Sở hữu quỹ đất lớn đã giúp Kinh Bắc thu hút mạnh mẽ nguồn vốn đầu tư nước ngoài, đưa Kinh Bắc từ một doanh nghiệp có vốn điều lệ ban đầu chỉ 20 tỷ đồng thành một "ông lớn" bất động sản công nghiệp với doanh thu hàng nghìn tỷ đồng.
Quỹ đất rộng "chim bay gãy cánh"
Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (Mã chứng khoán: KBC) là cái tên không còn xa lạ với thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là mảng bất động sản khu công nghiệp (KCN).
Ngay thời điểm thành lập (3/2002), Kinh Bắc đã xác định rõ hướng đi trọng tâm của doanh nghiệp là đầu tư, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng khu đô thị - thương mại - khu công nghiệp - dịch vụ đa năng. Vì vậy, trong suốt 22 năm phát triển, một trong những mục tiêu hàng đầu được Kinh Bắc theo đuổi là mở rộng quỹ đất - điều kiện cần cho việc đầu tư, xây dựng các khu công nghiệp.
Từ 300ha đất được giao ban đầu tại KCN Quế Võ - Bắc Ninh vào năm 2002, Kinh Bắc hiện nay đã có trong tay hàng nghìn hec-ta đất trải dài từ Bắc vào Nam, tập trung tại các địa phương như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Huế, Đà Nẵng, Bình Định, TP.HCM, Long An...
Theo báo cáo thường niên của doanh nghiệp, tính đến ngày 31/12/2022, quỹ đất khu công nghiệp mà Kinh Bắc tạo lập đã lên đến 6.386ha, chiếm 5,19% quỹ đất khu công nghiệp của cả nước, tăng 22,45% so với năm 2021.
Trong tổng số 6.386ha đất khu công nghiệp nói trên, có 04 khu công nghiệp với tổng diện tích 1.013ha đạt tỷ lệ lấp đầy 100% và 01 khu công nghiệp có diện tích 426ha đã lấp đầy 95,89%.
Về diện tích đất khu đô thị, cuối năm 2022 Kinh Bắc đang nắm quỹ đất 1.262,8ha, tăng 7,23% so với năm 2021 và diện tích các dự án để xây dựng nhà máy trực tiếp là gần 79ha.
Năm 2022 cũng là năm gia tăng quỹ đất mới lớn nhất trong hành trình "chinh phạt" quỹ đất của Kinh Bắc với diện tích gần 1.256ha. Các khu công nghiệp, khu đô thị được phê duyệt trong năm 2022 là KCN Tân Tập - Long An với quy mô 654ha; KCN Lộc Giang - Long An với quy mô 466ha; Khu Tái Định cư phục vụ KCN Lộc Giang có quy mô 31ha; KCN Quang Châu mở rộng - Bắc Giang với quy mô 90ha; điều chỉnh quy hoạch KCN Quang Châu mở rộng tỷ lệ 1/2.000.
Sang đến năm 2023, dù chưa có báo cáo chính thức của doanh nghiệp về tổng quỹ đất đang sở hữu nhưng theo nhiều đơn vị nghiên cứu, quỹ đất của Kinh Bắc tiếp tục xu hướng tăng do một số khu công nghiệp được phê duyệt.
Nói về quỹ đất của doanh nghiệp, ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch HĐQT Kinh Bắc từng chia sẻ, các tỉnh thành liên tục mời gọi Kinh Bắc đến làm khu công nghiệp mà phía doanh nghiệp không cần xin và ví von "Kinh Bắc đất nhiều tới mức "chim bay gãy cánh".
Còn tại ĐHĐCĐ thường niên năm 2023, Phó Tổng Giám đốc Kinh Bắc - ông Phạm Thúc Hiếu cho biết, quỹ đất của Kinh Bắc hiện tại đủ để doanh nghiệp phát triển trong 10 năm tới.
Sở hữu quỹ đất lớn lại có lợi thế ở những vị trí đẹp, Kinh Bắc đã trở thành địa điểm sản xuất mới của các "đại bàng" công nghệ toàn cầu như LG, Foxconn, Goertek, Oppo, Luxshare… trong nhiều năm qua. Đặc biệt, khi làn sóng chuyển dịch chuỗi cung ứng sang Việt Nam giai đoạn Covid-19, Kinh Bắc là một trong số ít những doanh nghiệp Việt Nam hưởng lợi lớn.
Hút FDI và "đỉnh cao" lợi nhuận
Trong một lần chia sẻ với báo chí, Chủ tịch HĐQT Đặng Thành Tâm cho biết, khoảng 90% khách hàng của Kinh Bắc đến thời điểm hiện tại là doanh nghiệp nước ngoài. Trong đó, ngoài KCN Quế Võ - Bắc Ninh, KCN Quang Châu - Bắc Giang, thì KCN Tràng Duệ thuộc Khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải, Hải Phòng đang là một trong những khu công nghiệp chủ đạo trong thu hút dòng vốn ngoại. Đơn cử như LG Display với 3,25 tỷ USD và mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư tăng vốn cho dự án thêm 750 triệu USD, LG Electronics khoảng 1,5 tỷ USD, LG Innotek hơn 1,5 tỷ USD và hàng trăm các dự án FDI khác với số vốn đầu tư đăng ký hàng trăm triệu USD...
Riêng năm 2023, bất chấp khó khăn chung của nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản, KBC vẫn ký kết thành công nhiều biên bản ghi nhớ với các tập đoàn hàng đầu trên thế giới như Tập đoàn Goertek với kế hoạch xây nhà máy mới nhà máy trị giá 280 triệu USD; Tập đoàn LG Innotek với kế hoạch mở rộng nhà máy trị giá 1 tỷ USD. Đồng thời trong chuyến công tác xúc tiến đầu tư tại Hàn Quốc, KBC đã ký thành công 4 biên bản ghi nhớ với Tập đoàn STS Hàn Quốc, Tập đoàn Tài chính JB, Trường Đại học quốc gia Gyeongsang, Bệnh viện Trường Đại học quốc gia Gyeongsang với tổng trị giá 1 tỷ USD.
Nhà máy Foxconn tại khu công nghiệp Quang Châu, Bắc Giang. (Ảnh: KBC)
Các khu công nghiệp trở thành địa điểm "làm tổ" của nhiều "đại bàng" đã giúp Kinh Bắc từ một doanh nghiệp chỉ có 20 tỷ đồng vốn ban đầu trở thành một "ông lớn" bất động sản với doanh thu hàng nghìn tỷ.
Trong đó, năm 2023 được xem là năm làm ăn bội thu nhất của doanh nghiệp khi lãi sau thuế vượt ngưỡng 2.200 tỷ đồng. Mức lãi này cao gần gấp đôi mức lãi 1.110 tỷ đồng năm 2010 - năm có lãi nghìn tỷ đầu tiên và cao nhất của Kinh Bắc tính đến năm 2020.
Cụ thể, theo báo cáo tài chính hợp nhất quý IV/2023, Kinh Bắc ghi nhận doanh thu thuần năm 2023 đạt 5.645 tỷ đồng, tăng 494% so với năm 2022. Trong đó, doanh thu từ mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp có mức tăng trưởng gấp gần 8 lần, đạt 5.247 tỷ đồng, chiếm 93% tổng doanh thu của Kinh Bắc. Kết quả, Đô thị Kinh Bắc báo lãi sau thuế cả năm 2023 ở mức 2.218 tỷ đồng, tăng 41% so với năm 2022.
Theo nhiều đơn vị nghiên cứu, giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết trong thời gian tới sẽ tiếp tục tăng mạnh. Riêng năm 2024, giá thuê có khả năng sẽ tăng bình quân 15,5% so với năm 2023, theo SSI Research. Khi giá thuê tăng, các doanh nghiệp có lợi thế về quỹ đất khu công nghiệp sẽ hưởng lợi rất lớn, Kinh Bắc cũng không ngoại lệ. Dự kiến doanh thu từ mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp của Kinh Bắc trong năm 2024 và giai đoạn tới sẽ tiếp tục xu hướng tăng, tạo nguồn thu vững chắc cho doanh nghiệp chinh phục những "đỉnh cao" mới về lợi nhuận trong lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp.
Thận trọng với chiến lược mở rộng quỹ đất và quy mô các dự án
Dù đã sở hữu quỹ đất rộng lớn, trở thành doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp, Kinh Bắc vẫn chưa có dấu hiệu dừng tham vọng "bành trướng" quỹ đất của mình mà liên tục mở rộng phạm vi tìm kiếm.
Trong tài liệu Đại hội đồng cổ đông bất thường lần 1 năm 2024, doanh nghiệp cho biết sẽ chuẩn bị quỹ đất khu công nghiệp mới nhằm đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư trong giai đoạn tới. Cùng với đó là nỗ lực thực hiện các thủ tục pháp lý cần thiết để tiếp cận được phê duyệt mới các dự án tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hậu Giang, Cần Thơ, Vũng Tàu với tổng diện tích dự kiến phát triển thêm 3.500ha đất khu công nghiệp và 650ha đất khu đô thị.
Như vậy, nếu đạt được kế hoạch đề ra, năm 2024 Kinh Bắc sẽ có thêm cho mình hơn 4.000ha đất, nâng tổng quỹ đất của doanh nghiệp vượt ngưỡng 10.000ha.
Dự án có quy mô 675ha, thời hạn hoạt động trong 50 năm, với tổng vốn đầu tư là 8.958 tỷ đồng. Trong đó, vốn góp của Kinh Bắc chiếm 15% (khoảng 1.344 tỷ đồng), vốn vay chiếm 70% (khoảng 6.721 tỷ đồng), và 15% vốn còn lại hình thành từ giá trị khấu hao tài sản cố định, trích lãi các năm khác chuyển sang, huy động từ vốn khác của khách hàng.
Kinh Bắc cho biết, dự án sẽ được triển khai từ năm 2024 đến năm 2033. Cụ thể, từ quý I - quý IV/2024, công ty sẽ tiến hành chuẩn bị đầu tư và hoàn thành các thủ tục pháp lý liên quan, đảm bảo đủ điều kiện khởi công xây dựng.
Từ quý IV/2025 - quý I/2033, công ty sẽ hoàn thành xây dựng các hạng mục công trình. Dự kiến đến quý II/2033, dự án này sẽ bắt đầu đi vào hoạt động.
Hiện KBC đang đặt mục tiêu hoàn thiện các thủ tục pháp lý còn thiếu và thông qua, triển khai loạt dự án trọng điểm như Khu công nghiệp Tràng Duệ 3, Khu công nghiệp Lộc Giang, Khu Đô thị Phúc Ninh, Khu Đô thị Tràng Cát… từ quý 2/2024. Trong đó, dự án Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 với tổng diện tích 678ha đang chờ Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đầu tư với kỳ vọng sẽ có quyết định chính thức trong nửa đầu năm nay.
Việc sở hữu quỹ đất lớn sẽ tạo lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp trong việc thu hút FDI, nhất là trong bối cảnh làn sóng chuyển dịch đầu tư đang hướng về Việt Nam. Tuy nhiên, trong "cơn say" mở rộng quỹ đất, dường như doanh nghiệp cũng cần đo lường khả năng đảm bảo tiến độ dự án, để tránh trường hợp không kịp bàn giaocho nhà đầu tư, làm ảnh hưởng đến lợi nhuận và uy tín của doanh nghiệp.
Đơn cử như quý III/2023, doanh thu thuần của Kinh Bắc đạt 247 tỷ đồng, tăng 22% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế quý III của doanh nghiệp chỉ đạt vỏn vẹn 18,5 tỷ đồng, giảm 99% so với khoản lãi khủng 1.925 tỷ ghi nhận vào cùng kỳ năm 2022.
Và nguyên nhân của sự sụt giảm này theo giải trình của ban lãnh đạo Kinh Bắc là do trong kỳ, doanh nghiệp chưa kịp bàn giao đất cho khách hàng tại các KCN Nam Sơn Hạp Linh, Quang Châu và Tân Phú Trung, với tổng diện tích 50ha đã ký.
Tính đến cuối năm 2023, tổng hàng tồn kho của Kinh Bắc là 12.211 tỷ đồng. Toàn bộ số này là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang. Trong đó, các dự án có chi phí lớn là: Khu công nghiệp và đô thị Tràng Cát (8.171 tỷ đồng), Khu đô thị Phúc Ninh (hơn 1.113 tỷ đồng), Khu công nghiệp Tân Phú Trung (gần 928 tỷ đồng), Nhà ở xã hội Thị trấn Nếnh (660 tỷ đồng), Khu công nghiệp Nam Sơn - Hạp Lĩnh (635 tỷ đồng), Khu đô thị Tràng Duệ (264 tỷ đồng).
Ngoài ra, Kinh Bắc cũng có gần 493 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại các dự án Khu ngoại giao đoàn Hà Nội (106 tỷ đồng), Hệ thống cấp nước và xử lý nước thải thuộc Khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh (124 tỷ đồng)...
Với hàng loạt dự án còn dở dang, nếu tiếp tục mở rộng quỹ đất, "cõng" thêm nhiều dự án lớn như mục tiêu đề ra, nếu triển khai thành công trong giai đoạn tới, Kinh Bắc sẽ như "hổ mọc thêm cánh", ngược lại, đây cũng là con dao hai lưỡi, là "gót chân A-sin" nếu doanh nghiệp gặp rủi ro trong việc đầu tư kinh doanh. Vì vậy, việc mở rộng quỹ đất cần được cân nhắc thận trọng để tránh đầu tư dàn trải, chôn vốn, ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh doanh nghiệp. Lưu ý là, tổng nợ phải trả của Kinh Bắc tính đến ngày 31/12/2023 là 13.226 tỷ đồng, tương đương với gần 65% vốn chủ sở hữu, trong đó nợ ngắn hạn là 6.579 tỷ đồng, dù đã giảm so với đầu năm 2023 nhưng đây vẫn là con số tương đối lớn.
Được biết, Kinh Bắc sẽ tổ chức Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) bất thường năm 2024 lần 1 vào ngày 28/3/2024. Đại hội dự kiến sẽ thông qua Kế hoạch hoạt động kinh doanh năm 2024, thông qua việc niêm yết trái phiếu, thông qua phương án lựa chọn đơn vị kiểm toán năm 2024, chủ trương giao dịch giữa các Bên liên quan trong năm 2024 cho đến kỳ họp ĐHĐCĐ gần nhất năm 2025, Báo cáo các nội dung đã được ĐHĐCĐ phê duyệt mà chưa thực hiện trong năm 2023, Báo cáo các giao dịch lớn với bên liên quan là Công ty TNHH Một thành viên Phát triển Đô thị Tràng Cát phát sinh trong năm 2023 và năm 2024.
Một trong các nội dung đã được ĐHĐCĐ phê duyệt mà chưa thực hiện trong năm 2023 là tính đến ngày 31/12/2023, HĐQT chưa triển khai được phương án chi trả cổ tức bằng tiền cho cổ đông hiện hữu. Nguyên nhân là do trong năm 2023, HĐQT đã ưu tiên dồn toàn bộ nguồn lực tài chính để thực hiện mua lại toàn bộ dư nợ trái phiếu đến hạn và trước hạn với số tiền là 3.900 tỷ đồng dư nợ gốc trái phiếu và 161,99 tỷ đồng tiền lãi trái phiếu, đưa dư nợ Trái phiếu của Tổng Công ty về 0 đồngtrước 30/06/2023. Ngoài ra, HĐQT đã phải thu xếp nguồn lực tài chính để đảm bảo năng lực tài chính triển khai và mở rộng quy mô các dự án. Vì vậy, HĐQT chưa triển khai được kế hoạch chi trả cổ tức bằng tiền trong năm 2023. HĐQT sẽ trình ĐHĐCĐ phương án phân phối lợi nhuận khác tại ĐHĐCĐ thường niên 2024.
