Khó tiếp cận vốn, doanh nghiệp bất động sản "tiến thoái lưỡng nan" khi làm nhà ở vừa túi tiền

Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn liên tục leo thang, nhà ở vừa túi tiền được xem là phân khúc có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với bài toán an cư của người dân. Thế nhưng, nghịch lý của thị trường hiện nay là phân khúc có nhu cầu ở thực rất lớn này lại gặp phải nhiều rào cản trong việc triển khai. Nhiều doanh nghiệp địa ốc bày tỏ mong muốn tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, song đứng trước những áp lực về chi phí, đặc biệt là mặt bằng lãi suất cao và khó tiếp cận tín dụng, không ít chủ đầu tư rơi vào thế “muốn làm nhưng khó làm”.

Nhu cầu về nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam đang gia tăng mạnh mẽ, không chỉ bởi tốc độ đô thị hóa nhanh mà còn xuất phát từ sự chênh lệch ngày càng lớn giữa thu nhập của người dân và mặt bằng giá bất động sản. Trong nhiều năm qua, thị trường nhà ở tại các đô thị lớn liên tục chứng kiến tình trạng giá nhà tăng nhanh hơn rất nhiều so với tốc độ tăng thu nhập, khiến khả năng sở hữu nhà của đại bộ phận người dân ngày càng suy giảm.

Theo Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2025 của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tính chung năm 2025, thu nhập bình quân của lao động là 8,4 triệu đồng/tháng. Trong đó, thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 10,1 triệu đồng/tháng, khu vực nông thôn là 7,3 triệu đồng/tháng. Như vậy, quy đổi theo năm, thu nhập của phần lớn lao động đô thị hiện nay dao động khoảng 120 - 150 triệu đồng/năm/người. Nếu một gia đình trẻ có hai nguồn thu nhập ổn định, tổng thu nhập phổ biến cũng thường chỉ ở mức khoảng 20 - 40 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 240 - 480 triệu đồng/năm. Đây được xếp vào nhóm trung lưu mới nổi, đồng thời cũng là đối tượng có nhu cầu mua nhà ở thực lớn nhất trên thị trường hiện nay.

Theo UN-Habitat, nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) là loại hình có giá thành phù hợp với khả năng chi trả của số đông người mua. Theo đó, giá nhà không vượt quá 30% mức tổng thu nhập hàng năm của số đông hộ gia đình, với đầy đủ giá trị tiện nghi sống an toàn, chất lượng theo mặt bằng chung của xã hội. Như vậy, với một hộ gia đình có thu nhập khoảng 30 triệu đồng/tháng, 30% chi phí này tương đương với khoản tích lũy khoảng 100 triệu đồng/năm thì nhà ở vừa túi tiền có mức giá khoảng 2 - 2,5 tỷ đồng/căn hộ.

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, mặt bằng giá nhà liên tục leo thang, còn nguồn cung nhà ở giá phù hợp ngày càng thu hẹp. Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho biết, nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh.

Tại Hà Nội, khoảng 3 năm trở lại đây, các dự án mở bán mới phần lớn đều thuộc phân khúc cao cấp (hạng A). Riêng trong quý I/2026, thị trường Hà Nội gần như không ghi nhận dự án căn hộ hạng C mới nào được mở bán. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TP.HCM khi căn hộ hạng C hiện chỉ chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp.

Dữ liệu từ Avison Young tiếp tục cho thấy mặt bằng giá căn hộ tại các đô thị lớn đang neo ở mức rất cao. Chỉ riêng trong quý I/2026, tại TP.HCM, giá căn hộ sơ cấp trung bình đạt khoảng 3.900 USD/m², tương đương khoảng 101 triệu đồng/m². Tại Hà Nội, giá có phần nhỉnh hơn, trung bình 3.950 USD/m², tương đương hơn 102 triệu đồng/m², tăng khoảng 30% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận mức giá khoảng 3.574 USD/m², tương đương khoảng 92 - 93 triệu đồng/m².

Với mặt bằng giá này, một căn hộ mới diện tích khoảng 70m² tại Hà Nội hoặc TP.HCM hiện có giá dao động phổ biến từ 7 - 7,2 tỷ đồng, chưa bao gồm chi phí nội thất, thuế, phí và lãi vay ngân hàng. Ngay cả tại Đà Nẵng, giá một căn hộ cùng diện tích cũng đã lên tới khoảng 6,4 - 6,5 tỷ đồng.

Thậm chí, tại các khu vực mới phát triển nằm ngoài vành đai, nơi từng được kỳ vọng sẽ bổ sung nguồn cung nhà ở giá hợp lý, cũng ghi nhận mặt bằng giá căn hộ cũng liên tục tăng theo hiệu ứng lan tỏa từ khu vực lõi đô thị. Khảo sát của phóng viên Reatimes trên các trang đăng tin rao bán bất động sản khu vực Hà Nội cho thấy, giá căn hộ tại Đông Anh hiện dao động từ 40 - 190 triệu đồng/m²; tại Đan Phượng khoảng 45 - 80 triệu đồng/m²; tại Gia Lâm, mức giá trong khoảng từ 40 - 115 triệu đồng/m².

Có thể thấy, khoảng cách giữa thu nhập của người dân và giá nhà đang ngày càng bị kéo giãn, khiến việc sở hữu nhà ở tại đô thị lớn trở thành bài toán rất dường như bất khả thi đối với phần đông người lao động trẻ và các gia đình trung lưu.

Tại Hội thảo "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới" ngày 12/5, TS. Cấn Văn Lực - Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, theo số liệu từ Numbeo 2026 và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người Việt đang suy giảm mạnh. Nếu năm 2023, một hộ gia đình cần trung bình 23,5 năm tích lũy để mua một căn hộ, thì đến năm 2026 con số này đã tăng lên 30,2 năm.

“Tức là một hộ phải mất khoảng 30 năm tiết kiệm mới có thể mua được một căn hộ ở mức khá nếu dành ra 30 - 40% thu nhập theo thông lệ quốc tế. Mức này cao gần gấp đôi bình quân thế giới", TS. Cấn Văn Lực chia sẻ. 

Áp lực này đặc biệt lớn với người trẻ, người mới đi làm hoặc mới khởi nghiệp. Nếu không có hỗ trợ tài chính từ gia đình, mức thu nhập tối thiểu để có thể mua nhà hiện nay phải dao động khoảng 30 - 45 triệu đồng/tháng mới đủ khả năng tích lũy khoản trả trước và chi trả lãi vay ngân hàng.

Có thể thấy, thị trường hiện tồn tại một “khoảng trống” rất lớn ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình. Đây là tệp khách hàng khá đặc thù bởi họ không đủ năng lực tài chính để tiếp cận các sản phẩm cao cấp, nhưng lại "vượt" điều kiện để mua nhà ở xã hội. Chính khoảng trống này đang tạo ra nhu cầu rất lớn đối với phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, thế nhưng khoảng cách từ nhu cầu đến triển khai thực tế lại gặp rào cản ngay từ phía các doanh nghiệp phát triển dự án.

Nếu nhìn ở góc độ thị trường, nhà ở thương mại vừa túi tiền gần như là phân khúc có nhu cầu bền vững và “đầu ra” rõ ràng nhất hiện nay. Khác với các dòng sản phẩm mang tính đầu tư hay đầu cơ, nhu cầu đối với phân khúc này chủ yếu đến từ người mua ở thực nên thanh khoản thường ổn định và ít phụ thuộc vào biến động tâm lý thị trường. Chính vì vậy, không ít doanh nghiệp bất động sản thể hiện mong muốn theo đuổi phân khúc nhà ở giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân, không chỉ vì tiềm năng thị trường mà còn bởi đây được xem là phân khúc mang ý nghĩa xã hội rất lớn khi đáp ứng trực tiếp nhu cầu an cư của đại bộ phận người dân đô thị.

Thực tế trong nhiều năm qua, nhiều doanh nghiệp vẫn kiên trì triển khai các dự án nhà ở giá hợp lý dành cho người có thu nhập trung bình. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, điểm nghẽn lớn nhất lại nằm ở bài toán tài chính.

Theo các chủ đầu tư, nhà ở vừa túi tiền là phân khúc có biên lợi nhuận thấp, trong khi áp lực chi phí đầu vào ngày càng gia tăng. Giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, nhân công và lãi vay đều leo thang khiến việc giữ giá bán ở mức phù hợp với khả năng chi trả của người dân trở nên rất khó khăn.

Trong đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó trong tiếp cận vốn. Tại Đại hội đồng cổ đông Tập đoàn Đạt Phương, Chủ tịch Lương Minh Tuấn chia sẻ: "Tôi đánh giá chắc chắn 2026 là năm rất khó với tín dụng bất động sản, thậm chí nhiều ngân hàng không cho tiếp cận tín dụng bất động sản".

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 đầu tháng 6 vừa qua, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam (VACC) cho biết mặt bằng lãi suất ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao, sẽ tạo áp lực rất lớn lên cả doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà. "Hiện nay, lãi suất vay phổ biến khoảng 11,5 - 12%/năm, trong khi phần lớn doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng. Có những trường hợp hợp đồng tín dụng đã được ký, thậm chí đã giải ngân, nhưng sau đó ngân hàng điều chỉnh tăng lãi suất, dẫn đến việc áp dụng tăng lãi suất theo hướng hồi tố hoặc một chiều, gây nhiều băn khoăn và áp lực cho doanh nghiệp".

Bên cạnh đó, cộng hưởng với các yếu tố như ngành xây dựng đang gặp nhiều khó khăn, chi phí đầu vào như nhân công và vật liệu đã tăng khoảng 20%, nên dù cung tăng nhưng giá bất động sản lại không giảm tương ứng. Theo ông Hiệp, đây là một hiện tượng khá đặc biệt, ít khi xảy ra theo quy luật thông thường của thị trường.

"Nếu tình trạng này kéo dài và không xử lý được lượng hàng tồn kho, rất có thể sẽ tạo ra những áp lực lớn về tài chính cho cả doanh nghiệp và hệ thống tín dụng, kéo theo những rủi ro nhất định đối với sự ổn định của thị trường", Chủ tịch GP Invest nói.

Có thể thấy, dù các dự án phục vụ nhu cầu ở thực được khuyến khích về mặt chủ trương, song trên thực tế, điều kiện vay vốn vẫn rất chặt chẽ, từ yêu cầu pháp lý, tài sản bảo đảm cho tới khả năng chứng minh dòng tiền. Điều này khiến nhiều dự án dù có nhu cầu trên thị trường rất lớn vẫn rơi vào cảnh chậm triển khai hoặc phải thu hẹp quy mô do thiếu nguồn vốn dài hạn.

Tính đến tháng 5/2026, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn duy trì ở mức khá cao. Ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, lãi suất vay ưu đãi đối với doanh nghiệp trung và dài hạn dao động từ 9 - 12%/năm, với các khoản vay sau thời gian ưu đãi, mức lãi suất có thể lên tới 12 - 15%.

Đặc biệt, với những dự án kéo dài nhiều năm, chi phí lãi vay có thể “ăn mòn” phần lớn lợi nhuận của chủ đầu tư. Điều này lý giải vì sao nhiều doanh nghiệp dù nhìn thấy nhu cầu thị trường rất lớn nhưng vẫn không mấy mặn mà với phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi xét dưới góc độ kinh doanh, cùng một quỹ đất và cùng một vòng đời dự án, phát triển sản phẩm trung - cao cấp thường mang lại biên lợi nhuận hấp dẫn hơn đáng kể. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền lại có biên lợi nhuận thấp, vòng quay vốn dài nhưng yêu cầu nguồn vốn rất lớn và ổn định. Vì vậy, nếu không có cơ chế hỗ trợ phù hợp về tiếp cận tín dụng, lãi suất và dòng vốn trung - dài hạn, doanh nghiệp rất khó theo đuổi phân khúc này một cách lâu dài.

Chủ trương điều hành hiện nay nhấn mạnh kiểm soát tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là bất động sản; đồng thời tăng nguồn cung, bảo đảm mọi người dân được tiếp cận nhà ở phù hợp thu nhập. Song, trên thực tế, các ngân hàng vẫn duy trì tiêu chuẩn giải ngân rất chặt chẽ áp dụng toàn ngành nhằm kiểm soát rủi ro. 

Điều này khiến không ít dự án dù đã triển khai một phần vẫn rơi vào tình trạng thiếu vốn kéo dài. Không chỉ khó tiếp cận khoản vay mới, nhiều doanh nghiệp còn phản ánh tình trạng các khoản tín dụng đã được phê duyệt trước đó bị giải ngân nhỏ giọt do hạn chế room tín dụng. Hệ quả kéo theo là tiến độ thi công bị đình trệ, doanh nghiệp chậm thanh toán cho nhà thầu, áp lực dòng tiền gia tăng và chi phí tài chính tiếp tục đội lên theo thời gian.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi vay vẫn ở mức cao và tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, doanh nghiệp gần như rơi vào thế “tiến thoái lưỡng nan”. Nếu tăng giá bán để bù đắp chi phí, sản phẩm sẽ vượt quá khả năng chi trả của nhóm khách hàng mục tiêu, khi đó lại lệch với khái niệm “vừa túi tiền”. Nhưng buộc phải giữ giá ở mức hợp lý để đảm bảo đúng phân khúc, biên lợi nhuận rất thấp hoặc có nguy cơ thua lỗ, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc duy trì hiệu quả đầu tư.

Dưới góc độ một chuyên gia nghiên cứu sâu về chính sách tài chính và tiền tệ, PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính Quốc tế TP.HCM (IFC), Trưởng bộ môn Thị trường tài chính, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM (UEH) cho rằng, nếu dòng vốn cho phân khúc nhà ở vừa túi tiền tiếp tục bị nghẽn trong thời gian dài, hệ lụy sẽ không chỉ dừng ở thị trường bất động sản mà còn tác động trực tiếp đến cấu trúc kinh tế - xã hội. Chi phí nhà ở tăng quá cao sẽ làm suy giảm sức cạnh tranh của các đô thị lớn trong việc thu hút và giữ chân nguồn nhân lực chất lượng cao. "Nếu không giải quyết được bài toán này, nguy cơ lớn nhất không chỉ là thị trường bất động sản mất cân đối, mà còn gây suy giảm chất lượng tăng trưởng và sức cạnh tranh của các đô thị lớn trong tương lai”, PGS. TS. Nguyễn Hữu Huân nhấn mạnh.

Chuyên gia cho rằng, nếu không có các cơ chế hỗ trợ đủ mạnh về quỹ đất, thủ tục pháp lý, lãi suất, dòng vốn trung và dài hạn, rất khó kỳ vọng doanh nghiệp có thể kiên định phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Bởi xét cho cùng, dù mang ý nghĩa an sinh xã hội, đây vẫn là một hoạt động kinh doanh cần đảm bảo bài toán lợi nhuận và hiệu quả dòng tiền. Khi doanh nghiệp không thể “sống được” bằng phân khúc này, nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu ở thực vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với bài toán thiếu hụt trầm trọng.

Trong bối cảnh giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới, giấc mơ an cư của phần đông người dân đô thị ngày càng trở nên xa vời, khiến nhu cầu về các sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp ngày càng gia tăng mạnh mẽ. Chính vì vậy, nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở thương mại giá phù hợp đang trở thành một trong những khái niệm được đề cập và nhấn mạnh trong các chiến lược phát triển đô thị, an sinh xã hội cũng như định hướng điều tiết thị trường bất động sản của Nhà nước.

Tuy nhiên, đến nay, hệ thống pháp luật Việt Nam vẫn chưa có một định nghĩa chính thức, thống nhất và định lượng cụ thể về nhà ở vừa túi tiền. Khái niệm này hiện chủ yếu được sử dụng dưới góc độ kinh tế và thị trường để chỉ những sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của nhóm người có thu nhập trung bình và trung bình thấp tại đô thị.

Trên thế giới, nhà ở vừa túi tiền được hiểu theo hướng gắn chặt với khả năng chi trả của người dân. Từ điển Cambridge định nghĩa đây là loại nhà ở có mức giá phù hợp với những người không có thu nhập cao, trong khi Oxford mô tả đó là nhà ở cho phép người thu nhập thấp có thể mua hoặc thuê được. 

Tuy nhiên, tiêu chí "vừa túi tiền" không cố định mà thay đổi theo điều kiện kinh tế, mức thu nhập và mặt bằng giá của từng quốc gia, từng đô thị. Tại các nước phát triển, nhà ở vừa túi tiền thường gắn với chính sách hỗ trợ của Nhà nước dành cho nhóm thu nhập thấp. Trong khi đó, tại các nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, khái niệm này mang phạm vi rộng hơn, bao gồm cả nhóm lao động trẻ, nhân viên văn phòng, công chức, kỹ sư hay các gia đình trung lưu mới nổi - những người có thu nhập ổn định nhưng ngày càng khó tiếp cận nhà ở thương mại trên thị trường.

Trong những năm qua, các lãnh đạo Đảng, Nhà nước liên tục phát đi thông điệp về việc tái cân bằng thị trường bất động sản theo hướng ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì dòng vốn mang tính đầu cơ. Trong bối cảnh giá nhà leo thang, khả năng sở hữu nhà của người dân ngày càng suy giảm và cơ cấu nguồn cung mất cân đối nghiêm trọng, việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại vừa túi tiền đang được xem là một trong những mục tiêu quan trọng để đảm bảo an sinh xã hội và phát triển đô thị bền vững.

Định hướng này đã được thể hiện khá rõ trong nhiều chính sách lớn của Nhà nước thời gian qua. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 nhấn mạnh quan điểm: Chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển. Đồng thời, nhấn mạnh việc phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người dân, đặc biệt tại khu vực đô thị. Trong đó nhấn mạnh và đặt mục tiêu phát triển các loại hình nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Một bước đi đáng chú ý khác là Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Trong đó có một số nội dung đang chú ý: Đối với nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ nhận được ưu đãi riêng như được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 15% tổng vốn đầu tư của dự án; không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án; được huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở; được vay vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường theo quy định của Thủ tướng Chính phủ trong từng thời kỳ.

Song song với đó, hàng loạt bộ luật mới như Luật Đất đai dự kiến sửa trong năm 2026, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các nút thắt về thủ tục pháp lý, quỹ đất và cơ chế phát triển dự án. Nhìn tổng thể, định hướng chính sách hiện nay của Nhà nước khá rõ ràng, trong đó chú trọng việc hạn chế đầu cơ, kiểm soát các phân khúc rủi ro cao và ưu tiên nguồn lực cho các sản phẩm phục vụ nhu cầu an cư thực tế.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa mục tiêu này, bài toán quan trọng nhất vẫn nằm ở dòng vốn. Bởi bất động sản là lĩnh vực thâm dụng vốn, trong khi nền kinh tế Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng. Theo thông tin tại tọa đàm “Vai trò của ngành ngân hàng trong thúc đẩy tăng trưởng kinh tế” ngày 8/5, tỷ lệ tín dụng/GDP của Việt Nam năm 2025 ở mức khoảng 145%, phản ánh mức độ phụ thuộc rất cao vào vốn tín dụng trong khi thị trường vốn chưa phát triển tương xứng. 

Trong khi đó, theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, phần lớn nguồn vốn huy động của hệ thống ngân hàng là vốn ngắn hạn, nhưng nhu cầu vay của nền kinh tế, đặc biệt trong đối với các dự án hạ tầng, bất động sản lại chủ yếu là trung và dài hạn. Điều này tạo ra áp lực lớn về an toàn thanh khoản và rủi ro kỳ hạn cho hệ thống tài chính.

Chính vì vậy, định hướng điều hành tín dụng năm 2026 của Ngân hàng Nhà nước đang chuyển mạnh theo hướng “chọn lọc dòng vốn”. Ngân hàng Nhà nước cho biết mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2026 khoảng 15%, song dòng vốn sẽ tiếp tục ưu tiên cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh, khoa học công nghệ, đổi mới sáng tạo và các động lực tăng trưởng thực của nền kinh tế. Với lĩnh vực bất động sản, cơ quan quản lý nhấn mạnh việc ưu tiên tín dụng cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý, các dự án sắp hoàn thành và có thanh khoản tốt, đồng thời kiểm soát chặt dòng vốn vào các phân khúc mang tính đầu cơ hoặc tiềm ẩn rủi ro cao.

Đáng chú ý, Chính phủ cũng đã yêu cầu nghiên cứu cơ chế phân loại tín dụng theo từng loại hình bất động sản thay vì áp dụng cách quản lý đồng loạt cho toàn thị trường. Tại buổi làm việc với Ngân hàng Nhà nước ngày 29/4, Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Hưng nhấn mạnh yêu cầu “tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp…”.

Định hướng này cho thấy cơ quan quản lý không còn nhìn bất động sản như một nhóm đồng nhất, mà đang hướng tới cơ chế phân luồng dòng vốn theo mức độ rủi ro và giá trị sử dụng, khai thác thực mà từng loại hình tạo ra cho nền kinh tế - xã hội. Đây được xem là bước chuyển quan trọng bởi trong nhiều năm qua, dòng vốn bất động sản thường bị siết theo hướng tương đối đồng loạt, khiến mỗi biến động về lãi suất hay điều hành tín dụng đều tạo ra ảnh hưởng mạnh đến mọi phân khúc, thị trường.

Tuy nhiên, khoảng cách từ chủ trương đến thực tế triển khai vẫn là một hành trình dài. Bài toán tín dụng dành cho nhà ở thương mại vừa túi tiền đang trở thành một trong những vấn đề nan giải đối với cả cơ quan quản lý, hệ thống ngân hàng lẫn cộng đồng doanh nghiệp. Đâu là điều kiện cần và đủ để dòng vốn thực sự chảy đúng vào phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực? Những phân tích, đề xuất cho tín dụng phân khúc nhà ở vừa túi tiền sẽ được làm rõ trong bài viết tiếp theo: Tín dụng cho nhà ở thương mại vừa túi tiền: Gỡ nút thắt từ phía chủ đầu tư. Mời độc giả đón đọc!