Hạ nhiệt giá nhà: Không thể "ghìm" phân khúc cao cấp, mà phải khơi thông nguồn cung nhà ở giá rẻ

Nhà ở giá rẻ "tuyệt chủng" giữa làn sóng chung cư cao cấp

Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải. Một mặt, nguồn cung dự án vẫn tăng, nhà cao tầng vẫn mọc lên ở khắp nơi; nhưng mặt khác, người dân có nhu cầu thật lại ngày càng khó tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập. Nguyên nhân là do giá nhà liên tục tăng cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân đô thị.

Phát biểu tại Tọa đàm "Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới" chiều 17/10, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, giá chung cư tại Hà Nội trong 9 tháng đầu năm đã tăng tới 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng tăng 72,6%.

Tính đến cuối quý III/2025, giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m², trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m². Tại TP.HCM, mức giá trung bình cũng đạt 91 triệu đồng/m², không kém nhiều so với Thủ đô. Trên thị trường thứ cấp, giá vẫn tiếp tục xu hướng tăng, cao hơn bình quân 10-15% so với cùng kỳ năm trước.

Theo ông Đính, nguyên nhân chủ yếu khiến giá chung cư tăng cao là sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung. Phân khúc cao cấp và hạng sang hiện chiếm tới 63% tổng nguồn cung tại Hà Nội trong quý III, trong khi căn hộ bình dân chỉ chiếm 3% lượng hàng mở bán. Nếu tính cả 9 tháng đầu năm, tỷ trọng căn hộ bình dân chỉ đạt khoảng 6%, phần lớn là nhà ở xã hội.

"Nói cách khác, sản phẩm nhà ở giá rẻ trên thị trường thương mại gần như đã biến mất", ông Đính nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing cho biết, trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Phân khúc bình dân hầu như không có dự án mới, còn trung cấp - vốn là nhóm dành cho số đông người mua - cũng rất hạn chế. Trái lại, phân khúc cao cấp và hạng sang lại chiếm tỷ trọng lớn.

"Sự mất cân đối nguồn cung này là nguyên nhân đẩy mặt bằng giá chung cư trung bình tại các đô thị lớn lên mức cao kỷ lục. Đến thời điểm hiện tại, giá căn hộ trung bình tại Hà Nội đã đạt khoảng 85,6 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 50 triệu đồng/m² năm 2022", ông Chung nói.

"Mất cân đối" cung - cầu không đồng nghĩa với "thừa"

Xác định rõ sự lệch pha cung - cầu là nguyên nhân khiến "cơn sốt" giá nhà diễn ra liên tục và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt, các chuyên gia cho rằng giải pháp căn cơ không phải là kìm giá phân khúc cao cấp, mà phải bổ sung thêm nguồn cung ở phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ.

Ông Trần Quang Trung nhận định, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung, song "mất cân đối" không đồng nghĩa với "thừa". Thực tế cho thấy, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn duy trì sức hấp thụ mạnh, "ra hàng đến đâu, hết hàng đến đó". Theo báo cáo mới nhất của OneHousing, tỷ lệ hấp thụ của hai phân khúc này đạt gần 90%.

"Nhiều người cho rằng vì nền giá đang cao, chúng ta nên 'ghìm' giá của phân khúc cao cấp xuống để kéo giá nhà nói chung giảm. Tôi cho rằng, cách tiếp cận này không hợp lý. Chúng ta không thể dựa vào cảm tính để ra quyết sách.

Thay vào đó, chính sách phải dựa trên cơ sở dữ liệu và nghiên cứu chi tiết về từng phân khúc. Phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề: bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt", ông Chung nhìn nhận.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng không nên kỳ thị phân khúc cao cấp, bởi đây là phần tất yếu của thị trường, đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập cao.

"Thậm chí, tầng lớp nhà giàu còn có nhu cầu về những căn nhà siêu sang, được thiết kế 'đo ni đóng giày'. Điều đó hoàn toàn xứng đáng với những người làm ra nhiều tiền, họ có quyền được thụ hưởng giá trị tương xứng. Ngay cả nhóm 'giàu bình thường' cũng có nhu cầu riêng của họ", ông Châu phân tích.

Theo ông Châu, muốn giảm giá nhà, việc đầu tiên là phải tăng nguồn cung, nhưng không phải tăng chung chung mà là tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp, nhà ở vừa túi tiền.

Để làm được điều đó, ông nhấn mạnh, cần tháo gỡ vướng mắc cho những dự án đang bị ách tắc. Theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, hiện có 2.890 dự án bất động sản đang vướng mắc cần được tập trung xử lý, tháo gỡ. "Trước hết, phải tập trung giải quyết cho 2.890 dự án này", ông Châu đề xuất.

Bên cạnh đó, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất công bằng, thông qua việc triển khai Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, đề xuất Nhà nước nên có chính sách đánh thuế đối với hoạt động đầu cơ bất động sản.

Ông cho biết, hiện nay có rất nhiều người mua nhà không phải để ở hay cho thuê, mà chỉ để chờ tăng giá rồi bán lại. "Nếu một căn nhà để trống không đưa vào sử dụng, cần có chế tài xử phạt. Việc nhận diện rất đơn giản: chỉ cần kiểm tra lượng điện, nước tiêu thụ trong 3 đến 6 tháng. Nếu không phát sinh mức tiêu thụ tối thiểu thì chứng tỏ ngôi nhà đó bỏ trống, và như vậy phải bị phạt vì đã gián tiếp gây lãng phí của cải xã hội", ông Vũ nêu quan điểm.

Theo ông, cần đánh thuế vào hành vi mua nhà chỉ để chờ tăng giá, đồng thời siết chặt chính sách tín dụng đối với loại tài sản này. "Ngân hàng chỉ nên cho vay khi bất động sản được bán hoặc đưa vào sử dụng," ông nói.

Đưa ra dẫn chứng từ Nhật Bản, ông Vũ cho biết, ở Nhật có hai tòa nhà gần như giống hệt nhau. Một tòa được hoàn thiện nội thất rất đẹp, tòa còn lại bên ngoài cũng sang trọng nhưng bên trong lại bỏ trống. Tòa hoàn thiện được định giá khoảng 100 tỷ đồng, còn tòa kia chỉ được định giá 10 - 15 tỷ đồng.

Ông giải thích, ngân hàng Nhật Bản cho vay dựa trên dòng tiền tạo ra, chứ không phải giá trị tài sản thế chấp. Một căn nhà chưa hoàn thiện, chưa tạo ra dòng tiền thì không được vay. Chỉ khi chủ đầu tư đưa vào sử dụng, cho thuê và chứng minh được dòng tiền dương so với khoản vay, ngân hàng mới đảm bảo cho vay. Họ cho vay theo hiệu quả khai thác, chứ không phải chỉ nhìn vào giá trị tài sản trên giấy./.