Điển hình trong những vấn đề bất cập trong thủ tục pháp lý là câu chuyện “nhập nhằng” điều kiện huy động vốn và điều kiện bán nhà ở. Thực tế, việc ban hành các văn bản về điều kiện huy động vốn nói chung và điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai, ở mỗi địa phương, không thống nhất mẫu văn bản chung.
Tại dự án Sophia Center, thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang, ngày 17/6/2021, Sở Xây dựng ban hành văn bản số 1147/SXD-QLN, khiến nhiều người nhầm lẫn đây là văn bản xác nhận dự án đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cho rằng, văn bản số 1147/SXD-QLN, ngày 17/6/2021, về việc huy động vốn đầu tư xây dựng căn hộ chung cư thuộc dự án Chung cư cao tầng kết hợp thương mại - dịch vụ Sophia, của Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang, không phải là văn bản cho phép bán nhà ở hình thành trong tương lai. Việc ký hợp đồng mua bán khi chưa có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng về việc dự án đủ điều kiện huy động vốn bằng hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai là hành vi sai phạm, dẫn đến hợp đồng vô hiệu.
Cũng liên quan đến việc huy động vốn, ngày 02/6/2021, Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang ra văn bản số 1003/SXD-QLN, về việc dãy nhà phố thương mại tại Lô P34, P42 (tổng số 53 lô) của Công ty CP đầu tư Phú Cường Kiên Giang đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định. Văn bản này cũng có đoạn đề nghị chủ đầu tư: “Ký hợp đồng huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đúng theo quy định tại Điều 55, Điều 56, Luật Kinh doanh bất động sản”.
Theo văn bản số 1003/SXD-QLN thể hiện, Lô P34, P42 (tổng số 53 lô) của Công ty CP đầu tư Phú Cường Kiên Giang thuộc dự án đầu tư xây dựng mở rộng quỹ đất thuộc khu vực đường 3 tháng 2. Tuy nhiên, trong Thông báo 1003/SXD-QLN, ngày 02/6/2021, Sở Xây dựng nêu rõ riêng phần hệ thống hạ tầng kỹ thuật phần còn lại thì Công ty phải thực hiện đúng lộ trình đã cam kết tại công văn số 01/XDCB-PCKG ngày 05/05/2021. Điều đó cho thấy, dự án còn nhiều phần hạ tầng kỹ thuật vẫn chưa được hoàn thành.
Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, theo Điều 19, Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối với dự án nhà ở, có 2 thủ tục về điều kiện, hình thức giao dịch: (i) Thủ tục thông báo về đủ điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng dự án; và (ii) thủ tục đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh. Đây là 2 thủ tục hoàn toàn khác nhau.
“Với hình thức đủ điều kiện huy động vốn thì chỉ được ký kết các thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh (khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP).
Trong khi đó, đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải thực hiện đủ theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Khi thực hiện không đúng quy định, Công ty có thể hưởng lợi từ việc chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất, chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật, chưa có bảo lãnh... nhưng người dân vẫn lầm tưởng đủ điều kiện để ký hợp đồng mua bán”, luật sư phân tích thêm.
Ngoài ra, ngay trong Thông báo 1003/SXD-QLN, ngày 02/6/2021, của Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang, Công ty vẫn chưa cung cấp đủ hồ sơ nhưng Sở Xây dựng vẫn ký trước thông báo và cho Công ty bổ sung sau là hoạt động quản lý hành chính chưa có cơ sở căn cứ theo đúng quy định pháp luật.
Bên cạnh đó, đối với “Dự án đầu tư mở rộng quỹ đất khu vực đường 3/2 để xây dựng đường 3/2 và dãy nhà dọc theo đường 3/2” được thực hiện theo hình thức Công ty đề xuất và UBND tỉnh Kiên Giang quyết định chủ trương đầu tư.
“Theo Điều 1, Nghị định 25/2020/NĐ-CP, ngày 28/02/2020, quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có bao gồm dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Cũng theo Điều 5, Điều 12, Nghị định 25/2020/NĐ-CP, dù nhà đầu tư đề xuất dự án nhưng UBND tỉnh phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, công bố danh mục dự án, Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Kiên Giang phải đăng tải thông tin về đấu thầu để mời thầu trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia, Báo Đấu thầu, nhận hồ sơ của những nhà đầu tư quan tâm, thẩm định…
Trong khi đó, Sở Xây dựng tỉnh Kiên Giang đã thẩm định thiết kế cơ sở của dự án đầu tư mở rộng quỹ đất khu vực đường 3/2 từ ngày 26/3/2018”, luật sư Trần Đức Phượng phân tích về điểm bất cập trong trình tự thủ tục pháp lý dự án.
