LTS: Thời gian qua, tại Hà Nội, nhiều dự án xây dựng dở dang và khách hàng góp vốn mua nhà hàng chục năm vẫn chưa nhận được nhà mới. Thực tế, có không ít dự án nhà ở đang xây dở dang đột nhiên đóng băng vì nhiều lý do như thiếu vốn, chủ đầu tư thiếu năng lực hoặc vướng mắc về thủ tục đầu tư xây dựng.
Cùng với đó, việc chủ đầu tư cam kết về tiến độ bàn giao nhà hay giải quyết quyền lợi cho khách hàng dường như vẫn bỏ ngỏ. Và như vậy, người chịu thiệt trong trường hợp này chính là các khách hàng khi tiền đã đóng đủ mà nhà mãi chưa được giao đến tay.
Ngoài ra, mục tiêu đầu tư dự án để phát triển kinh tế - xã hội và hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực phê duyệt dự án chưa thể thực hiện. Điều này gây ra sự lãng phí tài nguyên đất đai, nhiều cử tri bức xúc.
Theo các chuyên gia pháp lý, bằng hình thức giao dự án cho liên danh (gồm các nhà đầu tư) tại TP. Hà Nội đã tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tư nhân thâu tóm các quỹ đất của doanh nghiệp có vốn Nhà nước, cơ sở ô nhiễm phải di dời bằng việc góp tên trong các văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư. Ngay khi được chính quyền công nhận là liên danh trong chủ đầu tư, các nhà đầu tư tư nhân này bỗng nhiên được hưởng không quyền lợi có giá trị rất cao có được từ quyền phát triển dự án nhà ở mà không phải mất tiền tạo quỹ đất, nguy cơ tạo nhiều kẽ hở xin cho và tiêu cực.
Trên tinh thần nghiên cứu, thông qua thu thập tài liệu và khảo sát thực tế, Reatimes khởi đăng tuyến bài "Bài học giải quyết tranh chấp chung cư nhìn từ dự án kéo dài hơn thập kỷ".
Bài 1: Hà Nội: Khách hàng mua căn hộ dự án Grand Sunlake có gặp phải rủi ro hay không?
Trân trọng giới thiệu tới độc giả!
Dự án Grand Sunlake được phê duyệt như thế nào?
Như Reatimes đã đưa, thời gian qua, nhiều khách hàng góp vốn mua căn hộ tại dự án Trung tâm thương mại - Văn phòng - Chung cư cao tầng Hesco (tên thương mại Grand Sunlake, địa chỉ 135 Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội) từ hơn 10 năm trước, đến nay chưa được nhận nhà đã vô cùng bức xúc, căng băng rôn yêu cầu doanh nghiệp trả nhà. Hiện dự án trên do liên danh Công ty Cổ phần Thủy Lợi (Công ty Thủy Lợi) và Công ty CP Tập đoàn Phát triển nhà và Đô thị Thăng Long Việt Nam (Công ty Thăng Long Việt Nam).
Được biết, Công ty Cổ phần Thủy Lợi thành lập từ việc cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước theo Quyết định số 5984/QĐ/BNN-TCCB ngày 27/12/2002 và Quyết định số 625/QĐ/BNN-TCCB ngày 7/3/2003 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn.
Tháng 1/2008, Công ty Thủy Lợi đã được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cho phép tự đầu tư nghiên cứu lập Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 khu đất công ty đang quản lý để làm cơ sở xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định.
Tháng 4/2008, UBND tỉnh Hà Tây (cũ) ban hành quyết định phê duyệt Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Trung tâm thương mại - Văn phòng - Chung cư cao tầng Hesco (tên thương mại Grand Sunlake), với quy mô 21.294,7m².
Tháng 11/2009, UBND thành phố đồng ý cho Công ty Thủy lợi thuê 21.294,7m² đất, trả tiền thuê đất hàng năm, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 19/1/2011 để tiếp tục sử dụng cùng với công trình đã xây dựng trụ sở làm việc, sản xuất kinh doanh, khách sạn du lịch, dịch vụ văn phòng, bến bãi, nhà xưởng. Thời hạn thuê đất 50 năm, kể từ ngày 27/12/2002.
Tháng 7/2011, Công ty Thủy Lợi đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư số 008/2011/2/HĐLD để hợp tác đầu tư thực hiện dự án với Công ty Cổ phần Bất động sản Megastar (Công ty Megastar) và đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận đầu tư dự án theo quy định. Tuy nhiên, thời điểm đó dự án cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung xây dựng Thủ đô và quy hoạch phân khu nên chưa được cấp Giấy chứng nhận đầu tư và thực hiện các thủ tục tiếp theo.
Tại thời điểm tháng 11/2009, khi dự án chưa được UBND thành phố chính thức giao chủ đầu tư thực hiện dự án theo quy định (chưa thực hiện chấp thuận chủ trương đầu tư cho di dời cơ sở sản xuất; chưa cho phép Công ty Thủy Lợi hợp tác kinh doanh với Công ty Megastar để đầu tư dự án,…) thì Công ty Megastar đã có hành vi huy động vốn trái quy định (huy động khoảng 286,38 tỷ đồng của hơn 1.000 cá nhân). Thời điểm đó, lãnh đạo Công ty Megastar bị khởi tố trong một vụ việc khác và dự án bị đình trệ.
Để tiếp tục triển khai dự án, tháng 1/2015, Công ty Megastar và Công ty Thăng Long Việt Nam đã ký Hợp đồng chuyển giao quyền và nghĩa vụ dân sự số 02/2015/HĐCG/MEGA-TLVN. Theo đó, Công ty Thăng Long Việt Nam sẽ thay thế Công ty Megastar tiếp tục triển khai thực hiện dự án, khắc phục những hậu quả còn tồn đọng. Tháng 3/2015, Công ty Thủy Lợi và Công ty Thăng Long Việt Nam đã ký Hợp đồng hợp tác đầu tư số 06/2015/HĐH/TLVN và Phụ lục hợp đồng để tiếp tục thực hiện dự án.
Ngày 6/7/2017, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội thời điểm đó là ông Nguyễn Đức Chung đã ký phê duyệt Quyết định chủ trương đầu tư lần đầu số 4132/QĐ-UBND, chấp thuận cho liên danh Công ty Cổ phần Tập đoàn Phát triển nhà và Đô thị Thăng Long Việt Nam và Công ty Cổ phần Thủy Lợi là chủ đầu tư thực hiện dự án. Theo phê duyệt, tiến độ hoàn thành dự án đưa công trình vào sử dụng Quý IV/2020.
Ngày 17/5/2019, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội là ông Nguyễn Quốc Hùng đã ký ban hành Quyết định số 2587/QĐ-UBND, cho phép liên danh nhà đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Tháng 10/2020, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định phê duyệt giá đất làm căn cứ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án với tổng số tiền chỉ hơn 226,2 tỷ đồng.
Từ đây, liên danh nhà đầu tư Công ty Thủy Lợi và Công ty Thăng Long Việt Nam có căn cứ để hoàn thiện các thủ tục pháp lý và triển khai thi công xây dựng dự án. Tuy nhiên, vì nhiều lý do dự án bị chậm tiến độ và đến tháng 6/2022, UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư trong đó có căn cứ vào Quyết định chủ trương số 4132/QĐ-UBND và Báo cáo thẩm định số 124/BC-KHĐT ngày 23/2/2022 của Sở Kế hoạch và Đầu tư. Cụ thể, tiến độ hoàn thành dự án Grand Sunlake được điều chỉnh đến Quý IV/2024.
Hiện liên danh chủ đầu tư đang gấp rút thi công dự án để đảm bảo tiến độ được phê duyệt và xuất hiện nhiều thông tin quảng cáo bán căn hộ trên các trang mạng xã hội. Tuy nhiên, thời gian qua, các khách hàng góp vốn mua căn hộ chung cư tại dự án Grand Sunlake, cho biết, họ góp vốn mua căn hộ tại dự án trên từ những năm 2009, 2010.
Để được quyền ưu tiên mua căn hộ, khách hàng đã đóng tiền dưới dạng “Hợp đồng huy động vốn”, thông qua đơn vị thứ cấp là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển và Thương mại Hạ Long (Công ty Hạ Long, đơn vị ký hợp đồng với Công ty Megastar). Đến nay, những khách hàng này vẫn đang đi đòi quyền lợi và yêu cầu chủ đầu tư giải quyết thỏa đáng. Các khách hàng này lo ngại việc nhiều thông tin quảng cáo, rao bán căn hộ tại dự án Grand Sunlake sẽ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ.
Khu đất 21.294,7m² thực hiện dự án có phải đem ra đấu giá hay không?
Dự án Grand Sunlake được giới đầu tư bất động sản đánh giá giàu tiềm năng để sinh lời, cũng như là nơi an cư lý tưởng cho những khách hàng có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nhiều người đang tìm hiểu mua căn hộ dự án trên bày tỏ sự băn khoăn rằng, liệu khi mua căn hộ tại dự án Grand Sunlake thì họ có phải đối mặt với những rủi ro pháp lý nào hay không?
Trước những băn khoăn về vấn đề pháp lý dự án Grand Sunlake nêu trên, phía Công ty Thăng Long Việt Nam cho biết, việc di dời cơ sở là nhà máy sản xuất của Công ty Thủy Lợi ra khỏi khu vực nội thành do UBND TP. Hà Nội quyết định tại văn bản ngày 15/7/2010 và Công ty Thủy Lợi đã thực hiện việc di dời từ năm 2010. Công ty Thủy Lợi hiện nay là công ty đã được cổ phần hóa 100% và không có phần vốn của Nhà nước tham gia trực tiếp hay gián tiếp. Khu đất dự án Hesco là đất do Công ty Thủy Lợi thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm, nên không thuộc đối tượng phải đưa ra đấu giá theo quy định pháp luật. Công ty Thăng Long Việt Nam cũng cho biết, khu đất đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất và công ty đã nộp các khoản tiền liên quan đến các nghĩa vụ tài chính.
Giải thích về lý do liên danh nhà đầu tư thực hiện dự án nhưng không thành lập pháp nhân mới, Công ty Thăng Long cho rằng, đơn vị này hợp tác với Công ty Thủy Lợi theo hình thức hợp tác đầu tư do kế thừa lại chủ trương thực hiện dự án đã được thành phố phê duyệt cho Công ty Thủy Lợi và Công ty Megastar trước đây (tại Văn bản 1954/UBND-XD ngày 24/3/2010). Theo đó, Công ty Thăng Long cam kết và có trách nhiệm giải quyết quyền lợi cho các khách hàng, đối tác là các cá nhân, đơn vị ký hợp đồng giao dịch với Công ty Megastar có đầy đủ hóa đơn, chứng từ, hồ sơ tài liệu, biên bản chốt công nợ, danh sách khách hàng,… kèm theo.
Hơn nữa, theo Công ty Thăng Long Việt Nam, trong trường hợp pháp nhân mới lập dự án đầu tư mới, thực hiện các thủ tục theo trình tự quy định của pháp luật để xin chủ trương chấp thuận đầu tư của UBND Thành phố thì pháp nhân mới này không liên quan đến các hợp đồng chuyển giao của Công ty Megastar ký với Công ty Thăng Long. Trong khi, pháp nhân mới chưa biết có được phê duyệt làm chủ đầu tư thực hiện dự án không, thì toàn bộ các hợp đồng, giao dịch mà Công ty Megastar đã trực tiếp ký kết với khách hàng trước đây trở nên vô hiệu, không có giá trị pháp lý liên quan đến dự án.
Về giá trị pháp lý của Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 008/2011/HĐLD ngày 29/7/2011 giữa Công ty Thủy Lợi và Công ty Megastar cũng như Hợp đồng chuyển giao quyền và nghĩa vụ dân sự số 02/2015/HĐCG/MEGA-TLVN, từ đó làm cơ sở phê duyệt chủ trương đầu tư của UBND TP. Hà Nội, phía Công ty Thăng Long đã từ chối trả lời thông tin về nội dung này.
Được biết, trước đó Công ty Thăng Long đã khởi kiện Công ty Hạ Long ra Tòa án nhân dân quận Hà Đông, yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch hợp tác kinh doanh được thực hiện giữa Công ty Hạ Long và Công ty Megastar vô hiệu và giải quyết giao dịch vô hiệu theo đúng quy định pháp luật. Theo thông tin mới nhất PV nắm được, Tòa án Nhân dân quận Hà Đông đã chuyển hồ sơ vụ việc đến Tòa án Nhân dân quận Thanh Xuân để giải quyết theo thẩm quyền, do Công ty Hạ Long có trụ sở tại quận Thanh Xuân. Như vậy, vụ việc những khách hàng đã ký kết các Hợp đồng góp vốn với Công ty Hạ Long trước đây còn kéo dài và chưa rõ đến thời điểm nào mới có hồi kết.
Liên quan đến vấn đề pháp lý trong việc phê duyệt dự án trên, Luật sư Trần Đức Phượng bày tỏ quan điểm, theo Quyết định 4132/QĐ-UBND ngày 6/7/2017 của UBND TP. Hà Nội về việc phê duyệt chủ trương đầu tư, tại Điều 3 quy định việc thực hiện theo Quyết định 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ về quy chế tài chính phục vụ các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở. Theo đó, đối với dự án là thương mại dịch vụ thì được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 7 Quyết định 86/2010/QĐ-TTg.
Luật sư Phượng nhận định, là dự án nhà ở nên Công ty Thủy Lợi không thuộc trường hợp được chuyển mục đích sang đất ở, Công ty Thủy Lợi không đủ điều kiện có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có 100% đất ở. "Căn cứ theo quy định tại Điều 6 Quyết định 86/2010/QĐ-TTg thì khu đất phải được đưa ra đấu giá, đối với việc chuyển mục đích sang đất ở là trái Điều 23 Luật Nhà ở 2014”, Luật sư Phượng cho biết.
Theo quan điểm của Luật sư Trần Đức Phượng: "Tại Quyết định 86/2010/QĐ-TTg quy định chủ đầu tư dự án phải thành lập pháp nhân mới (thành lập doanh nghiệp mới). Bên cạnh đó, đối với Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 008/2011/HĐLĐ ngày 29/7/2011 của Công ty Cổ phần Thiết bị Thăng Long và Công ty Cổ phần Bất động sản Megastar (đã ngừng hoạt động nhưng chưa đóng mã số thuế) là không có giá trị, vô hiệu do không đủ điều kiện với quy định tại Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP".
Luật sư Phượng cho rằng, UBND TP. Hà Nội cần xem xét lại việc thừa nhận Hợp đồng hợp tác kinh doanh số 008/2011/HĐLĐ nêu trên. "Hợp đồng chuyển giao quyền và nghĩa vụ dân sự số 02/2015/HĐCG/MEGA-TLVN ngày 22/7/2015 giữa Công ty Megastar và Công ty Thăng Long Việt Nam cũng không có giá trị, vô hiệu”, luật sư Phượng đưa ra nhận định.
Báo cáo thẩm định về việc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án số 124/BC-KHĐT ngày 22/3/2022 do ông Đỗ Tuấn Anh - Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội ký ban hành khẳng định: Dự án Hesco hình thành trên cơ sở di dời cơ sở sản xuất của Công ty Thủy Lợi, là đơn vị có một phần vốn Nhà nước, phải thực hiện dự án đảm bảo các quy định tại Quyết định số 86/2010/QĐ-TTg ngày 22/12/2010 của Thủ tướng Chính phủ về quy chế tài chính phục vụ các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di chuyển theo quy hoạch xây dựng đô thị (thành lập pháp nhân mới để thực hiện dự án đầu tư có chuyển đổi mục đích sử dụng đất; pháp nhân mới phải đảm bảo đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 Nghị định này, đồng thời doanh nghiệp phải di dời có phần vốn góp không thấp hơn 26% trong vốn điều lệ của pháp nhân mới).
“Theo quy định thì Công ty Megastar và Công ty Thủy Lợi phải thực hiện các thủ tục trên sau khi được UBND Thành phố đồng ý về nguyên tắc cho liên danh năm 2010. Tuy nhiên, đến nay các nhà đầu tư chưa thực hiện thủ tục này. Tuy nhiên, việc nhà đầu tư thành lập pháp nhân mới tại thời điểm hiện tại để thực hiện dự án theo quy định sẽ không đảm bảo được tính kế thừa trách nhiệm, nghĩa vụ của Công ty Thăng Long Việt Nam đối với dự án cũng như đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho toàn bộ các khách hàng,…”, văn bảo báo cáo của Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội nêu rõ.
Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà Nội cũng cho biết: Dự án Hesco (tên thương mại Grand Sunlake) thuộc loại hình dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, thuộc diện quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 32 Luật Đầu tư 2014; theo quy định tại Khoản 1 Điều 32 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 và Khoản 3 Điều 9 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ; thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư là UBND Thành phố.
Reatimes sẽ tiếp tục thông tin.
