Khơi thông dòng vốn tín dụng bất động sản: Từ hạ nhiệt lãi suất đến bài toán phân bổ trúng đích

Trong cấu trúc huyết mạch của nền kinh tế, mối quan hệ giữa hệ thống ngân hàng và thị trường bất động sản luôn là một thể thống nhất hữu cơ, cộng sinh chặt chẽ và tương hỗ lẫn nhau. Mỗi biến động trên thị trường địa ốc đều tác động tức thì đến chất lượng bảng cân đối tài sản của các nhà băng và ngược lại, mỗi nhịp điều chỉnh của chính sách tiền tệ đều tạo ra những đợt "sóng ngầm" hoặc luồng sinh khí mới cho toàn bộ thị trường nhà đất.

Thời gian qua, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ cùng Thủ tướng Chính phủ, thông điệp về việc tiếp tục tiết giảm chi phí vốn, giảm thực chất lãi suất cho vay đã và đang tạo ra những chuyển động rất tích cực. Dòng vốn rẻ hơn, dễ tiếp cận hơn đang dần thẩm thấu vào nền kinh tế. Tuy nhiên, đứng ở góc độ thực tiễn của một ngành "được coi là nhạy cảm", câu chuyện tín dụng bất động sản không đơn thuần dừng lại ở việc lãi suất giảm bao nhiêu điểm phần trăm, hay ngân hàng nên "siết" lại hay "mở toang" cánh cửa vốn. Mấu chốt quan trọng là dòng vốn ấy sẽ được dẫn dắt chảy về đâu, nâng đỡ những phân khúc nào và làm thế nào để đồng vốn thực sự trở thành mạch máu kiến tạo nên những đô thị đáng sống, những mái ấm an cư, vực dậy các công trường và lan tỏa xung lực phát triển bền vững cho toàn bộ nền kinh tế.

Sau một giai đoạn đầy thử thách khi thị trường phải gồng mình gánh chịu áp lực chi phí tài chính đè nặng, những tín hiệu ấm dần lên từ thị trường tiền tệ đã mang lại sự giải tỏa tâm lý vô cùng lớn. Hàng loạt công điện, chỉ thị và cuộc họp tháo gỡ khó khăn của người đứng đầu Chính phủ không chỉ dừng lại ở mặt chủ trương, mà đã nhanh chóng được Ngân hàng Nhà nước và hệ thống các ngân hàng thương mại hiện thực hóa bằng những hành động cụ thể.

Mặt bằng lãi suất huy động đang lùi sâu tạo dư địa cần thiết để các tổ chức tín dụng mạnh dạn kéo giảm lãi suất cho vay. Khảo sát trên diện rộng cho thấy, khối ngân hàng thương mại nhà nước cùng các ngân hàng thương mại cổ phần quy mô lớn đã liên tục tung ra những gói tín dụng quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng với mức lãi suất vay ưu đãi ban đầu được cho là "chấp nhận được". Các khoản vay mua nhà ở thực hay tài trợ vốn lưu động cho các dự án xây dựng đã hạ nhiệt từ hai đến bốn điểm phần trăm so với thời kỳ đỉnh điểm. Quan trọng hơn, biên độ lãi suất thả nổi sau thời gian kết thúc ưu đãi dù vẫn còn cao nhưng cũng đã và đang được kéo về mức an toàn và có thể tiên liệu được, giúp người vay dần trút bỏ được nỗi âu lo thường trực về những cái bẫy lãi suất bất ngờ.

Động thái hạ nhiệt lãi suất này không đơn thuần là một giải pháp kích cầu mang tính tình thế. Đi sâu vào bản chất, đây là sự chuyển biến tích cực trong tư duy kinh doanh và quản trị danh mục của các nhà băng. Sau những bước thận trọng để củng cố bộ đệm rủi ro, các ngân hàng thương mại đã nhìn nhận thị trường bất động sản bằng một lăng kính thực tế và công bằng hơn. Đây vẫn là một lĩnh vực đầy tiềm năng, một mảng kinh doanh cốt lõi có khả năng sinh lời ổn định và bền vững, nếu dòng vốn được trao gửi đúng đối tượng.

Sự đồng hành trở lại của các ngân hàng thương mại trong phân khúc cho vay trung và dài hạn đã dần lập lại niềm tin vốn bị tổn thương của thị trường. Các chủ đầu tư chân chính vơi bớt gánh nặng chi phí lãi vay trong cơ cấu giá thành dự án, có thêm động lực tài chính để khởi động lại máy móc, tái tổ chức thi công, bán hàng. Ở chiều ngược lại, hàng triệu gia đình có nhu cầu an cư đã bắt đầu tự tin tính toán lại kế hoạch tài chính cá nhân, khi số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng đã dần về vùng an toàn so với tổng thu nhập thực tế. Đó chính là luồng sinh khí thực chất nhất mà việc hạ nhiệt lãi suất mang lại cho đời sống kinh tế xã hội.

Lâu nay, trong các cuộc tranh luận về chính sách tiền tệ, xã hội vẫn thường bị cuốn vào lối tư duy nhị nguyên: Hoặc là phải "siết chặt" tín dụng để phòng ngừa bong bóng tài sản và kiểm soát nợ xấu, hoặc là phải "mở toang" dòng vốn để cứu thị trường. Nhưng thực tiễn đời sống kinh tế phong phú hơn rất nhiều so với những định kiến cơ học. Thị trường bất động sản là một cơ thể đa tầng, đa phân khúc, với những đặc tính rủi ro, chu kỳ hoàn vốn và sứ mệnh xã hội hoàn toàn khác biệt. Nó đòi hỏi các nhà điều hành (cả nhà nước và các định chế tài chính) cần phải biết "linh hoạt trong sự linh hoạt".

Nếu dùng một chiếc chìa khóa chung để khóa chặt hay mở tung cánh cửa tín dụng một cách cào bằng, hậu quả sẽ khôn lường. Một chính sách thắt chặt cực đoan và thiếu phân loại sẽ vô tình bóp nghẹt những dự án chuẩn mực về pháp lý, những công trình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại đang bước vào giai đoạn hoàn thiện. Khi đó, doanh nghiệp kiệt quệ dòng tiền, công trường ngưng trệ, nguồn cung khan hiếm đẩy giá nhà lên cao hơn và người chịu thiệt thòi sau cùng lại chính là những người dân lao động có nhu cầu ở thực. Ngược lại, nếu nới lỏng dòng tiền một cách dễ dãi, thiếu định hướng, nguồn vốn rẻ sẽ rất dễ bị đầu cơ dẫn dụ vào những bãi đất hoang, những dự án phân lô bán nền xa xôi hay những sản phẩm xa xỉ không có người ở, tạo ra những cơn sốt ảo và tích tụ rủi ro nợ xấu cho cả hệ thống tài chính.

Vì vậy, nghệ thuật điều hành tín dụng bất động sản trong giai đoạn hiện nay không nằm ở chữ "siết" hay "mở", mà nằm ở khả năng "phân bổ trúng đích". Dòng vốn ngân hàng phải được ví như dòng nước mát lành, cần được dẫn kênh chuẩn xác vào ba trọng điểm chiến lược:

Thứ nhất, ưu tiên tuyệt đối cho các dự án đã hoàn thiện đầy đủ thủ tục pháp lý, có giấy phép xây dựng và sở hữu năng lực thi công thực tế từ những chủ đầu tư uy tín. Dòng vốn bơm vào những dự án này sẽ chuyển hóa ngay thành gạch đá, sắt thép, đẩy nhanh tiến độ cất nóc và bàn giao nhà cho khách hàng. Vòng quay vốn nhờ đó được khép kín an toàn, tạo ra dòng tiền thu hồi nợ sòng phẳng và minh bạch cho ngân hàng.

Thứ hai, tập trung nguồn lực mạnh mẽ cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và các dự án căn hộ trung cấp, bình dân có mức giá phù hợp với túi tiền của số đông người dân đô thị. Đây là khu vực hội tụ lực cầu thực lớn nhất, bền bỉ nhất và không bao giờ suy giảm trước các biến động chu kỳ của nền kinh tế. Khi phục vụ đúng nhu cầu ở thực, tính thanh khoản của sản phẩm là tuyệt đối, triệt tiêu nguy cơ đóng băng tài sản.

Thứ ba, tiếp sức cho phân khúc bất động sản công nghiệp và phân khúc bất động sản thương mại dịch vụ tạo ra dòng tiền thực chất. Đây là hạ tầng nền tảng trực tiếp phục vụ sản xuất kinh doanh, phát triển công nghiệp du lịch, thu hút dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài và thúc đẩy xuất khẩu, mang lại giá trị gia tăng trực tiếp cho năng lực cạnh tranh quốc gia.

Ý nghĩa của việc phân bổ trúng đích dòng vốn tín dụng bất động sản còn vượt xa khỏi ranh giới của chính ngành địa ốc. Bất động sản là trái tim của một chuỗi liên kết kinh tế khổng lồ kết nối với hơn 40 ngành nghề khác nhau. Khi một công trình bất động sản được khơi thông nguồn vốn để sáng đèn thi công, ngay lập tức các nhà máy xi măng, luyện thép, gạch men, kính xây dựng, ống nhựa, dây cáp điện hoạt động hết công suất trở lại. Hàng triệu việc làm từ đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, công nhân xây dựng cho đến các dịch vụ vận tải, kho bãi, nội thất, giám sát và dịch vụ đô thị được đảm bảo. Khơi thông dòng vốn bất động sản trúng đích chính là biện pháp kích thích tổng cầu hữu hiệu nhất, biến dòng vốn tín dụng thành động lực thúc đẩy sản xuất và bảo đảm an sinh xã hội cho hàng triệu gia đình lao động.

Để dòng vốn tín dụng ngân hàng có thể tự tin chảy mạnh vào thị trường mà không mang theo nỗi lo nợ xấu, hệ thống ngân hàng cần hoàn thiện một khung quản trị rủi ro đa tầng, hiện đại và nhân văn hơn. Đã đến lúc phải thay đổi triệt để phương thức thẩm định tĩnh - vốn chỉ nhìn chăm chăm vào giá trị tài sản thế chấp - sang phương thức thẩm định động, dựa trên dòng tiền thực tế, năng lực thực thi và đặc biệt là mục đích sử dụng vốn của người vay.

Cánh cửa tín dụng ngân hàng không được phép đóng sập trước những ước mơ an cư chính đáng của người dân. Các tổ chức tín dụng cần xây dựng hệ thống phân tầng rủi ro khách hàng vay vốn một cách tinh tế và công bằng. Đối với những người dân vay tiền để mua căn nhà đầu tiên, mua nhà ở xã hội phục vụ cuộc sống gia đình, ngân hàng cần dành cho họ sự ưu đãi thực chất thông qua việc nâng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm lên mức tối đa, nới rộng hệ số trả nợ trên thu nhập và kéo dài thời hạn vay lên tới hai mươi lăm hoặc ba mươi năm. Thời hạn vay dài chính là liều thuốc giảm áp lực tài chính tuyệt vời, giúp các gia đình trẻ vừa có thể trả nợ nhẹ nhàng, vừa duy trì được chất lượng cuộc sống và nuôi dạy con cái.

Về phía các doanh nghiệp phát triển dự án, tiêu chí thẩm định tín dụng phải dựa trên tính khả thi thương mại của dự án, sự minh bạch trong cấu trúc tài chính và kỷ luật dòng tiền của chủ đầu tư. Ngân hàng cần đồng hành như một đối tác chiến lược, kiểm soát chặt chẽ việc giải ngân đúng mục đích theo từng giai đoạn nghiệm thu công trình, bảo đảm từng đồng vốn vay phải được đổ thẳng vào công trường thay vì bị chuyển hướng sang các hoạt động đầu tư tài chính hay thâu tóm đất đai mạo hiểm.

Tuy nhiên, mọi nỗ lực điều chỉnh của chính sách tiền tệ và sự chủ động của hệ thống ngân hàng sẽ chỉ phát huy tối đa hiệu quả khi có sự phối hợp đồng bộ, nhịp nhàng từ phía thể chế pháp lý. Vốn ngân hàng là tiền gửi của toàn dân, không một nhà băng nào dám mạo hiểm giải ngân vào những dự án đang vướng mắc pháp lý, dở dang khâu giải phóng mặt bằng hay chưa xác định được nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Việc hệ thống pháp luật mới bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã và đang đi vào thực thi chính là tiền đề vàng để gỡ bỏ những nút thắt thể chế bấy lâu nay. Các cơ quan quản lý nhà nước từ trung ương đến địa phương cần khẩn trương ban hành đầy đủ các văn bản hướng dẫn thi hành, tháo gỡ dứt điểm các vướng mắc tồn đọng cho từng dự án cụ thể, rút ngắn tối đa thời gian thẩm định quy hoạch và cấp phép xây dựng. Mỗi dự án được cởi trói về mặt pháp lý sẽ ngay lập tức trở thành một địa chỉ giải ngân an toàn cho ngân hàng, một công trường tạo ra công ăn việc làm cho xã hội và một nguồn cung nhà ở mới góp phần hạ nhiệt giá nhà trên thị trường.

Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế và nâng cao năng lực thẩm định tín dụng, về tầm nhìn dài hạn, thị trường cũng cần từng bước khôi phục sự lành mạnh của thị trường trái phiếu doanh nghiệp và mở rộng các kênh tài chính mới như các quỹ đầu tư tín thác bất động sản. Sự trưởng thành của các kênh dẫn vốn bổ trợ này sẽ giúp chia sẻ bớt gánh nặng cung ứng vốn trung và dài hạn cho hệ thống ngân hàng thương mại, tạo nên một cấu trúc tài chính cân bằng và vững chắc hơn cho toàn bộ nền kinh tế.

Nhìn lại toàn cảnh bức tranh kinh tế, việc mặt bằng lãi suất dần hạ nhiệt đang mở ra một cơ hội rất lớn để thị trường bất động sản phục hồi và tái thiết lập trật tự phát triển lành mạnh. Xin nhắc lại, bất động sản không phải là một bài toán riêng lẻ của giới kinh doanh địa ốc, mà là một trụ cột an sinh, một mắt xích trọng yếu kết nối toàn bộ hệ sinh thái sản xuất và việc làm của đất nước.

Một chính sách tín dụng thông minh, linh hoạt, phân loại chuẩn xác và hướng thẳng vào nhu cầu ở thực của nhân dân, kết hợp cùng sự đồng bộ của hành lang pháp lý mới, chắc chắn sẽ tạo nên một lực đẩy mạnh mẽ. Khi dòng vốn ngân hàng được khơi thông đúng hướng, không chỉ thị trường bất động sản được phục hồi một cách vững chắc mà niềm tin của người dân, của doanh nghiệp và sự thịnh vượng chung của nền kinh tế đất nước cũng sẽ được phát huy trên một nền tảng thực sự an toàn và bền vững./.