Mục đích của buổi làm việc nhằm thảo luận với các bên liên quan về lĩnh vực cải tạo, chỉnh trang/tái thiết đô thị và dự án thí điểm; thảo luận về xu hướng phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam và tiềm năng phát triển của lĩnh vực cải tạo đô thị.
Đây cũng là bước khởi động ban đầu để Đoàn công tác Hàn Quốc tìm hiểu thể chế, chính sách cũng như hoạt động của các doanh nghiệp BĐS Việt Nam liên quan đến công tác tái thiết, phát triển khu đô thị.
Tại buổi làm việc, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam - ông Nguyễn Trần Nam - hoan nghênh tinh thần hợp tác của phía Hàn Quốc và cho biết sẵn sàng cộng tác nhằm giúp Bộ Xây Dựng Việt Nam và phía Hàn Quốc xây dựng được các thể chế liên quan đến vấn đề cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị.
GS. Jong Kwon Choi, Nhà nghiên cứu cao cấp của Viện nghiên cứu Luật SNU Trung tâm Luật Xây dựng và Phát triển đô thị - đại diện Đoàn công tác Hàn Quốc cho biết: "Qua quá trình tìm hiểu, nhận thấy quá trình phát triển đô thị ở Việt Nam có giai đoạn giống với giai đoạn mà Hàn Quốc đã trải qua trước đây. Do đó, chúng tôi thấy rằng, những kinh nghiệm mà Hàn Quốc đã trải qua hơn 30 năm qua cũng là kinh nghiệm mà Việt Nam có thể tham khảo”.
Theo đại diện Hàn Quốc, để thực hiện dự án luật liên quan đến công tác chỉnh trang đô thị, Hàn Quốc cũng phải trải qua nhiều khó khăn. Quá trình tìm hiểu cho thấy việc chỉnh trang và tái thiết các khu đô thị lạc hậu là vấn đề cấp thiết ở Hà Nội và TP.HCM hiện nay.
Mục đích của buổi làm việc nhằm thảo luận với các bên liên quan về lĩnh vực cải tạo chỉnh trang/tái thiết đô thị và dự án thí điểm; thảo luận về xu hướng phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam và tiềm năng phát triển của lĩnh vực cải tạo đô thị.
“Bản thân chúng tôi – những người đang làm công việc nghiên cứu luật liên quan đến xây dựng và phát triển đô thị mong muốn có thể hỗ trợ xây dựng chính sách, tạo cho người dân thực sự có cuộc sống thoải mái, trong lành ở những khu đô thị chất lượng cao.
Ở Hàn Quốc, khi thực hiện công tác xây dựng luật về phát triển đô thị cần sự tâm huyết rất lớn của những người tham gia dự án. Đối với tôi, dự án này cũng là bài toán và thử thách rất lớn. Điều mà chúng tôi thấy có thể học hỏi được trong buổi làm việc lần này với Hiệp hội BĐS Việt Nam là thông qua Hiệp hội, sẽ tăng được sự hiểu biết của mình về chế độ, chính sách tại Việt Nam, tạo cơ sở để xây dựng những quy định phù hợp trong quá trình chỉnh trang, tái thiết đô thị tại đây, là mục tiêu mà chúng tôi hướng tới”, ông Jong Kwon Choi chia sẻ.
Phát biểu tại buổi làm việc, Chủ tịch Nguyễn Trần Nam đã có những đánh giá khá cụ thể liên quan đến tình hình chung trong quá trình phát triển đô thị, nhà ở tại Việt Nam.
Theo đó, từ năm 1993 trở về trước, việc phát triển nhà ở tại Việt Nam không được chính thức. Ở phía Bắc 100% thuộc sở hữu nhà nước, nhà nước độc quyền sở hữu, xây dựng, cho thuê và mua bán nhà ở nên không có thị trường.
“Thời gian đó thậm chí chưa có Luật đất đai, Luật nhà ở, và Luật xây dựng. Tuy vậy, mặc dù nhà nước còn nghèo nhưng cũng phát triển được một số Khu đô thị như Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Thành Công, Giảng Võ... với thiết kế, quy hoạch theo mô hình của Liên Xô.
Hồi đó người dân gần như 100% đi thuê nhà ở của Nhà nước với giá rất thấp, không đủ để Nhà nước quay vòng vốn để sơn sửa, bảo dưỡng nên các khu đô thị nhanh bị xuống cấp”, ông Nam chia sẻ.
Lý do phân chia giai đoạn phát triển đô thị ở Việt Nam lấy mốc từ năm 1993, theo Chủ tịch VNREA là do thời điểm này lần đầu tiên Ủy ban Thường vụ Quốc hội có pháp lệnh về nhà đất.
Trong giai đoạn này, Nhà nước "nhảy" từ thái cực bao cấp 100% sang thái cực ngừng hoàn toàn việc dùng ngân sách để xây nhà. Giao khoán việc xây nhà cho dân. Cho nên, ở các khu đô thị, người dân bắt đầu được xây nhà, được mua bán, chuyển nhượng... Số lượng nhà do người dân tự xây tăng rất nhanh, giải quyết được 1 phần nhu cầu nhà ở của người dân.
Dẫn chứng được ông Nam đưa ra, dựa trên số liệu thống kê từ cuộc điều tra dân số, kết hợp với điều tra tình hình nhà ở năm 1999, Việt Nam có 770 triệu mét vuông nhà ở. Năm 2009, con số này đạt trên 1,4 tỷ mét vuông nhà ở (tăng gấp đôi).
Chủ tịch Nguyễn Trần Nam hoan nghênh tinh thần hợp tác của phía Hàn Quốc và cho biết sẵn sàng cộng tác nhằm giúp Bộ Xây Dựng Việt Nam và phía Hàn Quốc xây dựng được các thể chế liên quan đến vấn đề cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị.
Tuy nhiên, cũng theo ông Nam, giá phải trả cho giai đoạn này rất lớn, là việc mà bây giờ chúng ta phải xử lý bởi nhà do dân tự xây không có quy hoạch của nhà nước, xây nhà nhưng không có hạ tầng, không bệnh xá, công viên, trường học. Có nơi biệt thự xây rất to nhưng lối vào không đủ 2 xe máy tránh nhau... khiến đô thị phát triển hết sức lộn xộn, đô thị xây lổm nhổm từ chiều cao đến chỉ giới, cốt nền.
Giai đoạn từ 2003 trở lại đây bắt đầu có bước tiến, từ 2003, thay vì “quyền sở hữu đất” thì đưa ra khái niệm “quyền sử dụng đất” (gần như là quyền sở hữu đất), năm 2005 có Luật nhà ở, năm 2006 có Luật kinh doanh BĐS. Lúc này, bắt đầu phong trào phát triển nhà ở theo dự án, vẫn làm theo khối tư nhân nhưng được phát triển bởi các doanh nghiệp.
Ông Nam cho biết: “Bắt đầu tư giai đoạn này trở đi, nhà ở, đô thị nói chung mới có quy hoạch, có chuyển nhượng đất đai, dùng đất đai thế chấp để vay ngân hàng. Các dự án hình thành bước đầu có hạ tầng khu vực đô thị, hạ tầng chung thì chưa có nhiều. Nhà nước bắt đầu nhìn thấy vấn đề hạ tầng và có định hướng tập trung nguồn lực, ngân sách nhà nước phát triển hạ tầng, trong đó hạ tầng giao thông là chính. Ở các khu đô thị mặc dù việc quản lý quy hoạch còn kém nhưng ít ra có nền tảng, có đường xá, cây xanh, chỉ tiêu, cung cấp nước, xử lý rác và các hạ tầng xã hội khác...”
Theo Chủ tịch VNREA, cho đến giai đoạn gần đây, khoảng năm 2010 – 2015, việc phát triển nhà ở đã hình thành khoảng 50% ở nông thôn, 50% ở đô thị (ở những năm đầu tiên, 30% nhà ở đô thị được phát triển bởi các dự án, 70% nhà ở dân tự xây). Con số này đã dần thay đổi, theo dự kiến đến năm 2020 nhà ở phát triển theo dự án chiếm khoảng 40 – 45%, nhà dân tự xây khoảng 50 – 55%. Nhà ở dịch chuyển theo hướng nhà ở theo dự án ngày càng tăng lên, nhà ở dân tự xây sẽ giảm đi.
Theo số liệu điều tra 2009, Việt Nam có 95% số hộ gia đình sở hữu nhà, 5% đi thuê. Số liệu về tổng điều tra dân số nhà ở ở Việt Nam chia ra các tỉnh, huyện rất chi tiết.
Trong tổng số loại hình nhà, ở đô thị hiện nay, nhà chung cư chiếm 15% (rất thấp), 85% nhà ở liền đất và thấp tầng nên việc sử dụng đất rất lãng phí.
Sắp tới, trong chiến lược phát triển nhà ở của Việt Nam có quy định, ở các đô thị Hà Nội và TP.HCM, nhà ở chung cư phải chiếm 80%, còn lại là nhà ở liền đất.
Qua những thông tin được cung cấp từ Chủ tịch VNREA, đại diện phía Hàn Quốc cho rằng, trong những thông tin đó có nhiều điều mà Hàn Quốc đã trải qua trong quá trình tái thiết đô thị. Các dự án chính sách liên quan đến việc xây dựng khu nhà ở tập trung có từ rất lâu. Hiện tại Hàn Quốc đã đạt được tỷ lệ 55% dân số sống trong nhà chung cư.
Liên quan đến việc muốn tái thiết khu đô thị, đại diện phía Hàn Quốc cho biết cần khoản vốn rất lớn. Do đó, chính sách cho vay phải thực sự tốt. Chính vì vậy, phía Hàn Quốc mong muốn nếu có dự án liên quan đến nhà ở tập trung, muốn biết Việt Nam sẽ thực hiện như thế nào.
Phía Hàn Quốc cũng cho biết việc thực hiện các dự án chỉnh trang đô thị muốn hướng đến các khu trung tâm ở Hà Nội. Hiện nay trên thế giới, sự cạnh tranh quốc gia rất quan trọng và sự cạnh tranh giữa các đô thị cũng quan trọng không kém.
Đại diện Hàn Quốc đồng ý với ý kiến phải quan tâm hạ tầng trong khu đô thị. Ví dụ, khi có kế hoạch xây các khu nhà ở như vậy phải quan tâm đường vào, đường đó phải do Nhà nước hỗ trợ. Cho nên ở Hàn Quốc, những con đường vào tại các khu đô thị rất rộng.
Kết thúc buổi làm việc, đại diện Đoàn Hàn Quốc thể hiện mong muốn tìm hiểu những chính sách, liên quan đến công tác chỉnh trang đô thị tại Việt Nam đồng thời bày tỏ sự cảm ơn đối với quá trình chia sẻ và lời hứa sẽ tạo điều kiện cung cấp tài liệu liên quan của phía Việt Nam. Bản thân Hàn Quốc thừa nhận cũng phải học hỏi nhiều từ Nhật Bản. Khoảng thời gian Hàn Quốc học hỏi kinh nghiệm từ Nhật Bản mất 20 năm.
Những vấn đề mà Hàn Quốc mong muốn được tìm hiểu, làm rõ đã được thể hiện trong các câu hỏi gửi tới Hiệp hội BĐS Việt Nam. “Mặc dù nhóm chúng tôi bắt tay vào dự án này rồi nhưng thấy rằng còn rất nhiều vấn đề cần phải làm. Công tác chỉnh trang, tái thiết đô thị cần làm ngay vào thời điểm này, không thể để lâu hơn được nữa. Chính quyền phải có sự khởi động, hỗ trợ, và có đóng góp cho quá trình đó”, phía Hàn Quốc cho biết.
