HoREA đề xuất cho phép chủ đầu tư bán nhà hình thành trong tương lai dù chưa giải chấp

Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) mới đây đã có văn bản góp ý đối với dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 96 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản, trong đó tập trung làm rõ và tháo gỡ một "nút thắt" lớn liên quan đến việc thế chấp dự án.

Theo HoREA, cần bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư đã thế chấp dự án, nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng vẫn được huy động vốn, bán hoặc cho thuê mua, với điều kiện bảo đảm đầy đủ tính minh bạch và sự đồng thuận của các bên liên quan.

Cụ thể, HoREA đề xuất trong văn bản thông báo về nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải nêu rõ tình trạng pháp lý của tài sản: Đã được giải chấp hay chưa. Trường hợp nhà ở chưa được giải chấp, giao dịch chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp; đồng thời nội dung này phải được thể hiện rõ trong cả thông báo đủ điều kiện kinh doanh lẫn hợp đồng ký kết với khách hàng.

Một điểm quan trọng khác được HoREA nhấn mạnh là vai trò giám sát của bên nhận thế chấp. Theo đề xuất, ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng có quyền kiểm soát dòng tiền mà chủ đầu tư thu được từ việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bảo đảm nguồn tiền này được sử dụng đúng mục đích để trả nợ vay và thực hiện giải chấp theo quy định của pháp luật về tín dụng.

Lý giải cho kiến nghị trên, HoREA cho rằng việc bổ sung quy định là cần thiết để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật hiện hành.

Cụ thể, Luật Nhà ở đã cho phép nhà ở đang thế chấp vẫn được bán, cho thuê mua nếu được người mua, người thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý không phải giải chấp. Tương tự, Bộ luật Dân sự cũng thừa nhận quyền của bên thế chấp được bán, chuyển nhượng tài sản thế chấp khi có sự chấp thuận của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của luật.

Từ thực tiễn triển khai dự án, hiệp hội chỉ ra rằng phần lớn các dự án nhà ở hiện nay đều được chủ đầu tư thế chấp để vay vốn tại các ngân hàng thương mại nhằm phục vụ xây dựng.

Ở thời điểm dự án đủ điều kiện bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư thường chưa phát sinh nguồn thu từ dự án, nên chưa có khả năng thực hiện giải chấp ngay. Nếu buộc phải giải chấp trước khi được bán sẽ khiến dòng vốn bị 'tắc nghẽn", làm chậm tiến độ dự án và gia tăng rủi ro cho thị trường.

HoREA cũng dẫn chiếu quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 về nghĩa vụ công khai, minh bạch thông tin trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào kinh doanh, trong đó bao gồm cả tình trạng thế chấp và các hạn chế liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng. Theo hiệp hội, khi thông tin được công bố đầy đủ, người mua hoàn toàn có cơ sở để cân nhắc và tự quyết định giao dịch.

Đáng chú ý, trên thị trường hiện nay còn tồn tại nhiều loại hình công trình xây dựng hình thành trong tương lai như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch (condotel) hay văn phòng lưu trú (officetel), vốn đã được chủ đầu tư thế chấp trước khi huy động vốn hoặc bán cho khách hàng.

Việc thiếu quy định cụ thể đối với các trường hợp này tiềm ẩn nguy cơ phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.

Từ đó, HoREA cho rằng việc bổ sung quy định rõ ràng về quyền bán, huy động vốn đối với nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang thế chấp là cần thiết, nhằm vừa bảo đảm tính minh bạch của thị trường, vừa hài hòa lợi ích giữa chủ đầu tư, khách hàng và tổ chức tín dụng, đồng thời tạo sự thông suốt cho dòng vốn trong hoạt động đầu tư bất động sản.