Thích
Tách sổ đỏ là gì?
Trong thực tế, tách sổ đỏ thường phát sinh khi người dân chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hoặc chia lại quyền sử dụng đất trong gia đình.
Về bản chất, đây là thủ tục hành chính nhằm tách một thửa đất đã có Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa độc lập, mỗi thửa có một sổ riêng.
Tuy nhiên, chi phí và điều kiện tách sổ không giống nhau trong mọi trường hợp. Việc hiểu đúng từng bước sẽ giúp người dân tránh nhầm lẫn, phát sinh chi phí không cần thiết.
Chi phí cụ thể khi tách sổ đỏ như thế nào?
Thực tế, việc tách sổ đỏ thường rơi vào hai tình huống chính.
Với trường hợp tách sổ đơn thuần, tức chỉ chia lại thửa đất mà chưa phát sinh chuyển nhượng, trước đây người dân phải tự chi trả phí đo đạc và lệ phí cấp sổ. Mức phí đo đạc phổ biến khoảng 1,8-2 triệu đồng mỗi lần đo, do các đơn vị dịch vụ thực hiện nên không cố định.
Tuy nhiên, theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, kể từ ngày 1/7/2025, chi phí đo đạc thửa đất sẽ do Nhà nước bảo đảm. Điều này đồng nghĩa, nếu chỉ tách thửa đất, người dân chỉ còn phải nộp lệ phí cấp sổ đỏ.
Kể từ nay khi tách sổ đỏ, người dân sẽ phải đóng các loại phí theo quy định. Ảnh minh họa
Lệ phí này được quy định không quá 100.000 đồng/giấy/lần cấp. Mức cụ thể sẽ do HĐND cấp tỉnh quyết định, thường cao hơn ở khu vực đô thị và thấp hơn ở nông thôn; mức thu với tổ chức cũng cao hơn hộ gia đình, cá nhân. Khoản lệ phí bao gồm việc cấp Giấy chứng nhận, xác nhận biến động đất đai và trích lục hồ sơ địa chính.
Trong khi đó, tách sổ gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại là câu chuyện hoàn toàn khác. Ngoài lệ phí cấp sổ, người dân còn phải thực hiện thêm một số nghĩa vụ tài chính bắt buộc.
Vừa tách sổ vừa chuyển nhượng sẽ phải đóng các khoản phí nào?
Thứ nhất là lệ phí trước bạ, được tính bằng 0,5% giá trị thửa đất. Giá tính lệ phí là giá đất theo bảng giá do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Trường hợp giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng cao hơn giá Nhà nước, mức giá trong hợp đồng sẽ được áp dụng.
Thứ hai là phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ. Đây là khoản thu để cơ quan chuyên môn thẩm tra hồ sơ, điều kiện pháp lý của thửa đất. Mức phí này không thống nhất trên toàn quốc, mà phụ thuộc vào diện tích, tính chất hồ sơ, mục đích sử dụng đất và chính sách từng địa phương.
Thứ ba là thuế thu nhập cá nhân, áp dụng mức 2% trên giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, pháp luật miễn thuế trong các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng; cha mẹ với con; ông bà với cháu; anh chị em ruột.
Ngoài ra, phí công chứng hợp đồng cũng là khoản bắt buộc. Mức thu được tính theo lũy tiến dựa trên giá trị tài sản, thấp nhất 50.000 đồng với hợp đồng dưới 50 triệu đồng và tối đa không quá 70 triệu đồng đối với hợp đồng giá trị lớn.
Lưu ý:
Theo Luật Đất đai 2024, tách thửa chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý.
Trước hết, thửa đất phải đã được cấp Giấy chứng nhận hợp pháp và vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Đất không được có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Trường hợp có tranh chấp nhưng xác định được rõ phần diện tích không tranh chấp, phần đất "sạch" này vẫn được phép tách thửa.
Bên cạnh đó, việc tách thửa phải bảo đảm điều kiện hạ tầng tối thiểu, có lối đi hợp pháp, kết nối với đường giao thông công cộng, đáp ứng nhu cầu cấp - thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác. Nếu người sử dụng đất dành một phần diện tích làm lối đi chung thì không phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đó.
Theo quy định hiện hành, thời gian thực hiện thủ tục tách thửa không quá 15 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 25 ngày.
