Phân khúc nhà ở vừa túi tiền được xem là điểm mới của thị trường. Bởi đây là dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, nhưng thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, đẩy cơn khát nhà ở phân khúc này lên tới đỉnh điểm trong nhiều năm qua.
Trao đổi với Reatimes, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt Giám đốc Bộ phận nhà ở, CBRE Việt Nam cho rằng, thời gian vừa qua, xu hướng của thị trường là các chủ đầu tư tập trung phát triển các sản phẩm cao cấp nhiều. Cho nên, đối với phân khúc nhà ở dưới 35tr/m2 đến thời điểm hiện tại hầu như không còn nguồn cung mới trên thị trường. Những dự án sơ cấp có giá thấp chỉ còn ở những tỉnh lân cận như: Long An, Bình Dương. Trong khi đó, nhu cầu đối với phân khúc này rất cao, nếu người dân muốn chỉ có thể tìm ở thị trường thứ cấp.
“Đối với phân khúc từ 35 – 55 triệu đồng/m2 đang có nhu cầu cao phục vụ cho nhóm khách hàng ở thực hoặc nhà đầu tư ở phân khúc tầm trung. Tuy nhiên, ở TP.HCM phân khúc này hầu như không có nguồn cung mới trong khoảng 2 năm trở lại đây. Ở Hà Nội, đầu năm 2023 các sản phẩm có mức giá dưới 55tr/m2 cũng có, tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây và khu đông nhưng rất ít”, ông Kiệt cho biết.
Dưới đây là một số dự án có giá từ 35 – 55 triệu đồng/m2
1. Dự án MT Eastmark City
Chung cư MT Eastmark City là phân khu cao tầng thuộc dự án khu dân cư Centana City Điền Phúc Thành, toạ lạc tại TP. Thủ Đức ( TP. HCM) do Công ty TNHH Xây dựng và Kinh doanh nhà Điền Phúc Thành làm chủ đầu tư; Tổng quy mô toàn dự án gồm 2.37 ha với 1,384 căn hộ, dự án đang thi công xây dựng thô phần thân; Giá bán sơ cấp dao động từ 42 - 45 triệu đồng/m2.
2. Dự án Akari City
Dự án Akari City hứa hẹn mang đến cho các chủ nhân tương lai một cuộc sống hoàn mỹ nhất có thể. Các sản phẩm căn hộ tại dự án này sẽ đáp ứng đủ 3 tiêu chí 3G: Greater (nâng tầm cuộc sống)- Green (không gian xanh) - Getable (dễ sở hữu). Dự án toạ lạc tại quận Bình Tân, TP.HCM do Nam Long Group làm chủ đầu tư; Tổng quy mô toàn dự án gồm 8.60ha với 5,062 căn hộ; Tiến độ dự án giai đoạn 1: block AK1 - AK6 đã bàn giao và giai đoạn 2 block AK7 – AK10 đang thi công thô phần thân; Giá bán sơ cấp dao động từ 45 - 52 triệu đồng/m2.
3. Dự án Phú Đông Sky Garden
Phú Đông Sky Garden là dự án chung cư thứ ba tại khu vực tiệm cận TP.HCM do Phú Đông Group làm chủ đầu tư. Dự án có vị trí được đánh giá là đắc địa khi gần kề tuyến đường nội đô đẹp nhất Sài Gòn là Đại lộ Phạm Văn Đồng, thuận tiện cho di chuyển vào khu trung tâm thành phố. Dự án toạ lạc trên đường Bình An, TP. Dĩ An, Bình Dương; Tổng quy mô toàn dự án gồm 0.60ha với 640 căn hộ, tiến độ dự án đã cất nóc, đang thi công hoàn thiện; giá bán sơ cấp dao động từ 41 - 45 triệu đồng/m2.
4. Dự án Bcons Polygon
Dự án Bcons Polygon toạ lạc tại trục đường giao nhau với quốc lộ 1A và chỉ cách trục đường Phạm Văn Đồng 800m, thuộc TP. Dĩ An, Bình Dương do Bcons Group, làm chủ đầu tư; Tổng quy mô toàn dự án gồm 0.59ha với 764 căn hộ, tiến độ đang thi công xây dựng thô phần thân dự án; Giá bán sơ cấp dao động từ 38 - 40 triệu đồng/m2.
5. Dự án Vinhomes Smart City
VinSmart City được xây dựng với tiêu chuẩn khu căn hộ cao cấp, văn phòng, nhà phố thương mại và trung tâm thương mại khép kín gồm 58 tòa chung cư cao từ 30 - 38 tầng. Dự án toạ lạc ngay gần Đại Lộ Thăng Long, quận Nam Từ Liêm, Hà Nội do Vinhomes làm chủ đầu tư; Tổng quy mô toàn dự án gồm 280ha với gần 40,000 căn hộ; Tiến độ dự án đã bàn giao phân khu The Sapphire và một phần phân khu The Miami, The Sakura, The Tonkin; Giá bán sơ cấp dao động từ 40 - 53 triệu đồng/m2.
6. Dự án Khai Sơn City
Dự án Khai Sơn City tại quận Long Biên, Hà Nội do Khai Sơn làm chủ đầu tư; Tổng quy mô toàn dự án gồm 0.50ha với 545 căn hộ, tiến độ đang thi công xây dựng thô phần thân; Giá bán sơ cấp dao động từ 38 - 45 triệu đồng/m2.
7. Dự án Feliz Homes
Dự án Feliz Homes là khu căn hộ tích hợp tiện ích trung tâm thương mại, văn phòng, dịch vụ toạ lạc tại quận Hoàng Mai, Hà Nội do Công ty Cổ phần KLB làm chủ đầu tư; Tổng quy mô toàn dự án gồm 2.10ha với 1,248 căn hộ; Dự án đang bàn giao 2 block, 1 block đang thi công hoàn thiện; Giá bán sơ cấp dao động từ 38 - 46 triệu đồng/m2.
8. Dự án Eurowindow River Park
Dự án Eurowindow River Park được thiết kế nhiều lối dạo bộ xanh mát giữa các tòa nhà. Đây là địa điểm lý tưởng dành cho các khách hàng tìm kiếm một cuộc sống tiện nghi, hiện đại, tầm view rộng hướng ra cảnh quan bên bờ sông Hồng. Dự án toạ lạc tại huyện Đông Anh, Hà Nội do Eurowindow Holding làm chủ đầu tư; Tổng quy mô toàn dự án gồm 4.20ha với 2,058 căn hộ đã bàn giao; Giá bán sơ cấp dao động từ 25 - 35 triệu đồng/m2.
Nguồn cung khan hiếm
Đánh giá về nguồn cung sơ cấp đối với phân khúc có giá dưới 55triệu đồng/m2, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho biết, tỷ trọng nguồn cung phân khúc căn hộ tầm giá trên 55 triệu đồng/m2 liên tục gia tăng ở mức cao, dao động ổn định ở mức 60% – 70% trong suốt 5 năm trở lại đây. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 (hạng B và hạng C) thời gian qua lại có xu hướng giảm, phổ biến chỉ chiếm khoảng 25% – 35% tổng nguồn cung mở bán mới ở các năm gần đây.
“Thời gian tới, trước động thái chỉ đạo tháo gỡ pháp lý dự án, khơi thông nguồn cung thị trường, xu hướng hạ lãi suất cho vay ở các ngân hàng, khả năng nguồn cung mới phân khúc căn hộ dưới 55 triệu đồng/m2 có thể sẽ phục hồi tuy nhiên sẽ khó có đột biến trong ngắn hạn”, ông Thắng nhận định.
Cũng theo ông Thắng, sức cầu cũng như tính thanh khoản ở các dự án phân khúc căn hộ giá bán dưới 55 triệu đồng/m2 thời gian qua ghi nhận những sự điều chỉnh nhất định trước những thách thức chung của thị trường.
Về tính thanh khoản, theo thống kê của Phòng R&D – DKRA Group, trong quý II/2023 tỷ lệ tiêu thụ nguồn cung mới tại TP.HCM đạt 66% với khoảng 501 căn, ghi nhận giảm 36% so với quý trước hay sụt giảm 95% so với cùng kỳ năm 2022.
Bên cạnh đó, thanh khoản trường thứ cấp ghi nhận sụt giảm mạnh từ giữa tháng 4 trước những diễn biến kém tích cực của thị trường được cho là do:
Thứ nhất, mặc dù đã có nhiều chỉ đạo tháo gỡ cho thị trường, tuy nhiên công tác triển khai ở các địa phương vẫn chưa thật sự hiệu quả, kịp thời.
Thứ hai, tâm lý “chờ đáy” trước tình hình chung của thị trường bất động sản chưa có nhiều chuyển biến rõ nét khiến người mua chưa tự tin trong quyết định xuống tiền mua nhà.
Thứ ba, lãi xuất tuy đang trên đà giảm nhưng vẫn còn ở mức cao khiến người mua thận trọng trong quyết định dùng đòn bẩy vay ngân hàng để mua bất động sản.
Ông Thắng cho biết thêm, quan sát thời điểm nửa cuối quý II/2023, thanh khoản thứ cấp quan sát được có dấu hiệu hiệu tăng nhẹ trở lại, bắt đầu xuất hiện dòng tiền nhà đầu tư “bắt đáy” ở những dự án có mức chiết khấu hấp dẫn, đầy đủ pháp lý, vị trí lân cận khu dân cư hiện hữu đông đúc, giao thông thuận tiện kết nối về trung tâm.
Xu hướng hồi phục này được dự báo sẽ duy trì trong 6 tháng cuối năm nhờ vào những “bệ đỡ” sau:
Một là, lãi suất cho vay BĐS đang giảm và xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian sắp đến. Mặc dù ít nhiều room cho vay còn hơi khó tiếp cận (về các yêu cầu pháp lý của dự án, khả năng trả nợ của doanh nghiệp,....).
Hai là, các chính sách đầu tháo gỡ pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước đã bắt đầu có tín hiệu tốt.
Ba là, giải ngân đầu tư công tăng mạnh: Nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm lớn cả nước triển khai rầm rộ (cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường Vành đai 3 ở TP.HCM và các tỉnh phía Nam, đường vành đai 4 ở Hà Nội và các tỉnh phía Bắc,...).
Bốn là, tăng trưởng kinh tế vĩ mô trong nước khá ổn định, mặc dù GDP tăng không mạnh (quý II/2023 tăng 4.14%) nhưng còn ở mức chấp nhận trong điều kiện kinh tế thế giới đang đối mặc với nhiều thách thức như hiện nay, lạm phát duy trì mức dưới 4%,...
