Mới đây, HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội liên quan đến phương pháp định giá đất.
Cụ thể, trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 24/8, HoREA đã góp ý sửa đổi một số điều của Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP như sau:
Thứ nhất, HoREA đề nghị sử dụng cụm từ “đánh giá hiệu quả sử dụng đất” theo quy định sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chính xác hơn cụm từ “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”.
Bởi lẽ, chủ đầu tư chỉ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch nhưng chưa hẳn là các chỉ tiêu quy hoạch do Nhà nước quyết định đã đảm bảo được tiêu chí sử dụng đất có hiệu quả cao nhất. Và trên thực tế đã có nhiều chủ đầu tư đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch để sử dụng đất có hiệu quả cao hơn theo mục tiêu đầu tư kinh doanh của mình và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nộp vào ngân sách nhà nước.
Thứ hai, HoREA đề nghị áp dụng “phương pháp thặng dư” cũng phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loạt dự án có sử dụng đất nên Hiệp hội đề nghị bổ sung căn cứ theo khu vực giá đất của địa phương như TP Hồ Chí Minh chia thành 5 khu vực giá đất, hoặc theo loại dự án có sử dụng đất là “dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp, bình dân” hoặc “dự án bất động sản thương mại, du lịch, y tế, giáo dục, vui chơi giải trí”.
Thứ ba, HoREA kiến nghị việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất dự án có sử dụng đất. Điển hình là dự án nhà ở thương mại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định “hệ số k1” căn cứ theo từng “khu vực giá đất” của địa phương; hoặc “hệ số k2” căn cứ vào loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp, bình dân; hoặc “hệ số k3” căn cứ vào loại dự án nhà thấp tầng, cao tầng, hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; hoặc “hệ số k4” căn cứ vào hệ số sử dụng đất để tích hợp các hệ số k1, k2, k3,... này để xây dựng thành “hệ số K” để định giá đất phù hợp và từng dự án.
Giải thích lý do cần thay đổi phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, HoREA nêu rõ thực trạng, hiện nay có nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có tâm lý “sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý” nên sẽ không ai dám quyết định hệ số điều chỉnh giá đất để áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với tất cả các dự án có sử dụng đất, không phân biệt thửa đất, khu đất có giá đất theo bảng giá đất, đặc biệt là các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn.
Hiệp hội nhất trí với Văn bản số 477/UBND-ĐT ngày 17/02/2022 của Ủy ban nhân dân TP Hồ Chí Minh đã đề xuất áp dụng “phương pháo hệ số điều chỉnh giá đất”. Tuy nhiên, hiệp hội nhận thấy, trong thực tế hiện nay thì bảng giá đất chưa thu thập được thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất.
Cho nên, HoREA nhận thấy, phương án 2 của khoản 3 Điều 1 “Dự thảo sửa đổi Nghị định 44” về áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” không có cụm từ bảng giá đất đã thu thập thông tin thị trường và xây dựng đến từng thửa đất có tính khả thi hơn.
Qua đó, Hiệp hội kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trường lựa chọn phương án 2 của khoản 3 Điều 1 “Dự thảo sửa đổi Nghị định 44” để rút kinh nghiệm, mở rộng đối tượng áp dụng trong quá trình xây dựng, hoàn thiện dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) và triển khai thực hiện Luật đất đai (mới).
