người tiêu dùng. Đối với những dự án có quy mô lớn, việc huy động nguồn lực để xây dựng nhà ở rồi mới bán cho người tiêu dùng cũng gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư.

Chia sẻ góc nhìn liên quan đến việc cấm phân lô, bán nền, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, trong giai đoạn vừa qua có khá nhiều hoạt động mua bán đất nền, phân lô trong đó có nhiều trường hợp tự phân lô gây ảnh hưởng đến sự phát triển đô thị, mỹ quan đô thị…

"Tình trạng phân lô, bán nền dẫn đến rất nhiều hệ lụy khi chủ đầu tư chỉ tập trung đẩy giá trị lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng đất nền, không hình thành ra được sản phẩm đúng như quy hoạch, mục tiêu mà dự án đặt ra.

Có rất nhiều dự án nằm trải dài khắp cả nước không có bất cứ công trình nào mà chỉ mua đi bán lại đất nền. Thậm chí có tình trạng cố tình đẩy giá, tạo hiệu ứng khan hiếm. Thực tế có những dự án gần 15 năm mà chỉ có đất trống cùng với hạ tầng xuống cấp.

Qua đó cho thấy cần có quy định chặt chẽ để quản lý việc phân lô, bán nền một cách hiệu quả, kích thích việc đầu tư nhiều hơn, tạo ra sản phẩm bất động sản chất lượng, đúng mục tiêu dự án và sử dụng hiệu quả tài nguyên", TS. Nguyễn Văn Đính nhìn nhận.

Đảm bảo tính chuyên nghiệp của đội ngũ môi giới bất động sản

Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, từ 1/1/2025, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau: Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản, dịch vụ tư vấn bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản.

Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập).

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, trong quản lý môi giới và các hoạt động của sàn giao dịch, môi giới bất động sản là lực lượng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường cũng như nền kinh tế chung của Việt Nam. Tuy nhiên, các cá nhân làm môi giới hiện hoạt động rất tự do.

"Có nhiều người "tay ngang' không chuyên, thiếu ý thức và đạo đức hành nghề dẫn đến việc thao túng thị trường, tạo cơn "sốt". Đã có rất nhiều vụ lừa đảo thu gom mua đất, tách thửa phân lô gây mất an ninh trật tự tại nhiều địa phương.

Điều này cho thấy, các quy định của pháp luật có quá nhiều lỗ hổng, không kiểm soát được hoạt động môi giới. Việc Luật quy định cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải làm việc cho một tổ chức, doanh nghiệp là rất cần thiết. Cần phải có quy trình kiểm soát, có quy định chặt chẽ của pháp luật. Cần tổ chức nhiều hơn các chương trình phổ biến đầy đủ kiến thức về pháp luật cho đội ngũ môi giới bất động sản", TS. Nguyễn Văn Đính cho biết thêm.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến cho biết, thị trường bất động sản phát triển được hay không, hoạt động của đội ngũ môi giới đóng vai trò quan trọng. Ở các quốc gia khác, họ coi trọng và có quy định pháp luật quản lý chặt chẽ để những người hoạt động trong lĩnh vực này thực sự có tác động góp phần phát triển thị trường bất động sản, kích thích hoạt động đầu tư cũng như nhu cầu của người tiêu dùng.

Theo PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, điều bức thiết là nâng cao tính chuyên nghiệp của các doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong nước để cạnh tranh với các doanh nghiệp nước ngoài. Cụ thể, cần thanh lọc thị trường để loại bỏ những nhà đầu tư có năng lực tài chính còn hạn chế. Đồng thời tạo mặt bằng đầu tư mới chuyên nghiệp, đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng về những dịch vụ, tiện ích đi kèm đồng bộ như trường học, bệnh viện, vui chơi - giải trí.

Còn theo ông Phạm Hồng Điệp, Chủ tịch HĐQT KCN Nam Cầu Kiền (TP. Hải Phòng), giai đoạn vừa qua chính là khoảng lặng để các doanh nghiệp môi giới bất động sản của Hải Phòng nói riêng và cả nước nói chung cơ cấu lại nhân sự, tư duy và cách làm. Bối cảnh hiện nay càng cho thấy sự bức thiết của việc nâng cao năng lực của các công ty môi giới, các cá nhân hoạt động môi giới bất động sản.

Bên cạnh những vấn đề liên quan đến hạn chế phân lô, bán nền; chất lượng đội ngũ môi giới bất động sản, các chính sách phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân cũng nhận được sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hải Phòng.

Ông Phạm Hồng Điệp, Chủ tịch HĐQT KCN Nam Cầu Kiền (TP. Hải Phòng) cho biết thêm, trước khi Luật Nhà ở 2023 được thông qua, chủ đầu tư của các dự án nhà xã hội hiện nay đa số không có lãi, thậm chí là lỗ do kéo dài thời gian về mặt thủ tục.

"Các quy định theo luật cũ lệ thuộc quá nhiều vào yếu tố nhà nước, không mang tính chất thị trường. Ví dụ, người lao động muốn mua nhà ở xã hội cần phải chuẩn bị rất nhiều thủ tục xác nhận của doanh nghiệp rồi địa phương. Bên cạnh đó, quy định về số người tương đương với số mét vuông theo luật cũ cũng gây khó khăn cho chủ đầu tư.

Một tín hiệu đáng mừng là Luật Nhà ở 2023 sẽ khắc phục được phần lớn các điểm bất cập trên như trong khu công nghiệp sẽ có nhà ở lưu trú cho công nhân; cho phép doanh nghiệp được mua hoặc thuê nhà cho công nhân ở;...Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng phát triển nhà ở xã hội, thu hút người lao động của thành phố Hải Phòng hiện nay", ông Điệp đánh giá.

Ngoài ra, quy định tạo cơ sở pháp lý cho Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam được tham gia vào phân khúc nhà ở xã hội cũng là một điểm nhấn của Luật Nhà ở mới. Tuy nhiên, nếu tổ chức công đoàn tham gia vào đầu tư dự án nhà ở xã hội sẽ có sự mâu thuẫn với Luật doanh nghiệp và Luật Đầu tư (công Đoàn là tổ chức chính trị - xã hội đại diện cho quyền lợi của người lao động, chăm lo đời sống vật chất, tinh thần của người lao động). Cụ thể, Luật Doanh nghiệp và Luât Đầu tư quy định doanh nghiệp phải có chức năng kinh doanh mới được tham gia đầu tư. Theo đó, vẫn cần có những văn bản hướng dẫn cụ thể về vấn đề này./.