Hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS

Các chính sách tài chính về đất đai xuất hiện ở Việt Nam khá sớm, ban đầu là những nội dung tương đối đơn giản, tập trung chủ yếu vào các vấn đề quản lý Nhà nước đối với đất đai được quy định tại Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1992. Sau đó, Luật Đất đai năm 1993 ra đời, tiếp theo là Luật Đất đai 2003 cùng với các văn bản pháp luật về thuế đã quy định một cách rõ ràng, chi tiết hơn về những chính sách tài chính đối với đất đai như vấn đề về giá đất, các quy định về thuế liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất, phí và lệ phí liên quan đến đất đai. Luật Đất đai năm 2013 hiện hành đã tiếp cận đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai như việc bổ sung một số nội dung về căn cứ, thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, quy định về nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất và quy định về phát triển quỹ đất.

Với mục tiêu đến năm 2045, kỷ niệm 100 năm thành lập nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà, nay là nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nước ta trở thành nước phát triển, thu nhập cao, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng xác định mục tiêu, nhiệm vụ phát triển đất nước, trong đó có mục tiêu: “Bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô, đổi mới mạnh mẽ mô hình tăng trưởng, cơ cấu lại nền kinh tế, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước; tập trung xây dựng kết cấu hạ tầng và phát triển đô thị; phát triển kinh tế nông thôn gắn với xây dựng nông thôn mới; ưu tiên nguồn lực phát triển hạ tầng nông thôn miền núi, vùng dân tộc thiểu số”.

Trong lĩnh vực đất đai, Đảng ta xác định: “Thể chế phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất được hoàn thiện và hoạt động bền vững hơn, huy động được nguồn vốn cho phát triển kinh tế - xã hội. Nguồn cung và lượng giao dịch thành công ở các phân khúc thị trường bất động sản, nhất là nhà ở đều có sự tăng trưởng tốt. Các tổ chức trung gian hỗ trợ thị trường đã hình thành và đi vào hoạt động ổn định, gồm: Hệ thống sàn giao dịch bất động sản, tư vấn, quản lý bất động sản, các tổ chức tài chính, tín dụng, các hội nghề nghiệp”.

Các chính sách tài chính về đất đai sẽ là công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực bất động sản và cho cả nền kinh tế nói chung.

Với một niềm tin vào sự phát triển của thị trường bất động sản, thực tế chứng minh ngay trong thời gian khủng hoảng kinh tế, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm số ít các nước duy trì được tốc độ tăng trưởng khá cao. Có thể khẳng định bất động sản đã, đang và sẽ là một kênh đầu tư an toàn và hiệu quả. COVID-19 sẽ còn kéo dài nhưng thị trường bất động sản sẽ sớm phục hồi và phát triển lớn mạnh trong giai đoạn tiếp theo 2021 - 2022, nhờ vào những quyết tâm rất lớn và kịp thời của Đảng và Nhà nước.

Các chính sách tài chính về đất đai sẽ là một công cụ hỗ trợ, một đòn bẩy đắc lực không chỉ cho các doanh nghiệp đang gặp khó trong lĩnh vực bất động sản, mà còn cho cả nền kinh tế Việt Nam nói chung. Tuy nhiên, một số bất cập về các chính sách này còn tồn tại như sau: 

Thứ nhất, về xác định giá đất, Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai 2013 quy định về cách xác định giá đất, trong đó có quy định: “Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể”, dẫn chiếu theo hướng dẫn tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể, như vậy có thể hiểu việc cơ quan quản lý đất đai thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là không bắt buộc.

Tuy nhiên cùng quy định trên có nội dung: “Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định”. Khi đó, quy định này có thể hiểu trong quy trình xác định giá đất cụ thể thì việc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất là bắt buộc.

Nghị định 44/2014/NĐ-CP cũng có quy định về lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể tại Điều 17, tuy nhiên quy định này cũng chưa khẳng định vấn đề có bắt buộc thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định hay không, dẫn đến thực trạng tuỳ tiện trong áp dụng pháp luật.

Thứ hai, Luật Đất đai 2013 đã quy định về bảng giá đất và giá đất cụ thể làm căn cứ xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với từng trường hợp cụ thể. Riêng đối với bảng giá đất còn có quy định tại Khoản 1 Điều 114: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Theo đó, bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính thuế, phí, lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai… Tuy nhiên trên thực tế, bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành vẫn thấp hơn nhiều so với thực tế, dẫn đến loay hoay trong áp dụng và gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Thứ ba, đối với thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 chỉ quy định đánh thuế với tổ chức, cá nhân sử dụng đất ở, đất sản xuất – kinh doanh phi nông nghiệp mà không đánh thuế nhà ở. Theo đó, khoản 2 Luật này quy định về đối tượng chịu thuế bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và đất phi nông nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh. Tương ứng với nó là người nộp thuế quy định ở Điều 4 Luật này, hướng dẫn tại Điều 3 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định trường hợp được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì người thuê đất ở là người nộp thuế.

Thực tế hiện nay việc sở hữu nhà chung cư là rất phổ biến, đặc biệt ở các đô thị lớn, khi đó việc áp dụng quy định này của pháp luật là chưa hợp lý, vì trong trường hợp này chủ đầu tư thuê đất của Nhà nước là người chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chứ không phải chủ sở hữu nhà ở. Khi giá đất ở đô thị tăng cao, giới đầu cơ kinh doanh bất động sản có xu hướng chuyển đổi sang nhà ở. Trong khi đó, pháp luật về thuế không quy định về đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với nhà ở nên sẽ tạo kẽ hở cho đầu cơ kinh doanh bất động sản, từ đó có thể gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước. 

Thứ tư, về quy định miễn thuế thu nhập cá nhân cho thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau trên thực tế đã tạo ra các giao dịch đường vòng nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định miễn thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác định mỗi chủ thể đứng tên quyền sử dụng đất đối với bao nhiêu thửa đất là hết sức khó khăn. Bởi hiện nay hệ thống dữ liệu số hoá về đất đai chưa được xây dựng đồng bộ trên phạm vi toàn quốc. Do đó, quy định miễn thuế thu nhập với bất động sản duy nhất vô hình trung tạo nên kẽ hở cho các hành vi gian lận nhằm trốn thuế, mặt khác gây khó khăn cho quá trình kê khai, chứng minh bất động sản duy nhất đối với những đối tượng thực sự thuộc diện miễn thuế.

Từ những bất cập trên, có thể đề xuất một số biện pháp hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản như sau: 

Thứ nhất, bổ sung các quy định làm rõ vai trò của dịch vụ giá đất và tổ chức định giá đất, đồng thời có các quy định cho phép sử dụng kết quả giá đất của các tổ chức này làm căn cứ xác định nghĩa vụ và trách nhiệm của Nhà nước đối với người sử dụng đất.

Thứ hai, bổ sung các quy định về phương pháp định giá đất. Theo đó, không nên chỉ quy định những phương thức “cứng” như quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP mà nên quy định thêm những phương thức “mở” để tạo điều kiện cho các tổ chức định giá đất có thể áp dụng nhiều phương pháp khác nhau để định giá đất cho phù hợp. Cùng với đó là việc thực hiện các giải pháp nhằm xây dựng dữ liệu về đất đai công khai, minh bạch và đáng tin cậy.

Thứ ba, hoàn thiện các quy định về thuế đối với đất đai. Cần bổ sung những quy định tạo khung pháp lý cho việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin đất đai một cách đầy đủ trên phạm vi toàn quốc, từ đó sẽ giúp hạn chế việc khai gian lận trong các giao dịch về chuyển nhượng bất động sản là tài sản duy nhất để được miễn thuế, từ đó xây dựng một thị trường bất động sản công khai, minh bạch.

Ngoài yếu tố về tổ chức thực hiện thì để thực hiện tốt các chính sách tài chính về đất đai, cần tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện quyền của người sử dụng đất; mở rộng cơ hội cho tổ chức, cá nhân dễ dàng có quyền sử dụng đất và sử dụng đất ổn định cho sản xuất – kinh doanh; các biện pháp cụ thể như sau:

-    Thực hiện nghiêm quy định về quy hoạch sử dụng đất và công khai quy hoạch hoặc sử dụng đất để các tổ chức, cá nhân biết.

-    Bắt buộc các giao dịch về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

-    Đẩy mạnh công tác cải cách thủ tục hành chính trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất… nhằm đưa tài nguyên đất vào mục đích phát triển kinh tế một cách nhanh chóng và có hiệu quả nhất.

-    Kịp thời ban hành, sửa đổi, thay thế các chính sách có liên quan đến quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản.

Các giải pháp trên khi đưa vào thực hiện sẽ góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển trong một môi trường lành mạnh, từ đó đảm bảo được quyền lợi của bên mua và bên bán. Mặt khác còn giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm soát được đất đai và thu ngân sách Nhà nước từ đất đai.

Việc hoàn thiện các chính sách tài chính đối với đất đai hiện nay là yêu cầu hết sức quan trọng trong quản lý đất đai và tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách Nhà nước nhằm mục tiêu phát triển kinh tế, đảm bảo công bằng xã hội. Các biện pháp sẽ thực sự phát huy hiệu quả của mình và góp phần thực hiện mục tiêu đó nếu được triển khai một cách đồng bộ. Nắm được những hạn chế còn tồn tại, hoàn thiện hệ thống chính sách tài chính đối với đất đai ở Việt Nam cũng là biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản./.