Hạn chế tín dụng vay mua nhà thứ hai, thứ ba: "Thử nghiệm" cần thiết để kiềm chế đầu cơ?

Trước bối cảnh giá nhà ở tăng cao chưa từng có, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính mới đây đã ký Công điện số 190/CĐ-TTg ngày 7/10 về việc quyết liệt thực hiện các giải pháp để tăng nguồn cung, giảm giá nhà ở, bất động sản, ổn định thị trường.

Trong Công điện, Thủ tướng chỉ rõ nguyên nhân đẩy giá nhà lên cao một phần là do thiếu thông tin minh bạch về thị trường, tình trạng “đẩy giá”, “tạo giá ảo”, cùng với nguồn cung hạn chế ở phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong khi đó, các dự án nhà ở xã hội dù được đẩy mạnh vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế. 

Công điện yêu cầu các bộ, ngành và địa phương tăng tốc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, đồng thời kiểm soát chặt chẽ việc phân lô, bán nền, chuyển nhượng bất động sản không đúng quy định. Đây được xem là động thái phối hợp trực tiếp và quyết liệt giữa Chính phủ và các cơ quan thực thi chính sách trong việc bình ổn thị trường.

Bám sát tinh thần chung đó, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) đang lấy ý kiến góp ý của các bộ, ngành về nội dung Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản.

Trong đó, đề xuất giải pháp hạn chế tín dụng cho vay khi mua căn nhà thứ hai, thứ ba trở lên. Liệu đây có phải là giải pháp hiệu quả và khả thi để kéo giảm giá nhà ở trong giai đoạn hiện nay? Reatimes ghi nhận ý kiến của một số chuyên gia trong vấn đề này.

Điểm được dư luận quan tâm tại Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản, là đề xuất áp dụng hạn mức cho vay đối với các khoản vay mua nhà ở (trừ nhà ở xã hội): Không quá 50% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở thứ hai; Không quá 30% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở đối với các khoản vay mua nhà ở từ thứ ba trở lên. Thời gian áp dụng dự kiến từ thời điểm Nghị quyết có hiệu lực (kể từ ngày ký) đến ngày 1/3/2027.

Bày tỏ quan điểm thận trọng với giải pháp hạn chế tín dụng mà Dự thảo Nghị quyết đưa ra, TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, các ngân hàng thương mại được phép độc lập trong hoạt động kinh doanh và phải tự chịu trách nhiệm về các quyết định cho vay của mình, trên cơ sở tuân thủ các chỉ tiêu an toàn do Ngân hàng Nhà nước quy định.

“Hệ thống ngân hàng phải đảm bảo chỉ tiêu về an toàn vốn tối thiểu, tỷ lệ nợ xấu và các yêu cầu về tài sản thế chấp. Nói cách khác, các ngân hàng thương mại đã có một hệ thống chỉ tiêu an toàn tài chính rõ ràng do Ngân hàng Trung ương ban hành, và họ có nghĩa vụ phải tuân thủ nghiêm ngặt những chỉ tiêu đó trong toàn bộ hoạt động tín dụng của mình”, TS. Lê Xuân Nghĩa nói.

Riêng với hoạt động cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã có biện pháp kỹ thuật hạn chế rủi ro bằng cách nâng hệ số rủi ro đối với các khoản vay trong lĩnh vực này khi tính tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu (CAR).

Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu là vốn tự có trên tổng tài sản có rủi ro. Khi cho vay bất động sản, Ngân hàng Nhà nước tăng yêu cầu về “mẫu số” - tức tổng tài sản rủi ro - tăng lên, do đó ngân hàng phải có nhiều vốn tự có hơn mới đáp ứng quy định cho vay vốn và đủ điều kiện cho vay. Ví dụ, nếu một ngân hàng cho vay 100 đồng vào lĩnh vực bất động sản, thì cơ quan quản lý sẽ tính rủi ro tương đương 150 đồng.

“Bản thân Ngân hàng Nhà nước cũng không can thiệp sâu vào hoạt động tín dụng của các ngân hàng thương mại, ngoài việc cấp hạn mức tăng trưởng tín dụng hằng năm để bảo đảm cân đối dòng vốn và ổn định kinh tế vĩ mô”, theo ông Nghĩa.

Ở góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam đánh giá, Dự thảo Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản phản ánh quyết tâm của cơ quan quản lý trong mục tiêu "hạ nhiệt" giá nhà, đang là yếu tố đang gây áp lực rất lớn lên đời sống kinh tế - xã hội.

“Đây không hẳn là biện pháp áp đặt hành chính, mà là “liều thuốc hạ sốt” khẩn cấp đối với tình trạng giá nhà đang tăng trưởng nóng như hiện nay. Với đa số người dân, để có được căn nhà thứ nhất là một mơ ước và mục tiêu của cả đời người. Nên cần đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ người có thu nhập thấp và trung bình được thuê, thuê mua hay sở hữu căn nhà đầu tiên. Còn với căn nhà thứ 2, thứ 3 thì tính chất sẽ khác hơn.

Mặt khác, cũng không nên lo ngại, bởi chính sách chỉ áp dụng đến tháng 3/2027, phần nào đó nhắm vào mục tiêu điều tiết tâm lý đầu tư và dòng vốn ngắn hạn”, TS. Lê Xuân Sang nhìn nhận.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, giảng viên cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết, việc kiểm soát đầu cơ bằng công cụ tín dụng là hướng đi đúng và đã được nhiều nước áp dụng. Bất động sản vốn là lĩnh vực dễ hình thành bong bóng, như khủng hoảng châu Á 1997 hay khủng hoảng bất động sản Việt Nam 2008 đều bắt nguồn từ dòng tín dụng rẻ. Khi lãi suất thấp, dòng tiền dư thừa đổ vào tài sản, tạo hiệu ứng đẩy giá, đầu cơ tăng mạnh.

Mặt khác, ông Lạng cũng đánh giá, sau khi Luật Đất đai mới được thông qua, vẫn còn nhiều lỗ hổng về tài chính đất đai và định giá. “Do đó, nếu được thông qua, Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản có thể coi là “phép thử” để xem liệu chúng ta có thể điều tiết thị trường trong “vùng an toàn” hay không. Việc áp dụng Nghị quyết sẽ cần linh hoạt và mang tính thử nghiệm, để đánh giá khả năng kiểm soát thị trường”, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng nói.

Về thiết kế chính sách, chuyên gia Nguyễn Thường Lạng lưu ý cần hài hòa giữa mục tiêu kiềm chế đầu cơ và hỗ trợ nguồn cung. Bởi nếu siết tín dụng quá mạnh, các chủ thể khó tiếp cận nguồn vốn, tăng trưởng tín dụng không đạt chỉ tiêu, thị trường đứng trước nguy cơ đóng băng. Còn nếu nới lỏng quá, dòng tiền có thể lại chảy vào đầu cơ.

“Việc siết cho vay theo số lượng nhà sở hữu là công cụ mang tính “lũy tiến”, tức là càng mua nhiều nhà, tỷ lệ vốn tự thân phải bỏ ra càng cao. Biện pháp này có thể giúp hãm phanh đầu cơ, nhưng nếu áp dụng quá mạnh sẽ làm mất động lực phát triển thị trường. Thị trường bất động sản Việt Nam hiện ở giai đoạn bùng nổ song hành với tăng trưởng kinh tế. Khi kinh tế đang mở rộng, nếu bóp phanh quá chặt sẽ kìm hãm sự phát triển. Nghị quyết phải tránh tình trạng “vừa ga vừa phanh”, có thể tạo ra những "cú sốc" cho thị trường", ông Lạng phân tích.

Trong khi đó, đầu tư bất động sản không phải "tội lỗi”, mà là đặc trưng của giai đoạn tăng trưởng nhanh. Vấn đề là kiểm soát để không vượt khỏi vùng rủi ro. Vì vậy, nên coi những giải pháp tín dụng mà Dự thảo Nghị quyết đưa ra là biện pháp tạm thời, có tính “chữa cháy”, tránh áp dụng cứng nhắc.

Theo PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng, để đạt được sự cân bằng, cần có đánh giá chính xác hơn về dòng tiền và lợi nhuận trong thị trường bất động sản. Bởi việc kiểm soát thị trường không thể cảm tính, mà cần phân tích, lượng hóa chính xác dòng tiền đang chảy vào phân khúc nào, và lợi nhuận thực tế của các chủ thể (nhà đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà). Chỉ khi hiểu rõ dòng tiền, Nhà nước mới có thể thiết kế chính sách tín dụng, thuế, hoặc can thiệp thị trường một cách phù hợp, đạt được sự cân bằng giữa kiềm chế đầu cơ và duy trì tăng trưởng. 

Song song, nên kết hợp công cụ tín dụng với các biện pháp khác như thuế chuyển nhượng, thuế sở hữu nhiều nhà ở, thuế theo thời gian sở hữu... nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ mà không làm giảm động lực đầu tư chính đáng.

“Lãi suất huy động hiện đang thấp, khiến dòng tiền nhàn rỗi chảy vào đất đai, vàng, bất động sản. Có thể điều chỉnh lãi suất huy động tăng nhẹ để hấp thu bớt tiền trong lưu thông, kết hợp với chính sách thuế để điều tiết. Nếu chỉ dựa vào tín dụng thì khó kiểm soát hiệu quả”, PGS.TS. Nguyễn Thường Lạng đề xuất.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng lưu ý, cần tạo điều kiện cho thị trường phát triển lành mạnh, mở rộng quy mô chứ không nên kìm hãm quá mức. Nếu không, dòng tiền có thể chuyển sang kênh đầu tư ngầm, gây rủi ro lớn hơn cho hệ thống tài chính.

“Đây là thời điểm giá nhà ở tăng trưởng quá nóng, việc thử nghiệm công cụ tín dụng để kìm hãm là cần thiết, nhưng phải bảo đảm sự cân bằng giữa kiềm chế đầu cơ và nuôi dưỡng động lực tăng trưởng. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn đang phát triển mạnh, nếu “phanh” quá gấp có thể làm giảm tốc độ phát triển của nền kinh tế. Các giải pháp nói chung cần được triển khai linh hoạt, có cơ chế đánh giá, điều chỉnh định kỳ”, PGS.TS Nguyễn Thường Lạng khuyến nghị.

Theo Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam Lê Xuân Sang, cần nhìn thấu lý do sâu xa đẩy giá nhà tại các đô thị lớn tăng nhanh chóng trong thời gian qua. Tại thị trường Hà Nội, một phần nguyên nhân xuất phát từ chính sách tách thửa mới bắt đầu áp dụng từ năm 2024, theo Quyết định 61/2024/QĐ-UBND.

Theo đó, kể từ ngày 7/10/2024, đất ở tại các phường, thị trấn phải đảm bảo diện tích để được tách thửa là diện tích không dưới 50m², chiều dài trên 4m và chiều rộng giáp đường giao thông cũng phải từ 4m trở lên (nếu chỉ tách thửa mà không hình thành lối đi mới).

“Trước đây, Hà Nội quy định diện tích tách thửa tối thiểu chỉ 30m² tại các phường, thị trấn, áp dụng theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND. Năm 2024, Thành phố đã nâng lên 50m² là mức tăng đáng kể và đặt ra rất nhiều thách thức đối với cư dân đô thị muốn tách thửa. Điều này khiến nguồn cung nhà nhỏ giảm ít nhất 5 - 6 lần. Cộng thêm quy định về mặt tiền, hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn đô thị, ngoại trừ nhà cũ thì nhà ở diện tích nhỏ, giá rẻ hơn gần như biến mất trên bản đồ phát triển đô thị TP. Hà Nội”, TS. Lê Xuân Sang phân tích.

Bên cạnh đó, việc bỏ khung giá đất, yêu cầu định giá đất theo “nguyên tắc thị trường” tại Luật Đất đai 2024, cộng hưởng với yếu tố đầu cơ, khiến giá nhà đất tăng nhanh hơn.

TS. Lê Xuân Sang

Gốc rễ để xử lý khủng hoảng giá nhà ở hiện nay vẫn là tăng cung, đặc biệt là nguồn cung nhà giá rẻ, còn mọi chính sách hành chính đều chỉ là “chữa cháy".

TS. Sang cũng cho rằng, biện pháp tiền tệ - kiểm soát tín dụng là cần thiết nhưng không thể là giải pháp duy nhất và khó có thể áp dụng lâu dài. “Gốc rễ để xử lý khủng hoảng giá nhà ở hiện nay vẫn là tăng cung, đặc biệt là nguồn cung nhà giá rẻ, còn mọi chính sách hành chính đều chỉ là “chữa cháy”.

Đồng quan điểm, TS. Lê Xuân Nghĩa bổ sung thêm, vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam không nằm ở giá cả, mà ở việc thiếu các sản phẩm đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại đa số người dân thu nhập thấp và trung bình.

“Nhà nước cần tập trung vào chính sách tăng nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ dành cho người thu nhập thấp. Bởi thực tế, không thể kéo giảm giá nhà ở các dự án đang hiện hữu với mặt bằng đang neo cao từ 80 triệu đồng/m2 trở lên.

Đồng thời, để người dân tiếp cận được nhà ở giá rẻ, cần thiết phải có các biện pháp kiểm soát để ngăn đầu cơ ở phân khúc giá phù hợp, song hành với chính sách hỗ trợ cho người thu nhập thấp. Lưu ý, đó phải là những chính sách thực sự thiết thực, lãi suất ưu đãi kéo dài ổn định, phần còn lại Chính phủ có thể tính toán, bù trừ với các ngân hàng cho vay”, TS. Lê Xuân Nghĩa góp ý.

Vậy cần phải thiết kế tổng thể chính sách tài khoá và chính sách tiền tệ ra sao để có thể giải được bài toán "hạ giá bất động sản"; và ngoài ra còn cần thêm những giải pháp nào mang tính bền vững, Reatimes sẽ tiếp tục đăng tải ở các bài tiếp theo.

Kính mời quý độc giả đón đọc