ĐHĐCĐ 2026: "Nóng" áp lực lãi suất và rào cản tín dụng

Tín dụng bất động sản vẫn tăng nhưng có chọn lọc

Trong 2 tháng đầu năm nay, dòng vốn ngân hàng vẫn tiếp tục đổ mạnh vào lĩnh vực bất động sản cho thấy đây vẫn là lĩnh vực có sức hấp thụ lớn. Cụ thể, trong báo cáo mới đây, Bộ xây dựng dẫn số liệu báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tính đến 28/2/2026, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 2,2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 (tương ứng tăng hơn 233.000 tỷ đồng) và tăng 43% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trong đó, dư nợ tín dụng đối với các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở đạt gần 784.000 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với cho vay mua quyền sử dụng đất là 255.352 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất là hơn 139.000 tỷ đồng; dư nợ tín dụng đối với các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng là 84.281 tỷ đồng...

Số liệu cho thấy, dòng vốn tập trung nhiều nhất vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án phát triển nhà ở, với tỷ trọng vốn đạt 35% so với tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản, tăng 24,1% so với quý IV/2025.

Bộ Xây dựng đánh giá, con số này cho thấy các chủ đầu tư đang tăng tốc triển khai các dự án, đây được xem là tín hiệu tích cực dự báo khả năng cải thiện nguồn cung trong thời gian tới.

Bên cạnh đó, các mục đích vay khác như phát triển khu công nghiệp, dự án nghỉ dưỡng và mua quyền sử dụng đất cũng ghi nhận tăng trưởng nhưng với tốc độ thấp hơn, cho thấy tín dụng đang ưu tiên các lĩnh vực có tính thanh khoản và khả năng thu hồi vốn tốt hơn.

Ghi nhận thực tế tại mùa Đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) năm 2026, lãnh đạo nhiều nhà băng khẳng định vẫn dành nguồn lực cho bất động sản nhưng sẽ siết chặt các tiêu chuẩn đầu vào.

Tại ĐHĐCĐ VietABank, Tổng Giám đốc Nguyễn Văn Trọng cho hay tỷ lệ cho vay bất động sản của ngân hàng luôn được kiểm soát chặt chẽ, bảo đảm tuân thủ quy định của pháp luật và Ngân hàng Nhà nước. Danh mục tín dụng cũng được phân bổ tương đối đồng đều giữa các lĩnh vực như dự án bất động sản, xây dựng, thương mại và xuất khẩu .

"Trong đề án 2026, VietABank hướng đến hạn chế cấp tín dụng, gần như không cho vay đối với các dự án, bất động sản mới với khách hàng mới. Ngân hàng chỉ cho vay đối với các dự án đã cấp trước đó và triển khai bán hàng trong năm 2026 đối với khách hàng đã cấp", ông Trọng chia sẻ.

Chia sẻ với các cổ đông tại ĐHĐCĐ, ông Hồ Hùng Anh, Chủ tịch Techcombank cho rằng mảng cho vay bất động sản vẫn sẽ tiếp tục là mảng mà ngân hàng này chú trọng phát triển trong thời gian tới, bởi đây vẫn là một lĩnh vực mà đang tăng trưởng và đóng góp lớn vào sự phát triển của Việt Nam nhiều năm qua.

Cùng với đó, bất động sản luôn là khoản đầu tư chiếm tỷ trọng lớn của người Việt và đây cũng là phân khúc khách hàng mà Techcombank đang hướng tới. Ông Hồ Hùng Anh cũng cho biết, hơn 12 năm qua, tỷ lệ nợ xấu của mảng bất động sản (cả khách hàng cá nhân và doanh nghiệp) luôn luôn nằm ở mức dưới 1%. Đồng thời, các khoản vay này đều có khả năng thu hồi toàn bộ 100% giá trị.

Ông Hùng Anh khẳng định: "Bất kỳ một bất động sản nào, kể cả khi rơi vào nợ xấu, thì sau khoảng 2 - 3 năm Techcombank vẫn thu hồi được toàn bộ tiền, ít nhất là nợ gốc".

Để kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản, Techcombank chỉ lựa chọn những dự án thực sự có thanh khoản tốt, có pháp lý đầy đủ, không cho vay những dự án mà pháp lý không đầy đủ, tính thanh khoản không tốt.

Đồng quan điểm về việc cấp vốn có chọn lọc, ông Nguyễn Thanh Tùng, Chủ tịch HĐQT Vietcombank cho rằng, tăng trưởng lợi nhuận Vietcombank cũng liên quan đến chiến lược tài trợ vốn cho lĩnh vực bất động sản và hạ tầng. Tuy nhiên, chiến lược của ngân hàng là tập trung vốn vào ba trụ cột chính mang tính bền vững.

Thứ nhất là bất động sản khu công nghiệp và chế xuất. Đây là mục tiêu trọng điểm để thu hút FDI, từ đó tài trợ cho sản xuất và xuất khẩu

Thứ hai là du lịch, khách sạn, nghỉ dưỡng và vui chơi giải trí nhằm tạo nguồn thu tốt và hỗ trợ phát triển kinh tế địa phương.

Thứ ba là nhà ở xã hội và văn phòng, nhằm đáp ứng nhu cầu tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM. Ông Tùng cho hay: "Chúng tôi phân loại rất rõ ràng ưu tiên nhà ở có nhu cầu thực, giá cả hợp lý, đồng thời kiểm soát chặt chẽ các sản phẩm mang tính chất đầu cơ bất động sản".

Doanh nghiệp bất động sản lo ngại lãi suất

Mặc dù tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản vẫn tăng tích cực, tuy nhiên, từ đầu năm 2026, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng bất động sản không được vượt quá tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, dự kiến là 15%. Nguyên nhân là do năm 2025, tăng trưởng tín dụng của ngành này ở mức cao (hơn 24%) so với mức 20,4% của năm 2024 và 19% của toàn nền kinh tế. Cùng với đó, lãi suất tăng đang ảnh hưởng đến thanh khoản trên thị trường. Đây được cho là các thách thức không hề nhỏ đối với các doanh nghiệp địa ốc trong năm 2026.

Tại ĐHĐCĐ 2026, nỗi lo về việc hạn chế room tín dụng và mặt bằng lãi suất tăng cao lại là vấn đề "nóng" được nhiều cổ đông quan tâm và phía doanh nghiệp cũng có những lo ngại.

Ghi nhận tại ĐHĐCĐ Tập đoàn Đạt Phương, Chủ tịch Lương Minh Tuấn thẳng thắn nhìn nhận, giai đoạn vừa qua thị trường bất động sản rất khó bởi tín dụng đang siết chặt. Do đó, doanh nghiệp đã phải thay đổi định hướng, tập trung khai thác nhóm khách hàng mua để đầu tư tại các khu đô thị nghỉ dưỡng có khả năng khai thác cho thuê ngay nhằm giảm bớt áp lực tài chính.

"Tôi đánh giá chắc chắn 2026 là năm rất khó với tín dụng bất động sản, thậm chí nhiều ngân hàng không cho tiếp cận tín dụng bất động sản", ông Tuấn khẳng định.

Trong khi đó, ông Phạm Ngọc Thanh, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco cho biết, doanh nghiệp này đang tiếp cận mức lãi suất vay ngân hàng ở mức rất thấp trong thời điểm hiện tại, khoảng 6,5 - 8,5%. Bên cạnh đó, nguồn tiền của công ty đang rất tốt và vẫn đảm bảo đủ để triển khai/khởi công 11 dự án và đền bù cho 12 dự án, với tổng nguồn tiền đầu tư khoảng 2.000 tỷ đồng.

Song, việc triển khai loạt dự án trong năm nay sẽ làm gia tăng nợ vay. Bên cạnh đó, bối cảnh lãi suất tăng, rất nhiều ngân hàng không giải ngân cho các dự án bất động sản. Do đó, ông Thanh kỳ vọng: "Thời gian tới, Chính phủ và ngân hàng sẽ có những giải pháp tháo gỡ cụ thể để khơi thông điểm nghẽn giải ngân tại các ngân hàng thương mại".

Còn tại ĐHĐCĐ DIC Corp, HĐQT đánh giá môi trường kinh doanh vẫn tiềm ẩn nhiều bất lợi. Mặt bằng lãi suất và chi phí tài chính được dự báo duy trì ở mức cao hơn kỳ vọng, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tín dụng của cả doanh nghiệp và người mua nhà. Lãi suất cho vay phổ biến ở mức 10 - 15% được cho là sẽ tiếp tục gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, biến động của thị trường chứng khoán, ngoại tệ, vàng cùng tâm lý thận trọng của nhà đầu tư có thể ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường trong thời gian tới. Trong bối cảnh đó, DIC Corp lên kế hoạch kinh doanh với doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 600 tỷ đồng, lần lượt giảm 37% và 28% so với thực hiện năm 2025.

Sức nóng của lãi suất không chỉ dừng lại ở các nhà phát triển dự án mà còn lan sang các ngành phụ trợ. Ông Nguyễn Anh Tuấn, Tổng giám đốc Viglacera cho rằng, việc thắt chặt tín dụng và lãi suất cao không chỉ cản trở tiến độ các dự án bất động sản mà còn ảnh hưởng đến tình hình sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng của công ty.

Có thể thấy, việc điều chỉnh kế hoạch lợi nhuận cho đến linh hoạt chuyển đổi mô hình sản phẩm để cân đối dòng tiền là những động thái có thể dễ dàng bắt gặp tại mùa ĐHĐCĐ 2026. Dù khó khăn vẫn hiển hiện, song đây cũng là cơ hội để những doanh nghiệp có nền tảng quản trị rủi ro tốt khẳng định vị thế, nâng cao nội lực và khả năng thích ứng.