Thời điểm cuối năm 2018, đầu năm 2019, nhiều dự án bất động sản đã bị rơi vào diện thu hồi do thanh tra phát hiện ra sai phạm trong quá trình mua bán chuyển nhượng đất đai trước đó. Nhiều quỹ đất đang được cấp phép triển khai dự án bỗng bị liệt vào danh sách thu hồi đang khiến cho doanh nghiệp và người dân hoang mang. Nổi cộm nhất là câu chuyện của dự án Charmington Iris (quận 4 TP.HCM), khu đất 8-12 Lê Duẩn (quận 1), chủ đầu tư đang đấu tranh đòi quyền lợi vì nếu bị thu hồi hoặc ngưng dự án, doanh nghiệp có thể sẽ trắng tay. 7 dự án của doanh nghiệp Novaland tại TP.HCM cũng bị đóng băng giao dịch để rà soát thủ tục pháp lý bằng một quyết định vội vàng của UBND TP. Mặc dù sau đó một ngày, chính quyền đã kịp thời “sửa sai” bằng việc hủy quyết định ngưng giao dịch của người dân tại 7 dự án nói trên vì không có cơ sở pháp lý, nhưng những thông tin kém tích cực này đã tác động không nhỏ tới uy tín của doanh nghiệp trên thị trường.
Mới đây nhất, Sở Tài chính TP.HCM cũng đã đề nghị hủy bỏ 300 quyết định, công văn chỉ định bán các mặt bằng và địa chỉ nhà đất công cho các tổ chức, cá nhân mà không thông qua đấu giá. Quyết định này nếu được ban hành có thể sẽ gây sốc cho hàng trăm doanh nghiệp.
Không nên “tham bát bỏ mâm”
Theo luật sư Trương Thanh Đức, quyết định thu hồi dự án đã bán sau khi phát hiện ra sai phạm trong quá trình mua bán, chuyển nhượng sẽ kéo theo nhiều hệ lụy, gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp, đồng thời ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư kinh doanh.
“Khi các nhà đầu tư cảm thấy không yên tâm, thấy mình có thể gặp rủi ro, nguy hiểm, bị thu hồi dự án bất cứ lúc nào thì kể cả có cơ hội lớn người ta cũng không dám đầu tư, đặc biệt là khi có những yếu tố liên quan đến đất đai, nhà nước. Còn bản thân các doanh nghiệp đã rơi vào đó rồi thì nguy cơ thua lỗ, thậm chí phá sản là hoàn toàn có thể. Uy tín mất, cơ hội mất, thậm chí còn phải chịu thiệt khi vi phạm cam kết với khách hàng. Rất nhiều hệ lụy kèm theo. Những đối tượng liên quan như nhà thầu, ngân hàng và đặc biệt là người dân khi đã trót tham gia, xây dựng, đóng góp liên quan đến dự án cũng bị ảnh hưởng”, luật sư Đức phân tích.
Luật sư Trương Thanh Đức cho rằng, việc thu hồi dự án sau khi phát hiện ra có sai phạm là đúng, để đảm bảo sự công bằng minh bạch cũng như bảo vệ tài sản công. Tuy nhiên, câu chuyện thu hồi chỉ dễ dàng khi dự án đó, quỹ đất đó chưa được cấp phép triển khai xây dựng và vẫn còn là đất trắng. Ngược lại, khi dự án đang được cấp phép triển khai đầu tư dự án và đang được xây dựng dở dang thì câu chuyện sẽ trở nên rất phức tạp. Lúc này, thu hồi dự án phải tính toán toàn bộ thiệt hại thực tế để có cơ chế bồi thường, đó là cái khó nhất. “Nhưng bồi thường thiệt hại vật chất, thiệt hại tiền bạc thì tính ra được, nếu như là lãi suất, chi phí có thể tính ra ngay. Nhưng thiệt hại ở cơ hội, ví dụ tiền đó người ta để làm việc khác thì đã mang lại nhiều giá trị và lợi ích hơn. Ngoài ra còn thời gian, công sức, đặc biệt là uy tín của doanh nghiệp, đó là những tài sản vô giá và có lẽ là không thể bồi thường”.
Do vậy, theo ông Đức, việc giải quyết hậu quả sau “hồi tố” không thể cứ giải quyết bằng cưỡng chế hành chính, không thể vì lợi ích kinh tế của nhà nước mà buộc phải thu hồi bằng mọi giá. Đặc biệt, với những dự án đã qua nhiều chủ, thậm chí đã bán cho người dân thì việc thu hồi phải thực sự cân nhắc, vì nó còn liên quan đến vấn đề an sinh xã hội. “Người mua đó có thể mua phải dự án có sai sót nhưng về cơ bản việc giao dịch mua bán đó là hợp pháp và được pháp luật cho phép”.
Theo luật sư Trương Thanh Đức, hiện tại, không có quy định nào đặt ra là trường hợp nào thì bắt buộc thu hồi, trường hợp nào thì vẫn nên tiếp tục triển khai. Nhưng khi áp dụng trong thực tế, nếu như sai phạm về phía nhà nước, lỗi là của cán bộ quản lý còn chủ đầu tư là bên ngay tình, không có sai phạm thì có lẽ phải xử lý theo một nguyên tắc khác. Cán bộ nhà nước, những cơ quan gây ra vi phạm phải chịu trách nhiệm nhưng không đơn giản là cứ thu hồi theo quy định cứng nhắc, không thể nào vì lý do bên này làm sai mà bên kia phải chịu hậu quả.
Bởi khi dự án đã được đầu tư, việc thu hồi không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp mà ảnh hưởng đến nền kinh tế và cả xã hội. Nhà nước có tiếp quản và duy trì được tài sản đó hay thậm chí lại mất tiền giải tỏa, phải gánh “một cục nợ” khác, cũng là vấn đề cần phải quan tâm.
“Giải pháp tốt nhất vẫn là câu chuyện câu hiệu quả, lợi ích lâu dài, chúng ta phải làm thế nào để tài sản đó không bị lãng phí. Vụ án xảy ra không có nghĩa là dừng lại công trình đó năm bảy năm, như thế thì sẽ hư hỏng hết. Sau này còn thua lỗ, thất thoát, xã hội, nhân dân phải gánh chịu”.
Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty luật BASICO nhấn mạnh, khi đã phát hiện ra sai phạm thì không thể không xử lý những người làm sai mà còn phải xử lý nghiêm túc hơn, xử lý nặng hơn để răn đe, phòng ngừa những vi phạm tiềm ẩn trong tương lai nhưng phải tách bạch ra giữa câu chuyện xử lý con người và xử lý tài sản, cơ sở vật chất. “Nếu dự án đã triển khai, thanh toán, xây dựng dở dang nhưng vẫn nằm trong quy hoạch hoặc có thể điều chỉnh quy hoạch, tôi nghĩ rằng vẫn cần tiếp tục cho thực hiện nhưng tăng cường giám sát, hoặc có những yêu cầu, đòi hỏi mới không ngoại trừ có thể phải nộp thêm tiền đất để phù hợp đúng với giá trị thực tế chứ không nên đặt ra vấn đề thu hồi. Còn nếu đập đi hay giao cho một chủ đầu tư khác sẽ tạo thêm sự phức tạp mới, phát sinh chi phí mới”.
Tránh sai phạm chồng sai phạm
Theo Luật sư Trương Thanh Đức, để công tác chống tham nhũng đất đai và thất thoát tài sản công được tiến hành hiệu quả nhưng không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của doanh nghiệp, “trước mắt cần tìm mọi biện pháp để quan tâm, giám sát, thanh tra, kiểm tra những công trình mà dự đoán sẽ dễ xảy ra tiêu cực. Tránh tình trạng cứ để cho các giao dịch thực hiện xong, cấp phép, phê duyệt dự án xong rồi, nhưng vài năm sau mới bắt đầu thanh, kiểm tra để xử lý.
Về lâu dài, hoàn toàn phải tính đến chuyện thay đổi luật lệ, cơ chế, sở hữu thế nào, quyền nghĩa vụ của các bên ra làm sao để tự các nhà đầu tư, người dân giám sát, loại trừ, hạn chế bớt những cái tiêu cực, tham nhũng. Còn nếu cứ tiếp tục cơ chế cha chung, tập thể mà không ai chịu trách nhiệm cụ thể thì nó sẽ tự tạo ra kẽ hở, nguy cơ dẫn đến sai trái, thất thoát”.
Luật sư Đức cho rằng, Nhà nước mới chỉ quan tâm đến câu chuyện xử lý sai phạm mà không quan tâm đến lợi ích của người dân đặc biệt là cơ sở pháp lý để căn cứ khi ra quyết định. Dẫn đến việc cán bộ nhà nước đã làm sai nhưng sau đó lại xử lý sai nữa như câu chuyện 7 dự án của Novaland tại TP.HCM.
“Việc xử lý sai phạm bao giờ cũng phải thận trọng hơn, phải chắc chắn hơn lúc cho triển khai vì để khắc phục hậu quả chứ không còn đơn thuần là triển khai được hay không được thì sẽ dừng lại hay không dừng vì một khi dự án đã triển khai thì hậu quả pháp lý sẽ rất lớn. Nhà nước biết được nguyên tắc như vậy để xử lý thì mới tránh được những thiệt hại về sau”.
Bên cạnh đó, theo Luật sư Trương Thanh Đức, việc thanh tra không có nghĩa là phải trả nguyên lại hiện trạng ban đầu, do đó không nhất thiết cứ có sai phạm là các dự án phải bị thu hồi giống như nhau trên một quyết định hành chính cứng nhắc. Nếu việc thu hồi mất nhiều chi phí, công sức nhưng không hiệu quả bằng việc tiếp tục cho triển khai thì phải hết sức cân nhắc để hạn chế tối đa những thiệt hại cho doanh nghiệp và xã hội.
Mặt khác, việc vô hiệu hóa những quyết định đã ban hành quá nhiều sẽ dẫn đến sự coi thường pháp luật. Vì khi đã có cam kết, đã có văn bản dấu đỏ chấp thuận đầu tư nhưng sau này vẫn có thể lật lại và hủy bỏ thì ai sẽ tôn trọng và thực hiện đúng luật, hay ai sẽ dám làm nếu thấy nguy cơ các văn bản đã được cấp rồi lại bị rút lại luôn chầu chực? Đó là hậu quả lớn nhất và đáng lo ngại nhất. Do vậy, thay vì là lật lại toàn bộ vấn đề nên tập trung vào tránh những vi phạm tái diễn, tránh nguy cơ tái diễn phía trước.
Thiết kế: Đức Anh
