Nằm mơ thu nhập vẫn không theo kịp giá nhà
Thị trường bất động sản TP.HCM đang được đánh giá là có dấu hiệu lệch pha cung cầu và sự phát triển thiếu bền vững khi giá tăng cao nhưng thiếu nguồn cung ở những phân khúc bình dân. Trong năm 2021, cả TP.HCM chỉ ghi nhận 20 dự án phát triển nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng, trong đó không hề có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nào được triển khai.
Ghi nhận của chúng tôi cho thấy, nhiều người có thu nhập thấp cần căn hộ từ 50 - 60m2, giá từ 1 tỷ đồng trở lại và tính ra giá bán tầm dưới 20 triệu đồng/m2 thì những người lao động có thu nhập thấp mới có thể cố gắng tiếp cận được.
Tuy nhiên, trên địa bàn TP.HCM hầu như không còn một dự án nào có mức giá này. Các dự án được xem là rẻ nhất của thị trường thì hiện nay đang được điều chỉnh giá bán tiệm cận mức từ 25 - 30 triệu đồng/m2 dù vị trí khá xa trung tâm chủ yếu là vùng ven nhưng số lượng cũng không phải là quá nhiều để lựa chọn.
Trong khi đó với công nhân hay người có thu nhập thấp hiện nay chỉ có thể dành khoảng 15 - 20% thu nhập hằng tháng cho tiền nhà ở vì còn phải lo nhiều chi phí khác đang ngày càng đắt đỏ. Chị Nguyễn Thị Huế là giáo viên ở một trường tiểu học quận Bình Tân cho biết, hiện mức lương chưa đến 7 triệu đồng/tháng. Chị cũng như bao nhiều người khác mong sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ giá rẻ tại thành phố.
Tuy nhiên, dù đã cố gắng tích góp từ nhiều nguồn thu nhập nhưng khi chị đi tìm hiểu thì giá căn hộ thấp nhất và nằm ở ngoại thành thành phố đã lên đến 1,8 tỷ đồng/căn. Nếu có tiền mặt 50% và vay ngân hàng 900 triệu đồng thì chị phải có mức thu nhập khoảng từ 15 triệu đồng/tháng.
Báo cáo mới nhất của UBND TP.HCM về thị trường bất động sản TP.HCM cũng nêu lên rõ một thực trạng đó hiện cơ cấu sản phẩm mất cân đối, chưa đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo an sinh xã hội.
Ông Nguyễn Ngọc Hiếu - Trưởng bộ phận nghiên cứu thị trường của trang Batdongsan cho biết, việc giá bán tăng cao đã khiến nhiều người không thể tìm được sản phẩm bất động sản ở các khu vực họ mong muốn và phù hợp mức ngân sách dự kiến. Phần lớn nhóm đối tượng này là những người có nhu cầu mua nhà ở thực. Bất cập giá bán dẫn đến một tỷ lệ lớn người mua nhà tại Việt Nam cho rằng, giá bất động sản thiếu sự hợp lý và trở thành sản phẩm quá đắt đỏ với người lao động, và không thể mua được nhà trong bối cảnh nhiều người đang mất thu nhập, chịu ảnh hưởng tài chính vì Covid-19.
Muốn nhà giá rẻ nhưng đâu là giải pháp?
Đã có không ít câu hỏi đặt ra là vì sao sau thời gian dịch bệnh giá nhà lại được đẩy lên cao vượt quá tầm với như vậy? Theo quan điểm của nhiều doanh nghiệp bất động sản thì nguyên nhân chính đó là giá đất cao và thời gian làm thủ tục hành chính kéo dài khiến doanh nghiệp chịu lãi suất nhiều và chi phí đầu vào tăng cao. Đặc biệt, nhiều doanh nghiệp chuyên phân khúc nhà giá rẻ khi hỏi đến đều than phiền thủ tục pháp lý cho nhà ở xã hội hiện nay quá chậm.
Với nhà ở thương mại thì doanh nghiệp thường mất 3 năm để hoàn thiện pháp lý, 2 năm xây dựng, tổng cộng là 5 năm. Tuy nhiên, đối với nhà ở xã hội thì đến 5 năm vẫn chưa xong thủ tục. Nhiều lần các doanh nghiệp kiến nghị cơ quan chức năng được thực hiện song song nhiều thủ tục hành chính để rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư một dự án bất động sản, nhưng đến nay vẫn chưa có kết quả. Thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài làm lợi nhuận của doanh nghiệp khi dự án hoàn thành xuống thấp. Hiện, lợi nhuận của nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp được cho là ở khoảng 10%. Như vậy, giả sử sau 5 năm dự án mới triển khai xong và thực hiện việc phân phối thì tính ra lợi nhuận của doanh nghiệp chưa đến 2% mỗi năm.
Vấn đề thứ nữa không kém phần quan trọng cho bài toán phát triển nhà giá thấp chính là lấy quỹ đất ở đâu. TP.HCM dự kiến xây một triệu căn nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp trong kế hoạch phát triển nhà ở từ 2021 - 2025.
Tuy nhiên, đặt ra đề bài thì phải có lời giải thực tế. Đối với những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM là nơi giá đất cao hơn nhiều so với địa phương khác thì có thể thấy việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất. Ngoài ra, việc giá nhà tăng cao cũng một phần xuất phát từ tình trạng doanh nghiệp thu gom lượng lớn đất đai để phát triển dự án nhưng thực chất chỉ phát triển có lệ nhằm mục đích găm giữ chờ giá tăng, trong khi các nhà phát triển thực thụ khác lại thiếu đất, thiếu dự án trầm trọng, hậu quả để lại là giá nhà tăng liên tục.
Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam cho rằng, một triệu căn nhà giá rẻ là một chỉ tiêu thực sự thử thách. Thử thách nằm ở hai biến số: Quỹ đất và thủ tục pháp lý.
Theo ông, quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội hay nhà giá thấp ở TP.HCM không thiếu nhưng điều quan trọng là làm thế nào có được quỹ đất giá rẻ để doanh nghiệp phát triển dự án.
“Nếu doanh nghiệp tự đi “làm đất” (tức là đi mua đất, làm các thủ tục đất để giao lại thành phố, thành phố giao ngược lại cho dự án) thì giá đất rất cao. Cách làm đó tốn nhiều thời gian, không thể làm được. Do đó, nếu Chính phủ hoặc chính quyền thành phố có được một quỹ đất giao luôn cho doanh nghiệp để triển khai dự án thì điều này mới khả thi”, TS Sử Ngọc Khương đề xuất.
Theo đại diện Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, để giải quyết vấn đề khó khăn liên quan đến quỹ đất dành cho dự án nhà ở thương mại giá thấp, đề xuất Chính phủ cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, đầu tư khu đô thị chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Trường hợp chuyển quỹ đất 20% sang làm nhà ở thương mại giá thấp thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.
