Không ai dám nhận là đang bán... condotel

Loạt dự án condotel không có khả năng thực hiện cam kết lợi nhuận khi vận hành, đã khởi đầu cuộc khủng hoảng dòng sản phẩm này. Từ khóa condotel đã không còn được người bán truyền thông, thay vào đó là ApartHotel, Flex Home, căn hộ biển...

Dự án mới ra khó bán, khách hàng cũ cắt lỗ

Trong báo cáo thị trường mới đây, DKRA Group cho biết, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, condotel vẫn gặp rất nhiều khó khăn về thanh khoản. Cụ thể, trong quý 1/2024, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên, toàn thị trường chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án đều có tình hình bán hàng chậm, 90% dự án không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý.

Nhiều dự án vướng mắc pháp lý phải đóng giỏ hàng, lượng hàng tồn kho chủ yếu là những sản phẩm giá trị cao, bên cạnh đó còn phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm cắt lỗ từ các nhà đầu tư khiến lượng tiêu thụ không như kỳ vọng, phần lớn giao dịch trong quý tập trung ở nhóm sản phẩm có tổng giá trị dưới 3 tỷ đồng/căn.

"Mặc dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên việc nhiều dự án không tiếp tục chi trả lợi nhuận, hiệu quả khai thác ở mức thấp, nhà đầu tư dần mất niềm tin... đã khiến thị trường tiếp tục trầm lắng và chưa có dấu hiệu phục", DKRA Group nhận định.

Tương tự, báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết, thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý 1, chủ yếu là condotel. Tuy nhiên, trong số này, hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Lượng tiêu thụ toàn thị trường chỉ 1,6%, với 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%.

Bội thực nguồn cung, gần 20 triệu phòng khách sạn 4-5 sao bị bỏ trống mỗi năm

Ông Ben Gray - Giám đốc Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam cho biết, mỗi năm thị trường đang có đến gần 20 triệu phòng khách sạn 4-5 sao trống.

Trước đại dịch Covid-19, mỗi năm Việt Nam đón khoảng 18 triệu lượt du khách quốc tế. Năm 2023, cả nước đón được 12,6 triệu lượt, chủ yếu là vào quý 4.

Giả dụ 30% số khách này lưu trú tại các khách sạn, resort hạng sang, và đi theo cặp, thuê phòng đôi trong 7 đêm (theo số liệu của Tổng cục Du lịch về độ dài thời gian chuyến đi bình quân của du khách trước đại dịch) thì cũng chỉ có thể lấp đầy khoảng một phần ba số lượng phòng khách sạn 4-5 sao hiện có.

Ông Ben Gray cho rằng, nguy cơ thừa cung đang xuất hiện, với tỷ lệ lấp đầy phòng nghỉ thấp như ở Phú Quốc, hay xây mới rầm rộ ở Vịnh Hạ Long. Những địa điểm này đã xuất hiện tình trạng phát triển dự án khách sạn vô tội vạ, tuy nhiên cơ sở hạ tầng ngành du lịch cũng như bản thân dự án lại cung vượt quá cầu.

Phòng khách sạn 4-5 sao ven biển Việt Nam vẫn chưa thể lấp đầy nhanh chóng một sớm một chiều. Số liệu của Tổng cục Du lịch cho thấy, 4 tháng qua, cả nước đón gần 6,2 triệu lượt khách quốc tế, tăng 68,3% so với cùng kỳ. Năm 2024, ngành đặt mục tiêu đón 17 – 18 triệu lượt khách quốc tế, tức chỉ xấp xỉ trước dịch.

Giám đốc Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam đánh giá, nhà đầu tư ngành du lịch và khách sạn tại Việt Nam vẫn sẽ chịu áp lực cạnh tranh từ các thị trường lân cận như Thái Lan, Indonesia, Philippines và Malaysia, nơi đang cho thấy lợi thế lớn hơn về giá trị đầu tư lữ hành và du lịch so với Việt Nam.

Hậu quả tăng trưởng nóng, không tính đến hiệu quả khai thác vận hành

Theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á-Thái Bình Dương, thị trường condotel tại Việt Nam trải qua một giai đoạn tăng trưởng nóng. Trước tác động của những yếu tố bao gồm chất lượng phát triển dự án, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững đã dẫn đến tình trạng hoạt động không thật sự hiệu quả của phân khúc này.

Trong giai đoạn vừa qua, Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016 - 2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ hấp dẫn, mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.

Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương cho rằng, tại Việt Nam, condotel kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững. Thậm chí, shophouse nghỉ dưỡng cũng có xu hướng tương tự. Chuyên gia lấy ví dụ tại Phú Quốc, mô hình này đang cho thấy kém hiệu quả khi nguồn cung nhiều, nhưng phần lớn chưa đưa vào khai thác kinh doanh.

So với các thị trường condotel trong khu vực như Thái Lan, Indonesia, ông Mauro cho rằng Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn. Yếu điểm lớn nhất của sản phẩm này nằm ở thiếu khung pháp lý. Nguồn cung bùng nổ ở giai đoạn trước cùng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao nhưng không thực hiện được, trở thành điểm yếu khiến sản phẩm này tồn kho lớn.

Đổi tên condotel thành Apart Hotel, Flex Home, căn hộ biển... liệu có giải quyết được vấn đề?

Khi cuộc khủng hoảng condotel xảy ra, từ khóa này chỉ xuất hiện trong các báo cáo thị trường, còn doanh nghiệp bán hàng thì đã nhanh chóng đổi tên dòng sản phẩm để sáng tạo một câu chuyện mới. Mô hình quản lý cũng có sự thay đổi để tạo cảm giác không lặp lại như condotel. Thay vì giao cho chủ đầu tư thuê một đơn vị quản lý vận hành thì nay khách hàng có thể tự vận hành cho thuê hoặc để ở khi có nhu cầu.

Trên thực tế, chưa có dự án nào thực chứng việc khách hàng tự vận hành cho thuê thì hiệu quả cao hơn mô hình cũ - thuê một đơn vị có thương hiệu quản lý vận hành toàn khu. Cách làm này gần như chỉ giải quyết vấn đề rằng, môi giới có thể giải thích với khách hàng, đây là câu chuyện mới, không giống với condotel trước đây.

Điển hình cho câu chuyện sáng tạo tên dòng sản phẩm mới có thể kể đến Apart Hotel, căn hộ biển, căn hộ du thuyền... và mới nhất là Flex Home.

Trên thị trường, nhiều bài quảng cáo trước đó cho rằng, việc loại hình condotel "thoái trào" cũng là động lực cho loại hình bất động sản du lịch mới ra đời tại Việt Nam là ApartHotel. Cụm từ ApartHotel là viết tắt của Apartment & Hotel, hay được hiểu đơn giản là "căn hộ theo tiêu chuẩn của khách sạn".

Một tên gọi khác cũng xuất hiện gần đây là căn hộ "du thuyền". Cụ thể, "ngày 11/5, hơn 500 khách hàng, nhà đầu tư đã tham dự sự kiện giới thiệu căn hộ du thuyền - biểu tượng sống mới tại trung tâm TP Vũng Tàu. Nơi đây được định vị là căn hộ du thuyền cao cấp nằm trong tổ hợp nghỉ dưỡng - thương mại - giải trí biển 5 sao The Maris Vũng Tàu, thuộc trung tâm TP Vũng Tàu. Căn hộ sở hữu vị trí thuận lợi khi tọa lạc trên mặt đường 3/2 và sở hữu mặt tiền biển Chí Linh đến 600m. Vị trí này cho phép cư dân tiếp cận bờ biển Chí Linh và tận hưởng không gian biển trong xanh"…

Ngoài ra, một số dự án tại Khánh Hòa được giới thiệu là căn hộ biển Flex Home đầu tiên tại thành phố biển Nha Trang. Theo quảng cáo, Flex Home là sự kết hợp lý tưởng giữa căn hộ truyền thống và căn hộ nghỉ dưỡng. Khi xu hướng sống thay đổi, cư dân ngày càng ưu tiên sự trải nghiệm và sức khỏe, tinh thần thì sự xuất hiện của căn hộ biển Flex Home là một sự đáp ứng kịp thời nhu cầu của thị trường.

Dự án chấp thuận theo Luật Kinh doanh Bất động sản mới được cấp "sổ đỏ"

Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, để thay thế cho dòng sản phẩm condotel, nhiều chủ đầu tư đã thay đổi tên thành các cụm từ "tiếng Tây" để quảng cáo. Tuy nhiên, những tên gọi này không được Việt Nam sử dụng trong các văn bản pháp lý. Khi làm hợp đồng với khách hàng, các dòng sản phẩm này lại quay về trở thành "căn hộ du lịch" – hay còn gọi là condotel. Việc này là lừa dối người tiêu dùng.

"Tên gọi ApartHotel, Flex Home là tiếng Anh nhưng nội dung không đúng như loại hình "căn hộ du lịch". Dòng sản phẩm Flex Home thực chất là từ tự Việt Nam sáng chế ra. Điều này là rất rủi ro cho khách hàng, tương tự như các dự án condotel thời gian qua cho đến nay.

Hiện nay, dù có Nghị định 10/2023/NĐ-CP quy định về cấp giấy chứng nhận cho condotel, nhưng yêu cầu điều kiện là dự án kinh doanh bất động sản. Những dự án không đăng ký và không được chấp thuận theo Luật Kinh doanh Bất động sản thì chắc chắn không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận cho từng "căn hộ du lịch". Khi đó, dù được bàn giao căn hộ du lịch nhưng vẫn đầy rủi ro về sở hữu.

Loại hình này về pháp lý vẫn chưa được xây dựng hoàn chỉnh vì đụng với các Luật khác. Còn văn bản pháp luật hiện nay chỉ tập chung vào cấp sổ cho condotel, nhưng cũng không cấp được. Trước đây, nhiều địa phương như Khánh Hoà, Phú Quốc, Đà Nẵng… cho làm loại hình này để thu hút vốn đầu tư nhưng thực tế còn rất nhiều vấn đề", Luật sư Phượng nhận định./.