Khó khăn về dòng tiền vẫn đeo bám thị trường bất động sản

Nền kinh tế nhiều điểm sáng...

Trong quý I/2024, GDP của Việt Nam tiếp tục ghi nhận nhiều kết quả khả quan. Nếu so 5 năm trở lại đây, GDP quý I/2024 có mức tăng cao nhất. Nhiều chuyên gia đánh giá sản xuất đã có sự phục hồi; các công ty xuất khẩu đã bắt đầu tuyển dụng lại mạnh mẽ bởi đơn hàng phục hồi mạnh hơn năm 2023. Đặc biệt, sự phục hồi này được cho là sẽ tiếp tục kéo dài sang quý II và quý III/2024.

Trong quý đầu năm, ngành công nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng là 6,28%; ngành thương mại dịch vụ cũng có sự phục hồi với mức tăng 6% tuy nhiên vẫn còn yếu so với kỳ vọng; ngành nông nghiệp vẫn còn khó khăn, đặc biệt là thủy sản.

Ở thời điểm tháng 2, song song với chỉ số GDP thì chỉ số CPI cũng đã tăng mạnh nhưng sang tới tháng 3 bị kìm hãm lại. Tổng quát tình hình CPI quý I đạt mức 3,77%, cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này gây ra lo ngại liên quan tới vấn đề lạm phát, song song với đó là quan ngại lớn về tỷ giá cũng đang tăng khá mạnh ở mức 5% tính đến thời điểm hiện tại.

Tại một hội thảo trực tuyến gần đây, TS. Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng nhận định, đây là điều mà Chính phủ cần chú ý về vấn đề cung tiền để kích thích kinh tế đồng thời kìm chế lạm phát, kiểm soát tỷ giá

Chỉ ra điểm sáng trong nền kinh tế Việt Nam hiện nay, ông Hiển cho rằng, thời gian qua xuất khẩu đã có sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Thời điểm đại dịch Covid-19 năm 2021 khiến toàn xã hội phải cách ly, kinh tế Việt Nam vẫn đạt kết quả tốt trong xuất khẩu. Qua tới năm 2023, tình hình xuất khẩu lại rất khó khăn, doanh nghiệp đối diện với nhiều thách thức. Tuy nhiên, ở thời điểm quý I/2024, tình hình xuất khẩu có sự phục hồi rõ rệt, tăng 17%, xuất siêu 8 tỷ USD.

"Có thể nói, xuất khẩu là một điểm sáng thể hiện triển vọng lớn cho sản xuất kinh doanh cũng như nền kinh tế. Chúng ta sẽ thấy kết quả ngày càng tốt hơn trong các quý tiếp theo", TS. Đinh Thế Hiển kỳ vọng.

Về thu chi ngân sách, chỉ riêng trong quý I đã thu được 540.000 tỷ đồng trong khi chi khoảng 400.000 tỷ đồng. Như vậy trong thời gian tới, Chính phủ vẫn còn nhiều dư địa để tiếp tục cung tiền, đặc biệt vào đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển nền kinh tế.

Về khu vực FDI, theo thống kê, giải ngân trực tiếp từ khu vực này khoảng 4,6 tỷ USD và đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Điều này thể hiện tính nhất quán khi Việt Nam vẫn là một điểm đến lý tưởng và nhiều tiềm năng đối với các nhà đầu tư quốc tế. Có thể nói, FDI là một trong những động lực nhanh và quan trọng cho năm 2024 bởi với mức giải ngân này sẽ kéo theo sản xuất lao động, tạo việc làm, thúc đẩy công nghiệp hóa, hiện đại hóa cũng như hỗ trợ tiêu dùng nội địa và thị trường bất động sản phục hồi.

... nhưng dòng tiền đầu tư bất động sản sẽ chưa được như kỳ vọng

Theo Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học & Kinh tế ứng dụng, nhìn chung, tổng thể bức tranh nền kinh tế Việt Nam trong quý đầu năm đã có nhiều dấu hiệu khởi sắc, tuy nhiên vẫn còn tồn tại những khó khăn nhất định trong thị trường nội địa, các cơ hội đầu tư cũng chưa rõ rệt. Do đó, giới đầu tư cũng chưa thể hoàn toàn lạc quan vào triển vọng năm 2024 bởi dòng tiền của năm nay vẫn còn đang khó khăn và điều này đã được nhận định từ trước. 

"Dòng tiền ở đây bao gồm dòng tiền sản xuất kinh doanh, tiêu dùng và dòng tiền đầu tư, trong đó có dòng tiền dành cho bất động sản, chứng khoán", TS. Hiển nói. 

Nhìn lại chặng đường trong năm 2023 và đầu năm 2024 có thể thấy, dòng tiền sản xuất kinh doanh và tiêu dùng bị ảnh hưởng rất nặng chính bởi sự tắc nghẽn của dòng tiền đầu tư. Vì vậy, 2023 là một năm khó khăn kép đối với doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư cá nhân.

Tuy nhiên, theo TS. Đinh Thế Hiển, hiện các tổ chức tài chính quốc tế như ADB, Fitch vẫn đánh giá GDP Việt Nam năm nay sẽ trên 6% và đầu tư công, FDI, xuất khẩu sẽ trở thành động lực để có được dòng tiền sản xuất kinh doanh, tiêu dùng.

"Chúng tôi rất lạc quan về dòng tiền này, nó sẽ không bị trì trệ như năm 2023", ông Hiển nhấn mạnh và cho biết, tăng trưởng tín dụng trong tháng 4 sẽ tốt hơn dù các tháng đầu năm đã gây lo lắng với mức tăng trưởng tín dụng âm.

Với sản xuất và kinh doanh phục hồi, kéo theo tiêu dùng thì ngân hàng đã có hướng đưa tiền ra cho doanh nghiệp. Trước mắt là trực tiếp đẩy vào các doanh nghiệp làm xuất khẩu, giúp tăng việc làm, tăng thu nhập và sau đó đưa vào khu vực của người dân, làm tăng tiêu dùng. Dòng tiền tiêu dùng này đang tiếp tục mạnh lên và dự đoán sẽ đạt kết quả ở mức rõ rệt vào quý III tới đây.

Tuy nhiên, bên cạnh sự thuận lợi của dòng tiền sản xuất kinh doanh thì dòng tiền đầu tư vẫn còn nhiều khó khăn, trong đó có dòng tiền bất động sản.

Khó khăn đầu tiên là trong năm 2024, các doanh nghiệp bất động sản phải xử lý vấn đề nợ trái phiếu đến hạn với số tiền rất lớn khoảng 382.000 tỷ đồng. 

Theo TS. Đinh Thế Hiển, điều này sẽ làm cản trở dòng tiền đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên không làm ảnh hưởng đến hệ thống tài chính ngân hàng cũng như dòng tiền sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh đó, dòng tiền đầu tư năm nay sẽ gặp khó khăn bởi nợ xấu của ngân hàng đã tăng cao nhất trong 5 năm trở lại. Đây là sự tích lũy nhiều năm vì từ năm 2020, các ngân hàng đã liên tục đổ vốn vào bất động sản qua nhiều hình thức. Dẫn đến khi thị trường gặp khó khăn thì nợ xấu sẽ xuất hiện.

"Điều này đã xảy ra ở giai đoạn 2010 - 2012 và bây giờ tiếp tục lặp lại ở quy mô lớn hơn. Chính vì vậy, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đang tập trung xử lý vấn đề này và ở thời điểm hiện tại đã được kiểm soát. Nhưng cũng cần hiểu rõ rằng, kiểm soát là để giữ hệ thống ngân hàng được an toàn chứ chưa thể giúp dòng tiền được đưa ra mạnh để đầu tư", ông Hiển nhìn nhận. 

Khó khăn thứ hai khiến dòng tiền khó có thể vào thị trường bất động sản là lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản rất lớn. Nếu theo dõi các chỉ số trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp bất động sản mới được công bố trong kỳ ĐHĐCĐ năm 2024, có thể thấy chỉ số doanh thu trên hàng tồn kho hay khả năng thanh toán đều thấp nhất trong 5 năm trở lại đây. 

Tính đến thời điểm cuối năm 2023, thống kê cho thấy tổng lượng hàng tồn kho toàn ngành bất động sản đạt gần 400.000 tỷ đồng. Trong đó, tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản nhà ở niêm yết có lượng hàng tồn kho nhiều nhất đạt hơn 276.000 tỷ đồng (tương đương khoảng 11 tỷ USD), tăng hơn 3% so với đầu năm. 

Đơn cử như giá trị hàng tồn kho của Novaland (mã: NVL) cao nhất, chiếm một nửa với gần 139.000 tỷ đồng và tương đương 57% tổng tài sản của doanh nghiệp này. Ngoài ra, Khang Điền (mã: KDH) tồn kho hơn 18.800 tỷ đồng, chiếm hơn 71% tổng tài sản; Nam Long (mã: NLG) là hơn 17.400 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản; Đất Xanh (mã: DXG) là hơn 14.100 tỷ đồng, chiếm hơn 47% tổng tài sản; Phát Đạt (mã: PDR) là hơn 12.200 tỷ đồng, chiếm hơn 58% tổng tài sản hay Hoàng Huy (mã: TCH) là 10.218 tỷ đồng, chiếm 61% tổng tài sản…

Nhìn chung, khi thị trường thuận lợi, hàng tồn kho nhiều chưa hẳn là gánh nặng, thậm chí còn là một lợi thế đối với những dự án tốt hay được ví như "của để dành" của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khi thị trường khó khăn, hoạt động kinh doanh ngưng trệ, dự án "đứng im" do vướng mắc về pháp lý thì sẽ gây sức ép rất lớn cho doanh nghiệp. Chính điều này làm cho các doanh nghiệp bất động sản gặp khó khăn về vốn và làm cản trở dòng tiền đầu tư.

Khó khăn thứ ba, theo TS. Đinh Thế Hiển, là nguồn cung tiền của Chính phủ cũng đang trở nên thận trọng hơn. Khi cung tiền để phát triển kinh tế thì có thể chấp nhận một góc độ nào đó về lạm phát nhưng Chính phủ sẽ ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô, nghĩa là không thể đánh đổi tăng trưởng kinh tế với lạm phát. Một vấn đề nữa là tỷ giá và giá vàng tăng quá nhanh đã tác động tiêu cực tới tâm lý thị trường.

Do vậy, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, dòng tiền vẫn sẽ tiếp tục khó khăn trong quý II/2024, kể cả dòng tiền sản xuất kinh doanh. 

Tuy nhiên, ông Hiển dự đoán, tình trạng này sẽ được tháo gỡ dần trong quý III và quý IV/2024. Dòng tiền của doanh nghiệp sẽ dễ thở hơn, người dân buôn bán sẽ thấy thoải mái hơn, người lao động bắt đầu thấy thu nhập dần ổn định, phục hồi. 

Như vậy, dòng tiền cho sản xuất kinh doanh sẽ hồi phục rõ trong quý III và quý IV. Trong khi đó, dòng tiền đầu tư sẽ chưa thể đạt được kỳ vọng của các nhà đầu tư, nhất là dòng tiền đối với thị trường bất động sản./.