"Khoanh vùng" để hồi sinh dự án tồn đọng, kéo giảm giá nhà

Nguồn cung nhà ở khan hiếm, nhu cầu lớn thì giá nhà tăng là tất yếu

Tại họp báo thông tin kết quả hoạt động ngân hàng quý III năm 2025 do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tổ chức, ngày 3/10, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế thông tin, tính đến cuối tháng 8/2025, tín dụng bất động sản đã đạt hơn 4 triệu tỉ đồng, tăng khoảng 19%.

Trong đó, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ và cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội giải ngân đạt khoảng 4.700 tỷ đồng (tăng 66,2% so với cuối năm 2024). Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng thương mại đã chủ động nghiên cứu và ban hành ngay chương trình cho vay đối với người dưới 35 tuổi để mua nhà. Riêng 4 ngân hàng thương mại Nhà nước đã giải ngân được gần 19.335 tỷ đồng. Song, những con số giải ngân đó vẫn là khiêm tốn nếu nhìn về phía nhu cầu nhà ở của người dân. 

Cùng với đó, nhu cầu vay mua nhà đang dừng lại ở “mong muốn” chứ chưa thể hiện thực hoá, khi giá nhà đang quá cao so với thu nhập của phần lớn người dân. Trong bối cảnh đó, dù các ngân hàng có đưa ra nhiều chương trình cho vay ưu đãi, thì ngay cả nhóm có thu nhập trung bình - khá cũng khó có khả năng tiếp cận, chứ chưa nói đến những người thu nhập thấp.

Trao đổi với Reatimes, TS. Lê Xuân Nghĩa,  Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia đồng tình, Nhà nước, Bộ Xây dựng, kể cả các ngân hàng thương mại đều đã có nhiều chương trình tín dụng hỗ trợ cả chủ đầu tư phát triển nhà ở xã hội và người mua nhà, nhưng tỷ lệ giải ngân đều rất thấp. 

Nguyên nhân chính là do nguồn cung khan hiếm, khiến giá nhà tăng quá nhanh, vượt ngoài khả năng chi trả. Người dân dù có nhu cầu cũng không có khả năng hoặc không dám vay vốn vì lo ngại gánh nặng nợ nần.

"Chúng ta đang thiếu trầm trọng nguồn cung nhà ở phù hợp với đại đa số người dân. Hiện có hàng loạt dự án bất động sản đình trệ, không chỉ vài năm, mà có dự án đã kéo dài hàng chục năm. Nguồn cung nhà ở khan hiếm, nhưng nhu cầu lớn thì giá nhà tăng là tất yếu.

Nếu nguồn cung vẫn thiếu, thì giá nhà đất vẫn tăng phi mã, còn tiền thuế nếu chỉ vài % thì không đủ sức hạn chế đầu cơ. Mà mấu chốt là phải cải thiện nguồn cung nhà ở mới giảm giá nhà đất, chống đầu cơ hiệu quả”, TS. Lê Xuân Nghĩa khẳng định.

Vì vậy, vị chuyên gia cho rằng, phải xử lý dứt điểm hàng nghìn dự án tồn đọng, chậm trễ, kéo dài để giải phóng nguồn lực, sớm tăng được nguồn cung, nhất là đối với những công trình đã xây dựng xong nhưng chưa được đưa vào sử dụng.

Thực tế, Chính phủ đã nhiều lần yêu cầu xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài. Mới đây nhất, chủ trì hội nghị công bố quyết định kiện toàn Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản và phiên họp thứ nhất, ngày 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã đề cập đến thực trạng giá nhà cao và yêu cầu triển khai các giải pháp kéo giảm giá bất động sản, tăng nguồn cung để đáp ứng nhu cầu thị trường. Trong đó, xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài là một trong những giải pháp chủ chốt.

"Khoanh vùng" để "hồi sinh" các dự án sai phạm

Theo thông tin từ đại diện Sở Tài chính TP.HCM, tại buổi họp báo về kinh tế - xã hội trên địa bàn TP.HCM, ngày 2/10, tính đến ngày 24/9/2025 (kể cả giai đoạn trước khi thực hiện sắp xếp), có 47 dự án có khó khăn, vướng mắc, tồn đọng kéo dài thuộc địa bàn TP.HCM (cũ) đã được tháo gỡ, với tổng vốn đầu tư đăng ký là 420.302,7 tỷ đồng, quy mô 25.858,57ha đất. Ngoài ra, 30 dự án đầu tư tư nhân (thẩm quyền UBND cấp tỉnh) thuộc địa bàn Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) cũng đã được xử lý.

Song, đại diện Sở Tài chính TP.HCM cũng nhấn mạnh, các số liệu trên không mang tính tổng thể của việc tháo gỡ các công trình, dự án, khu đất tồn đọng trên địa bàn TP.HCM. Do vẫn còn các công trình, dự án, khu đất đang do các sở, ngành khác chủ trì và tham mưu cơ quan có thẩm quyền giải pháp tháo gỡ.

Được biết, về phân loại xử lý, theo Kế hoạch số 7307/KH-UBND và Công văn 7721/UBND-DA ngày 29/11/2024 của UBND TP.HCM, các công trình, dự án tồn đọng năm 2025 sau sáp nhập được chia thành 5 nhóm, không phân loại riêng theo khái niệm "dự án bất động sản".

Cụ thể, nhóm 1 gồm các dự án đầu tư công (1a) và dự án đầu tư tư nhân (1b); nhóm 2 (các tài sản công); nhóm 3 (các tài sản, dự án đầu tư của doanh nghiệp do Nhà nước); nhóm 4 (gồm dự án thuộc Tổ công tác 53 của Thủ tướng Chính phủ (4a) và các dự án đang hoặc đã liên quan đến thanh tra, điều tra, truy tố, xét xử (4b); nhóm 5 (các khu đất diện tích lớn, vị trí đắc địa, có phản ánh trên phương tiện truyền thông đại chúng … chưa đưa vào sử dụng).

Trên thực tế, các dự án tồn đọng, vướng mắc kéo dài do nhiều nguyên nhân không dễ giải quyết. Chia sẻ với Reatimes, ThS. LS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, nguyên nhân thứ nhất là do quy định pháp luật về lựa chọn nhà đầu tư (thông qua đấu thầu, đấu giá, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư) đã có nhiều thay đổi qua các thời kỳ. Đây là vấn đề phức tạp, khiến một số địa phương hiểu và áp dụng chưa thống nhất, dẫn đến tình trạng lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất không đúng quy định.

Thứ hai, có một vướng mắc phổ biến, xuất hiện ở nhiều địa phương nhưng lại nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết 170/2024/NQ-QH của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. HCM, Đà Nẵng và Khánh Hòa.

Cụ thể, tại một số địa phương, nhiều dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, chấp thuận hoặc cho phép đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư hoặc chủ đầu tư mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu. Nhiều nhà đầu tư đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ tài chính, như bồi thường, ứng tiền cho Nhà nước giải phóng mặt bằng hoặc trực tiếp thỏa thuận, đền bù cho người dân. Tuy nhiên, nhiều dự án bị tạm dừng sau kết luận thanh tra, kiểm tra vì sai phạm trong khâu lựa chọn nhà đầu tư (không tổ chức đấu thầu, đấu giá, chỉ định sai đối tượng…).

"Do chưa được giao hoặc cho thuê đất, các dự án này không thể tiếp tục triển khai. Vướng mắc này cần được nghiên cứu và có cơ chế xử lý riêng vì nằm ngoài phạm vi điều chỉnh của Nghị quyết 170", LS. Phạm Thanh Tuấn cho hay.

Thứ ba, các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…) và nghị định hướng dẫn đã tạo khung pháp lý đồng bộ, hợp lý hơn cho dự án mới hoặc dự án đang triển khai đúng quy định.

Song, đối với những dự án trải qua nhiều giai đoạn trước đây và đã phải tạm dừng vì vướng mắc, việc tiếp tục triển khai vẫn cần chờ cơ chế, chính sách riêng để tháo gỡ.

"Đây là tình trạng phổ biến ở nhiều địa phương, đòi hỏi phải có một cơ chế xử lý dứt điểm. Nếu không xem xét và "khoanh vùng" những dự án có vi phạm trong quá khứ nhưng không gây thiệt hại đến tài sản công, để cho phép tiếp tục triển khai, thì các dự án này sẽ tiếp tục bị đình trệ, gây lãng phí nguồn lực xã hội", LS. Phạm Thanh Tuấn nhìn nhận và đề xuất hai hướng giải quyết: 

Phương án 1: Chính phủ nghiên cứu, trình Quốc hội ban hành Nghị quyết thí điểm trên phạm vi cả nước, cho phép: (i) các dự án đã lựa chọn nhà đầu tư, nhà đầu tư đã thực hiện các thủ tục đất đai như bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phù hợp với quy hoạch được tiếp tục xem xét giao đất, cho thuê đất.

Phương án 2: Có cơ chế xử lý ngay trong Luật Đất đai 2024 sửa đổi bằng cách bổ sung thêm quy định chuyển tiếp (khoản mới) tại Điều 255 Luật Đất đai 2024 như sau:

“12. Đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 mà đã lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở, pháp luật về đấu thầu hoặc pháp luật có liên quan trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 mà nhà đầu tư đã thực hiện các thủ tục đất đai như bồi thường, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì tiếp tục thực hiện thu hồi đất để giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư, chủ đầu tư theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai”.

Thực tiễn cho thấy, nếu chỉ dừng lại ở nguyên tắc “sai đâu xử đó” mà thiếu một cơ chế “khoanh vùng” các vi phạm cũ, nhiều dự án đã bỏ ra nguồn lực tài chính lớn, phù hợp quy hoạch nhưng vướng mắc thủ tục khó có cơ hội vận hành trở lại, gây lãng phí đất đai, nguồn lực xã hội và làm méo mó cung - cầu nhà ở.

Do vậy, yêu cầu cấp thiết đặt ra là Nhà nước cần có giải pháp mang tính chuyển tiếp, dựa trên nguyên tắc không để thất thoát tài sản công, đồng thời cho phép các dự án có đủ điều kiện tiếp tục được triển khai. Cách tiếp cận này sẽ vừa bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật, vừa góp phần kéo giảm giá nhà qua việc gia tăng nguồn cung.