Bỏ khung giá đất, cùng với quy định về bảng giá đất mới mang tính đột phá là nỗ lực rất lớn của Luật Đất đai 2024. Một chương mới về quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản được mở ra trên cơ sở giá đất minh bạch và tiệm cận hơn với thị trường. Giá đất tăng sẽ có lợi cho ngân sách, tạo sự đồng thuận hơn với người dân thuộc diện thu hồi đất. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp giảm tranh chấp, khiếu kiện đất đai và thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án. Tuy nhiên, vẫn còn những trăn trở về hiệu quả và tác động của bảng giá đất mới.
Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 quy định, bảng giá đất cũ được áp dụng đến ngày 31/12/2025, nhưng trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế. Đây là quy định chuyển tiếp nhằm giúp các địa phương thực hiện lộ trình từng bước xây dựng bảng giá đất mới để chính thức áp dụng từ 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến, ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của một số đối tượng sử dụng đất. Đồng thời cởi trói cho các dự án đang bị ách tắc khi chưa có cơ sở để xác định giá đất trong thời gian qua.
Thống kê sơ bộ, hiện có khoảng 25 địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, sử dụng đến hết năm nay. Tuy nhiên, tại nhiều địa phương, bảng giá đất điều chỉnh đã tạo phản ứng dư luận lớn khi có mức tăng đột biến so với bảng giá đất cũ. Đơn cử như Bảng giá đất điều chỉnh của TP.HCM có hiệu lực từ 31/10/2024, tăng khoảng 4-38 lần, mức cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2. Tương tự, tại Hà Nội, giá đất trong bảng giá theo quyết định điều chỉnh ban hành mới đây đã tăng từ 2-6 lần so với bảng giá cũ áp dụng từ năm 2025. Trong đó, mức giá cao nhất là 695,3 triệu đồng/m2. Bảng giá đất sau điều chỉnh của Bắc Giang cũng ghi nhận mức cao nhất là 120 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2,4 lần so với bảng giá cũ.
Băn khoăn, lo lắng, áp lực tài chính đè nặng là thực tế mà nhiều người dân, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất đang trải qua khi giá đất sau điều chỉnh tăng cao. Bảng giá đất điều chỉnh dự báo sẽ tiếp tục tác động mạnh, trực tiếp đến nhiều đối tượng và gián tiếp đến môi trường đầu tư của các địa phương, thị trường bất động sản cũng như nền kinh tế.
Giá đất điều chỉnh tăng cao, bao gồm cả đất phục vụ cho đầu tư, kinh doanh, thể thao, văn hóa… Nhiều doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm dường như đang bị mắc kẹt, đứng trước nguy cơ vỡ kế hoạch đầu tư kinh doanh, bị bào mòn lợi nhuận, thậm chí thua lỗ khi chi phí thuê đất tăng đột biến, khó tính toán hiệu quả kinh doanh.. Theo các chuyên gia, cần tìm giải pháp cho vấn đề này để tránh tác động mạnh đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư của các địa phương.
Trước những vấn đề đặt ra trong thực tiễn, UBND cấp tỉnh cần đánh giá tác động một cách đầy đủ, cân nhắc kỹ lưỡng giữa việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với thị trường, tăng thu ngân sách và kiểm soát giá đất để tăng khả năng tiếp cận đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp, thu hút đầu tư và giảm gánh nặng chi phí đất đai cho người dân. Tuy nhiên, việc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường… là bài toán không dễ giải, nhất là khi yếu tố thị trường đang muôn hình vạn trạng, nhiễu loạn thông tin và thiếu tính ổn định.
Áp lực đặt lên vai chính quyền địa phương là rất lớn: Làm sao để bảng giá đất thực sự trở thành động lực phát triển, thay vì gây cản trở cho doanh nghiệp, cản trở đầu tư. Tìm ra điểm cân bằng giữa hai yếu tố này là "chìa khóa" để hoàn thiện hệ thống định giá đất, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Trên cơ sở đó, dưới sự chỉ đạo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp cùng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức hội thảo: “Áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024: Những vấn đề đặt ra và giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam".
Sau hội thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổng hợp kết quả và kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, các cơ quan của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng. Báo cáo này sẽ tập trung vào thực trạng áp dụng, đồng thời đề xuất các giải pháp xây dựng bảng giá đất mới nhằm đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư và sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
