Thích
Không chỉ dừng lại ở việc điều chỉnh thủ tục, các quy định mới về đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận đang siết chặt những trường hợp bắt buộc phải cấp mới sổ đỏ, sổ hồng, thay vì chỉ xác nhận biến động như trước. Đây là nội dung đáng chú ý tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP, sẽ tác động trực tiếp đến người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất từ năm 2026.
6 trường hợp không còn lựa chọn: phải cấp mới Giấy chứng nhận
Theo Điều 23 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, có 6 nhóm trường hợp buộc phải thực hiện thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thay vì điều chỉnh trên sổ cũ.
Thứ nhất, hợp thửa đất hoặc tách thửa đất. Khi ranh giới, diện tích và cấu trúc thửa đất thay đổi, Giấy chứng nhận đã cấp không còn phản ánh đúng hiện trạng pháp lý, nên phải cấp mới.
Thứ hai, người thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng. Trường hợp này phát sinh quan hệ sử dụng đất độc lập, đòi hỏi Giấy chứng nhận riêng.
Theo quy định sẽ có một số trường hợp buộc phải cấp đổi sổ đỏ. Ảnh minh họa
Thứ ba, dự án đầu tư có sử dụng đất điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết theo pháp luật về xây dựng. Đồng thời, nếu chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích dự án nhưng có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận cho từng thửa đất theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt, thì cũng phải thực hiện cấp mới.
Thứ tư, chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trên thửa đất đã có Giấy chứng nhận. Việc bổ sung, xác lập quyền sở hữu tài sản là căn cứ để cấp sổ mới.
Thứ năm, thay đổi toàn bộ thông tin thửa đất do đo đạc, lập bản đồ địa chính; hoặc thay đổi diện tích đất ở do xác định lại theo quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024. Đây là những thay đổi mang tính căn bản, không thể chỉ ghi chú biến động.
Thứ sáu, đăng ký biến động nhưng Giấy chứng nhận đã hết dòng trống để xác nhận thay đổi, hoặc trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận.
Như vậy, điểm đáng lưu ý là không phải mọi biến động đều được "ghi chú bổ sung" trên sổ cũ; với các thay đổi mang tính cấu trúc, pháp luật buộc phải cấp mới Giấy chứng nhận để bảo đảm tính đầy đủ và chính xác của hồ sơ địa chính.
Song song với việc xác định rõ các trường hợp phải cấp mới sổ đỏ, sổ hồng, quy định mới cũng chuẩn hóa thời gian thực hiện thủ tục, nhằm hạn chế tình trạng kéo dài.
Theo Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày làm việc. Thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 3 ngày làm việc.
Như vậy, toàn bộ quy trình từ đăng ký đất đai lần đầu đến cấp Giấy chứng nhận lần đầu tối đa không quá 20 ngày làm việc.
Đối với đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, thời gian xử lý cũng được phân loại cụ thể:
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp không theo phương án dồn điền, đổi thửa; chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất: không quá 8 ngày làm việc.
Trường hợp thuộc điểm a khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: không quá 10 ngày làm việc.
Trường hợp thuộc điểm b và điểm c khoản 2 Điều 24 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: không quá 20 ngày làm việc.
Điểm mấu chốt của các quy định mới là phân định rõ ràng giữa "xác nhận biến động" và "cấp mới Giấy chứng nhận".
Với những thay đổi lớn về thửa đất, quy hoạch hoặc quyền sở hữu tài sản, người sử dụng đất cần chuẩn bị tâm thế thực hiện thủ tục cấp mới, thay vì kỳ vọng chỉ chỉnh sửa trên sổ cũ.
Việc rút ngắn và minh bạch hóa thời gian giải quyết cũng đã đặt ra yêu cầu người dân, doanh nghiệp chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, đúng quy định, tránh phát sinh kéo dài không cần thiết.
Trong bối cảnh hệ thống pháp luật đất đai đang được hoàn thiện theo hướng chặt chẽ và đồng bộ hơn, việc nắm rõ các trường hợp bắt buộc phải cấp mới sổ đỏ, sổ hồng sẽ giúp người sử dụng đất chủ động hơn trong các giao dịch và quản lý tài sản của mình.
