“Cần nghiên cứu kỹ lưỡng và áp dụng các tiêu chí công bằng trong đánh thuế bất động sản”

Thị trường bất động sản dù đã có nhiều chuyển biến tích cực sau thời gian dài trầm lắng, nhưng đánh giá khách quan, thị trường vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Tình trạng đầu cơ đất đai rồi bỏ hoang, thổi giá hay lướt sóng… đã và đang diễn ra ngày một phổ biến, cản trở quá trình hồi phục và phát triển lành mạnh của thị trường. Quan trọng hơn, tài nguyên đất đai vốn hữu hạn nhưng lại không được khai thác và sử dụng hiệu quả sẽ gây nên những hệ lụy khó lường về lâu dài đối với thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.

Trước thực tế này, cần thiết có các công cụ để điều tiết thị trường và thuế bất động sản là một trong những công cụ đó. Theo giới chuyên gia, thuế không phải là công cụ duy nhất nhưng là công cụ khả dĩ nhất để điều chỉnh và quản lý sự phát triển của thị trường bất động sản. Một hệ thống thuế công bằng không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững mà còn bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà thực sự.

*******

Từ trước đến nay, bất động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn, nhờ mức độ rủi ro về vốn thấp và khả năng sinh lời cao. Bởi vậy, nhiều nhà đầu tư đã ồ ạt chạy theo làn sóng mua bất động sản để đầu tư.

Câu chuyện sẽ không có gì đáng ngại nếu các nhà đầu tư này đều mua bất động sản để cho thuê, kinh doanh khai thác giá trị từ nhà, đất. Tuy nhiên trên thực tế, không ít nhà đầu tư lại mua gom để găm hàng, chờ tăng giá, khiến nhiều bất động sản từ biệt thự, nhà liền kề, đất nền và lớn hơn là cả khu đô thị bị bỏ hoang, không được sử dụng gây lãng phí. 

Một bộ phận khác lại mua gom với mục đích thổi giá, lướt sóng mua bán trao tay nhằm ăn chênh lệch. Những hành vi này khiến mặt bằng giá bất động sản bị đẩy lên cao, bất chấp việc thị trường vừa trải qua một giai đoạn vô cùng trầm lắng.

Điều này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư chân chính, chuyên nghiệp mà còn khiến phần lớn người có nhu cầu ở thực gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận nhà ở, bởi giá bất động sản đã tăng lên mức không còn phù hợp với khả năng tài chính của họ. Đồng thời, việc này cũng tác động không nhỏ đến công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội; quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng vốn đã thường là nút thắt làm chậm tiến độ các dự án, nay có thể rơi vào tình thế khó chồng thêm khó.

Thời gian qua, để tháo gỡ khó khăn, bất cập tồn tại trên thị trường bất động sản, các cơ quan Nhà nước đã có những nỗ lực đáng kể trong việc hoàn thiện thể chế và khung pháp lý điều chỉnh trực tiếp thị trường này. Quốc hội đã thông qua liên tiếp 3 luật sửa đổi là Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đất đai 2024. Đây là minh chứng cho quyết tâm cải thiện môi trường pháp lý, thúc đẩy nguồn cung, hướng tới một thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và ổn định hơn.

Tuy nhiên, trước thực trạng đất ở, nhà ở vẫn liên tục tăng giá thời gian qua, đặc biệt tại các đô thị lớn, cuối tháng 9 vừa qua, Bộ Xây dựng đã có đề xuất nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời, đảm bảo phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của Việt Nam và phù hợp với thông lệ quốc tế.

Theo quan điểm của giới chuyên gia, để điều tiết thị trường bất động sản, Nhà nước luôn cần có các giải pháp và công cụ đặc thù, mà thuế bất động sản là một công cụ được đánh giá thiết yếu. Đây cũng không phải lần đầu tiên câu chuyện về chính sách thuế bất động sản được nêu lên. Theo GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, trong 20 năm qua, Ban Chấp hành Trung ương Đảng đã ban hành 3 Nghị quyết về đất đai (gồm Nghị quyết 26 năm 2003, Nghị quyết 19 năm 2012 và Nghị quyết 18 năm 2022), trong đó đều xác định trọng tâm là cải cách thuế bất động sản theo hướng đánh thuế vào những trường hợp nhiều nhà đất, có nhà đất nhưng không được sử dụng.

Thế nhưng đến nay, nội dung về cải cách thuế bất động sản vẫn chưa thể thực hiện, và giải pháp này mỗi khi được đưa ra thảo luận trở lại đều vướng phải những luồng quan điểm trái chiều. Vậy nên hay không nên đánh thuế bất động sản trong bối cảnh hiện nay? Đánh thuế bất động sản liệu có thực sự đem lại tác động tích cực cho thị trường? Đánh thuế bất động sản trước mắt có thể giúp giảm giá nhà, đất hay không? Nếu đánh thuế, cần làm như thế nào để đảm bảo chính sách được thực thi hiệu quả, không gây ảnh hưởng đến quá trình hồi phục và phát triển của thị trường?...

Để cung cấp những góc nhìn đánh giá, phân tích sâu hơn xoay quanh vấn đề này, Reatimes đã có cuộc trao đổi đa chiều với các chuyên gia: GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.

PV: Thời gian qua, thị trường bất động sản đã và đang tồn tại một số thực tế bất cập, cản trở quá trình phục hồi và phát triển lành mạnh của thị trường, có thể kể đến như tình trạng mất cân đối cung - cầu; giá nhà tăng cao; ôm đất rồi bỏ hoang, nhất là tại các thành phố lớn.... Các chuyên gia nhìn nhận như thế nào về thực tế này?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đúng là thời gian qua, những thực tế bất cập vẫn còn tồn tại trên thị trường bất động sản. Đáng chú ý là việc giá bất động sản tăng cao trong bối cảnh thị trường trầm lắng - một hiện tượng đáng phải lưu tâm.

Thị trường bất động sản vốn là lĩnh vực chịu nhiều tác động từ cung - cầu thực tế, từ dòng tiền đổ vào và từ các yếu tố kinh tế vĩ mô. Khi thị trường trầm lắng, thanh khoản thấp, giao dịch ít, thì đáng ra giá bất động sản phải duy trì ở mức ổn định hoặc thậm chí giảm xuống. Nhưng việc giá vẫn tăng trong bối cảnh đó lại cho thấy những yếu tố phi lý. Và nguyên nhân của thực tế này chủ yếu là do hoạt động thổi giá, đồn đoán và giao dịch ảo diễn ra ngày càng tinh vi và khó kiểm soát trên thị trường.

Việc này không chỉ ảnh hưởng đến các nhà đầu tư chân chính mà còn khiến người mua nhà có nhu cầu ở thực gặp khó khăn, bởi giá bất động sản tăng lên mức không còn phù hợp với khả năng tài chính của họ. Đặc biệt, khi thông tin không chính xác lan truyền rộng rãi, có thể dẫn đến sự bất ổn của thị trường và gây hệ lụy nghiêm trọng về dài hạn.

Bên cạnh thực tế trên, hiện tượng mâu thuẫn cung - cầu cũng được xem là một dấu hiệu rõ ràng của thị trường bất động sản kém lành mạnh. Nếu là một thị trường lành mạnh, cung và cầu phải có sự tương thích, tức là cung phải phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu của người mua. Còn khi cung không thể gặp cầu, cung chỉ "lườm" cầu và cầu cũng "lườm" cung, chứng tỏ thị trường đang phát triển mất cân đối, thiếu sự tương thích.

Điều đáng lo hơn là khi lợi ích giữa các bên liên quan như nhà đầu tư, người mua và cả chính quyền chưa thể hài hòa, thị trường sẽ càng dễ rơi vào trì trệ. Bên nào cũng muốn bảo vệ lợi ích của mình, dẫn đến tâm lý thận trọng hoặc né tránh, không ai dám mạo hiểm. Điều này khiến thị trường khó có thể phục hồi, mà chỉ càng đi sâu vào sự trầm lắng.

Và khi thị trường bất động sản - một trong những trụ cột của nền kinh tế - bị ngưng trệ, không chỉ khiến hoạt động đầu tư bị ảnh hưởng mà an sinh xã hội cũng chịu tác động theo. Nếu cứ tiếp diễn như vậy, đây sẽ là một vòng luẩn quẩn tiêu cực.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Thực vậy, tình trạng giá nhà, đất "leo thang" hiện nay, đặc biệt tại các đô thị lớn, là một trong những biểu hiệu đáng quan ngại của thị trường bất động sản.

Đơn cử như tại các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP. Hà Nội thời gian vừa qua, giá đất bị đẩy lên mức cao bất thường. Tại huyện Thanh Oai, giá đất đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2; ở huyện Hoài Đức, mức giá đất bị đẩy lên 133 triệu đồng/m2; hay mới đây nhất tại quận Hà Đông, giá trúng cao nhất lên đến 260 triệu đồng/m2. Đối với phân khúc chung cư tại Hà Nội, giá các căn hộ cũng liên tục lập đỉnh.

Nguyên nhân dẫn đến hiện tượng sốt giá nhà, đất này, theo tôi là do có sự tác động của nhóm lợi ích. Một bộ phận nhà đầu tư đã lợi dụng tình hình khan hiếm nguồn cung để thổi giá, thiết lập mặt bằng giá mới cao hơn rất nhiều so với trước đây thông qua các hoạt động "phi thị trường", như mua gom để đón sóng hoặc chờ giá đất tăng rồi bán kiếm lời...

Tình trạng này rõ ràng đã khiến giấc mơ sở hữu căn hộ của những người có nhu cầu ở thực là người lao động có thu nhập trung bình, thấp hay công nhân trong các khu công nghiệp càng trở nên xa vời do không đủ khả năng chi trả; đồng thời gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thu hồi đất cho các dự án phát triển kinh tế - xã hội; việc đền bù, giải phóng mặt bằng cũng rơi vào tình thế khó chồng khó.

PV: Trong bối cảnh đó, ý kiến đáng chú ý từ ĐBQH Phan Đức Hiếu cho rằng "nếu chỉ trông vào Luật Đất đai, không thể tìm lời giải cho câu hỏi tại sao giá đất tăng mãi không giảm" và đề xuất Chính phủ sớm khởi động lại việc nghiên cứu, xây dựng chính sách thuế bất động sản. 

Theo đó, Bộ Xây dựng cũng đề xuất giải pháp nghiên cứu chính sách đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn kiếm lời; mục tiêu nhằm giảm giá nhà ở, bất động sản và ổn định thị trường.

Là chuyên gia đã có rất nhiều ý kiến trao đổi tại các diễn đàn về vấn đề cải cách thuế bất động sản trong nhiều năm qua, xin hỏi GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, tại thời điểm này, ông nghĩ sao về đề xuất đánh thuế bất động sản?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Từ trước đến nay, tôi luôn cho rằng, thuế bất động sản là một công cụ quan trọng, đóng vai trò thiết yếu trong việc điều tiết thị trường. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang gặp nhiều bất ổn và khó khăn như hiện nay, không có một công cụ nào khả dĩ hơn thuế để thực hiện điều chỉnh và quản lý sự phát triển của thị trường này.

Cũng cần phải nói thêm, việc xây dựng và ban hành một sắc thuế bất động sản phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam là một nhiệm vụ khó khăn nhưng rất quan trọng. Một hệ thống thuế bất động sản hợp lý không chỉ góp phần tạo ra một thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh mà còn liên quan chặt chẽ đến hiệu quả phát triển kinh tế của đất nước và chính sách an sinh xã hội về nhà ở.

Tuy nhiên, bên cạnh việc ban hành sắc thuế đã được cải cách, điều quan trọng không kém là đảm bảo rằng sắc thuế này khả thi và hiệu quả khi áp dụng vào thực tế. Có nghĩa, chúng ta cần phải làm rõ bản chất và hình thức của thuế bất động sản tại Việt Nam. Việc chỉ đề cập một cách chung chung về "thuế bất động sản" sẽ dễ dẫn đến sự hiểu nhầm và khó định vị rõ ràng. Chính vì vậy, điều quan trọng là phải xác định rõ ràng thuế bất động sản sẽ đánh vào đối tượng nào và mức độ tác động mạnh nhất sẽ diễn ra ở đâu trong thị trường.

PV: Quan điểm của PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến về vấn đề này thì sao, thưa ông?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Tôi đồng tình với GS. Đặng Hùng Võ. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang trải qua nhiều biến động phức tạp, việc đánh thuế bất động sản là giải pháp cần thiết để giải quyết những vấn đề tiềm ẩn và ngăn chặn tình trạng đầu cơ, đồng thời đảm bảo sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Từ đó, giá đất sẽ có thể được điều chỉnh theo đúng quy luật thị trường, góp phần điều tiết thị trường, giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh và bền vững hơn.

Nếu không sớm có những cải cách thiết thực đối với hệ thống thuế đất, thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung có thể sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro.

Tuy nhiên, cũng phải nói rằng, dù việc áp dụng thuế bất động sản là một giải pháp tất yếu, nhưng đây không phải là biện pháp duy nhất. Để đảm bảo tháo gỡ khó khăn, giải quyết các vấn đề bất cập trên thị trường một cách triệt để, việc đánh thuế bất động sản cần kết hợp thực hiện đồng bộ cùng nhiều giải pháp khác nhau.

PV: Xin các chuyên gia chia sẻ rõ hơn về vai trò của việc đánh thuế bất động sản đối với sự phát triển ổn định của thị trường cũng như nền kinh tế?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Nếu thuế bất động sản được thực hiện tốt, tôi cho rằng, nó sẽ tạo ra 4 giá trị, tác động tích cực đến thị trường bất động sản cũng như kinh tế - xã hội.

Thứ nhất là kiểm soát được vấn nạn đầu cơ đất, ôm đất rồi bỏ hoang, hướng đến điều tiết thị trường. Như đã chia sẻ, một trong số những vấn đề đáng lo ngại nhất mà thị trường bất động sản phải đối mặt đó là tình trạng một số cá nhân hoặc tổ chức mua nhiều bất động sản nhưng không sử dụng với mục đích để ở, cho thuê, mà chỉ nhằm mục đích giữ tài sản, chờ giá tăng rồi bán kiếm lời. Vấn đề này đã gây ra tình trạng khan hiếm giả tạo trên thị trường, đẩy giá bất động sản lên cao một cách bất hợp lý. Khi thuế bất động sản được áp dụng, các hành vi đầu cơ đất, ôm đất sẽ trở nên kém hấp dẫn bởi phải chịu thuế cao hơn; việc sử dụng đất theo đó cũng được thúc đẩy hiệu quả hơn.

Thứ hai là đảm bảo công bằng xã hội. Các chính sách thuế hợp lý sẽ ngăn chặn tình trạng chiếm dụng tài nguyên đất đai không hợp lý, từ đó tạo cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở tiếp cận bất động sản phù hợp với khả năng tài chính.

Thứ ba là tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Theo đó, các khoản thu này có thể được sử dụng để đầu tư vào hạ tầng, phát triển đô thị, hoặc các chương trình xã hội khác. Bằng cách này, việc đánh thuế không chỉ tác động tích cực đến thị trường bất động sản mà còn đóng góp cho quá trình phát triển kinh tế tổng thể của đất nước.

Cuối cùng, trong dài hạn, đánh thuế bất động sản còn nhằm mục đích thúc đẩy phát triển đô thị bền vững. Bằng việc khuyến khích sử dụng đất một cách hiệu quả, các khu đô thị sẽ được phát triển theo quy hoạch hợp lý, giảm thiểu tình trạng đất đai bị bỏ hoang hoặc sử dụng không đúng mục đích.

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đánh thuế bất động sản không chỉ là thu ngân sách mà còn ngăn chặn tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản - nguyên nhân chính khiến giá nhà đất leo thang, lệch pha cung cầu, từ đó tác động vào giá cả thị trường bất động sản.

Cụ thể, khi có một hệ thống thuế hợp lý, có thể góp phần kiềm chế sự tăng giá quá mức của bất động sản, từ đó giúp hạ giá nhà đất, tạo điều kiện cho người dân, đặc biệt là những người có thu nhập thấp và trung bình, tiếp cận với nhà ở dễ dàng hơn. Điều này không chỉ góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội mà còn giúp ổn định thị trường bất động sản, tạo ra động lực cho sự phát triển lâu dài và bền vững.

Tuy nhiên, điều này phải được thực hiện một cách thận trọng để không gây ra những tác dụng phụ với thị trường như cản trở đến cơ hội mua nhà của những người dân có nhu cầu thực.

PV: Dù được đánh giá có thể đem lại nhiều tác động tích cực trong việc điều tiết thị trường bất động sản, nhưng đề xuất đánh thuế bất động sản vẫn vấp phải không ít ý kiến trái chiều. Thực tế là dù đã được nêu lên, bàn đi bàn lại nhiều lần nhưng sau nhiều năm, chính sách này vẫn chỉ "nằm trên giấy" và dừng lại ở các đề xuất. Nguyên nhân do đâu, thưa các chuyên gia?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Tính từ năm 2003 đến nay, đã có 3 Nghị quyết quan trọng của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về đất đai được ban hành, trong đó có định hướng về việc cải cách thuế và luật pháp liên quan đến lĩnh vực này. Đó là Nghị quyết 26-NQ/TW năm 2003, Nghị quyết 19-NQ/TW năm 2012 và mới đây nhất là Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022.

Cả 3 Nghị quyết này đều xác định chủ trương hướng tới sửa đổi và hoàn thiện Luật Đất đai, bao gồm Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 vừa được thông qua. Theo đó, trong từng nghị quyết đã nêu rõ nhiệm vụ, giải pháp về hoàn thiện cơ chế, chính sách tài chính đất đai, bao gồm nội dung cải cách thuế liên quan đến bất động sản với mục tiêu chính là dẹp bỏ tình trạng đầu cơ và tích trữ.

Đặc biệt, quan điểm trong Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 rất rõ ràng: Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang. Có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng...

Thế nhưng đến nay, việc áp dụng thuế bất động sản vẫn chưa thể thực hiện và thường xuyên rơi vào thế giằng co. Chính vì vậy, chưa có một quy định, chính sách cụ thể nào để luật hóa vấn đề này.

Theo quan điểm của tôi, một trong những lý do chính khiến việc áp dụng thuế bất động sản gặp nhiều khó khăn là thiếu quyết tâm chính trị. Tôi tin rằng, đối tượng chịu thuế chủ yếu là những người sở hữu nhiều bất động sản, bao gồm các nhà đầu tư, đầu cơ và chủ đầu tư - những nhóm có tiềm lực tài chính mạnh và thường có ảnh hưởng nhất định trong xã hội. Chính vì điều này, họ luôn ở trong thế đối lập với những người lao động có thu nhập thấp hoặc trung bình, nhóm hạn chế khả năng tài chính để sở hữu bất động sản.

Nếu có bất kỳ chính sách nào liên quan đến việc tăng thuế hay các biện pháp hạn chế đầu cơ ở một khu vực nhất định, những đối tượng này thường nhanh chóng tìm cách can thiệp nhằm giữ vững giá trị tài sản của mình.

Chính sự mâu thuẫn giữa hai nhóm - những người sở hữu nhiều bất động sản và người lao động thu nhập trung bình thấp đã tạo ra áp lực lớn đối với các nhà quản lý, khiến họ phần nào do dự trong việc đưa ra các quyết định cần thiết. Điều này dẫn đến việc cải cách thuế trong lĩnh vực bất động sản vẫn chủ yếu được nêu lên một cách tương đối lý thuyết, chứ chưa được thực thi một cách thực tế.

Thứ hai, một nguyên nhân khác khiến chính sách thuế bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn chưa được triển khai, xuất phát từ sự thiếu hụt hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản hoàn chỉnh và chính xác.

Hiện tại, các chỉ số giá bất động sản chủ yếu do các đơn vị độc lập thu thập và công bố, nhưng những dữ liệu này chưa phản ánh đầy đủ tất cả các phân khúc nhà đất. Thực tế cho thấy, mỗi báo cáo từ các đơn vị khác nhau thường có những số liệu khác nhau, gây khó khăn trong việc đưa ra quyết định và xây dựng chính sách thuế hợp lý.

Thứ ba, tình trạng "hai giá" trong các giao dịch bất động sản, trong đó giá mua thực tế thường chênh lệch cao so với giá kê khai trên hợp đồng cũng là một trong những vấn đề nổi cộm. Tôi cho rằng đây là những nguyên nhân chính khiến việc đánh thuế bất động sản sau nhiều năm vẫn chỉ dừng lại ở đề xuất.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Trước đây, Bộ Tài chính đã nhiều lần đề xuất việc đánh thuế nhà, đất. Năm 2019, cơ quan này đã lấy ý kiến cho dự thảo Luật Thuế tài sản với 2 phương án là đánh thuế mức 0,3% hoặc 0,4% đối với nhà có giá trị trên 700 triệu đồng hoặc trên 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, các đề xuất này đều nhận phản ứng trái chiều từ dư luận ngay khi công bố. Do chưa có sự đồng thuận từ người dân, việc đánh thuế bất động sản vẫn chưa thể hiện thực hóa.

Năm ngoái, Bộ Tài chính cũng cho biết đã nghiên cứu xây dựng dự án Luật Thuế bất động sản, dự kiến trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp tháng 10, thông qua vào tháng 5/2025. Tuy nhiên, trong một báo cáo gửi Chính phủ cuối tháng 7, Bộ Tài chính đánh giá thời điểm hiện tại "chưa phù hợp" để áp thuế bất động sản do kinh tế thế giới còn phức tạp, khả năng phục hồi chưa rõ ràng. Tại Việt Nam, thị trường bất động sản còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô trong bối cảnh niềm tin người tiêu dùng chưa phục hồi.

Thêm vào đó, việc chưa thông tư tưởng, chưa có sự đồng thuận giữa các cơ quan hữu quan là một trong những nguyên nhân chưa thể triển khai đánh thuế bất động sản. Ngoài ra, như GS. Đặng Hùng Võ đã nêu, rõ ràng rào cản cũng đến từ hệ thống cơ sở dữ liệu bất động sản chưa có sự đồng bộ; các chỉ số giá vẫn chưa hoàn chỉnh ở tất cả các phân khúc nhà đất.

Trong khi đó, việc nghiên cứu và xây dựng một luật thuế mới cần phải được thực hiện một cách cẩn trọng, công bằng và hợp lý, không thể đưa ra một cách tùy tiện, đánh thuế bừa bãi.

PV: Từ chia sẻ của các chuyên gia, có thể thấy chỉ riêng câu chuyện thời điểm áp dụng đánh thuế bất động sản cũng đã tạo thành một bài toán khó giải. Các quan điểm hiện nay giằng co giữa việc nên hay không nên áp dụng đánh thuế bất động sản trong giai đoạn này, xin các chuyên gia chia sẻ quan điểm của mình về vấn đề này?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Tôi cho rằng việc không có một hệ thống thuế rõ ràng và minh bạch sẽ tạo ra môi trường thuận lợi cho việc đầu cơ và tích trữ bất động sản. Những hành vi này không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản một cách ảo mà còn khiến cho thị trường mất cân đối, gây khó khăn cho người có thu nhập thấp và trung bình trong việc tiếp cận nhà ở.

Hơn nữa, việc thiếu thuế bất động sản có thể dẫn đến tình trạng các doanh nghiệp và cá nhân đầu tư vào lĩnh vực này mà không phải chịu trách nhiệm tài chính, từ đó tạo ra sự mất cân đối trong phân bổ nguồn lực. Khi mà các "đại gia" bất động sản không bị đánh thuế tương xứng với tài sản của họ, sự công bằng cần thiết sẽ chưa được đảm bảo, còn ngân sách nhà nước lại không thu được nguồn thu quan trọng từ lĩnh vực này, ảnh hưởng đến khả năng phát triển cơ sở hạ tầng và các dịch vụ công.

Thêm vào đó, việc chần chừ đánh thuế bất động sản còn khiến cho công tác quản lý và kiểm soát thị trường gặp khó khăn. Các chính sách đầu tư, quy hoạch đô thị và phát triển bền vững sẽ không được thực hiện hiệu quả, do thiếu các công cụ tài chính cần thiết để điều tiết thị trường. Sự thiếu ổn định trong chính sách thuế có thể làm giảm niềm tin của nhà đầu tư, dẫn đến suy giảm trong dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản, từ đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế nói chung.

Cuối cùng, việc kéo dài tình trạng không đánh thuế bất động sản có thể dẫn đến sự tụt hậu về mặt chính sách trong bối cảnh thị trường bất động sản toàn cầu ngày càng cạnh tranh. Thế nên, để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường, tôi cho rằng Việt Nam cần sớm có những chính sách thuế rõ ràng và minh bạch, từ đó tạo điều kiện cho thị trường hoạt động hiệu quả, công bằng và bền vững hơn.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Tôi cho rằng thời điểm hiện tại đã đủ chín muồi để tiến hành xây dựng chính sách đánh thuế bất động sản. Cần khẩn trương bắt tay vào nghiên cứu và soạn thảo chính sách thuế nhằm đảm bảo quản lý và điều tiết thị trường bất động sản một cách hiệu quả. 

Bởi việc chần chừ và trì hoãn áp dụng chính sách thuế đối với bất động sản không chỉ khiến tình trạng đầu cơ đất đai kéo dài mà còn trở nên nghiêm trọng hơn. Như đã chia sẻ, hiện nay tình trạng này diễn ra ngày càng phổ biến, các đối tượng đầu cơ có thể gây lũng đoạn, khiến thị trường bất động sản phát triển lệch lạc, mất cân đối và kém lành mạnh.

PV: Như GS.TSKH. Đặng Hùng Võ chia sẻ, việc đánh thuế bất động sản là nhiệm vụ cần thiết nhưng phải thực hiện cẩn trọng để không gây ra những tác dụng phụ đối với thị trường. Các chuyên gia có đề xuất gì để chính sách thuế bất động sản có thể được triển khai trên thực tế và phát huy tốt vai trò của mình?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Có một sắc thuế phù hợp chỉ là điều kiện cần, nhưng để đạt được hiệu quả thực sự, điều kiện đủ là sắc thuế đó phải được triển khai thành công trong thực tiễn. Đối với Việt Nam, việc này đặt ra thách thức lớn, bởi hạ tầng quản lý bất động sản hiện nay của chúng ta vẫn còn tương đối thấp. Vì vậy, để Luật Thuế bất động sản có thể được xây dựng hợp lý và áp dụng được vào thực tiễn, phát huy tối đa hiệu quả, tránh tạo ra những tác dụng phụ, theo tôi cần 3 điều kiện sau:

Đầu tiên, cần xây dựng một hạ tầng quản lý đất đai đồng bộ và liên thông giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, nhằm theo dõi và truy vết số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu. Điều này sẽ giúp ngăn chặn tình trạng khai báo thiếu hoặc không đúng về tài sản bất động sản, nhằm tránh né nghĩa vụ thuế.

Việt Nam đã có hệ thống tài khoản định danh điện tử, điều này cho phép tích hợp thông tin về tài sản, bao gồm bất động sản, vào một hệ thống quản lý tập trung. Việc quản lý tài sản bất động sản thông qua hệ thống định danh điện tử không chỉ giúp theo dõi chặt chẽ quyền sử dụng đất đai, mà còn giúp đơn giản hóa quá trình kiểm kê tài sản. Các cơ quan quản lý sẽ có công cụ hữu hiệu để giám sát và đảm bảo mọi cá nhân, tổ chức đều phải khai báo đầy đủ số lượng bất động sản mà họ sở hữu. Việc này sẽ giúp tăng tính minh bạch trong quản lý đất đai, tạo điều kiện cho việc áp dụng chính sách thuế công bằng và hiệu quả hơn, đồng thời hạn chế các hành vi gian lận, trốn thuế.

Thứ hai, cần phải quản lý được vấn đề thu nhập. Hiện nay ở nước ta, việc quản lý thu nhập ngoài lương vẫn là một thách thức lớn. Có thể thấy, thu nhập từ lương đã được kiểm soát khá tốt thông qua hệ thống kê khai và thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, thu nhập từ các nguồn phi chính thức, không thường xuyên, như các khoản lợi nhuận từ đầu tư, kinh doanh hoặc thu nhập từ các hoạt động khác ngoài lương, vẫn chưa được quản lý một cách đầy đủ. Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xác định chính xác khả năng tài chính của cá nhân khi họ tham gia giao dịch bất động sản.

Trong trường hợp hệ thống quản lý thu nhập chưa hoàn thiện, cần có những biện pháp bổ sung, chẳng hạn việc yêu cầu giải trình nguồn gốc của số tiền dùng để mua bất động sản. Điều này không chỉ giúp giám sát tốt hơn dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản mà còn ngăn chặn các hành vi trốn thuế hoặc giảm mức thuế phải nộp bằng cách chuyển quyền sở hữu tài sản sang người khác. Cụ thể, quy định này sẽ giúp tránh tình trạng lách luật bằng cách chuyển tài sản cho người thân đứng tên hoặc sử dụng các hình thức pháp lý phức tạp để che giấu tài sản. Bên cạnh đó, việc này cũng đóng vai trò quan trọng trong phòng ngừa rửa tiền, khi dòng tiền không rõ nguồn gốc có thể bị kiểm soát chặt chẽ hơn. Một hệ thống kiểm soát thu nhập và tài sản chặt chẽ sẽ góp phần làm cho việc thực thi chính sách thuế trở nên minh bạch và công bằng hơn.

Thứ ba, cần thực hiện nghiên cứu kỹ lưỡng và áp dụng các tiêu chí công bằng trong việc đánh thuế. Hiện nay ở nước ta, nhiều người dân vẫn có tình trạng thu nhập thấp. Nếu áp dụng chính sách thuế bất động sản mà không có sự cân nhắc kỹ lưỡng, có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng đối với nhóm đối tượng này. Do đó, việc xác định đối tượng chịu thuế là yếu tố cốt lõi và quan trọng hàng đầu. 

Thay vì áp đặt thuế lên những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, thuế cần được thiết kế theo hướng ngăn chặn đầu cơ, tích trữ và tình trạng dư thừa bất động sản. Để đạt được điều này, việc hoàn thiện khung pháp lý là vô cùng cần thiết. Một hệ thống pháp luật rõ ràng và chặt chẽ sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho việc áp dụng chính sách thuế một cách nhất quán và công bằng. 

Bên cạnh đó, cần có cơ chế kiểm tra và giám sát hiệu quả để đảm bảo rằng chính sách thuế không chỉ được thực hiện đúng mà còn minh bạch và công bằng trong việc áp dụng cho tất cả các bên liên quan.

Tôi cũng muốn nhấn mạnh rằng, việc triển khai thuế bất động sản không chỉ đơn thuần là một biện pháp kinh tế mà còn là vấn đề liên quan đến trách nhiệm xã hội. Chúng ta cần có các chính sách đồng bộ đi kèm để hỗ trợ người dân, đặc biệt là những đối tượng yếu thế. Điều này không chỉ giúp cho thị trường bất động sản phát triển bền vững mà còn góp phần bảo đảm an sinh xã hội trong quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Theo quan điểm của tôi, cần tập trung đánh thuế với những người sở hữu nhiều bất động sản (từ 2-3 bất động sản trở lên); đánh thuế với các trường hợp sở hữu nhiều nhà, đất nhưng không sử dụng, để tránh tình trạng đầu cơ và lãng phí tài nguyên đất.

Thêm vào đó, chúng ta cần nắm rõ thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu không quản lý chặt chẽ, các trường hợp người sở hữu nhiều tài sản lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên để trốn thuế sẽ diễn ra phổ biến. Chính vì vậy, việc xây dựng cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin đồng bộ, minh bạch từ ban đầu là vô cùng cần thiết.

Ngoài ra, chính sách đánh thuế bất động sản cần đảm bảo phải có chế tài xử phạt đối với những người trốn thuế, cũng như đưa ra các quy định rõ ràng về quyền lợi khi đóng thuế cho những người tuân thủ pháp luật.

Việc rà soát và điều chỉnh các quy định pháp luật liên quan cũng đóng vai trò quan trọng nhằm đảm bảo tính khả thi của chính sách thuế đối với bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần tránh tình trạng thuế chồng thuế, tránh để người nộp thuế chịu gánh nặng không cần thiết.

Bên cạnh đó, để hoàn thiện chính sách thuế bất động sản, tôi đề xuất cần nghiên cứu và xác định mức thuế suất hợp lý. Đây là điều kiện tiên quyết nhằm đảm bảo tính khả thi cho Luật Thuế bất động sản. Nếu mức thuế quá cao, có thể dẫn đến tác động ngược, làm giảm nhu cầu mua bán và kìm hãm giao dịch trên thị trường.

Theo đó, mức thuế này phải ngăn chặn tình trạng đầu cơ, mua bán lòng vòng và tích trữ bất động sản không sử dụng. Ngược lại, nếu một cá nhân sở hữu nhiều nhà đất nhưng lại sử dụng chúng một cách hợp lý, việc đánh thuế cần phải cân nhắc kỹ lưỡng, không thể đánh thuế đồng loạt với tất cả các trường hợp.

Một hệ thống thuế công bằng không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững mà còn bảo vệ quyền lợi của những người mua nhà thực sự. Vì vậy, chính sách thuế cần có sự phân loại rõ ràng và linh hoạt để đảm bảo người đầu tư chân chính không bị áp lực quá lớn từ thuế, đồng thời vẫn đóng góp vào sự phát triển kinh tế xã hội.

PV: Như vậy, cần tăng cường ứng dụng công nghệ và nhanh chóng xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu toàn diện để quản lý thị trường bất động sản?

GS.TSKH. Đặng Hùng Võ: Đúng vậy, Việt Nam cần tích cực áp dụng công nghệ vào việc xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu bất động sản. Việc này bao gồm thu thập, tổng hợp và cập nhật thông tin về bất động sản một cách đồng bộ, minh bạch và chính xác.

Áp dụng công nghệ không chỉ giúp cải thiện độ chính xác của dữ liệu mà còn tạo điều kiện cho các nhà quản lý và người dân tiếp cận thông tin một cách nhanh chóng, dễ dàng. Việc này sẽ góp phần quan trọng vào xây dựng một hệ thống thuế bất động sản công bằng và hiệu quả, giúp ổn định thị trường, bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

Ngoài ra, cải thiện nghiệp vụ định giá bất động sản cũng là một yếu tố quan trọng. Bằng cách này, việc xác định các bất động sản thứ hai, thứ ba và giá trị của chúng sẽ trở nên rõ ràng hơn, từ đó hỗ trợ cho công tác thu thuế. 

PV: Kinh nghiệm quốc tế trong việc đánh thuế bất động sản như thế nào và Việt Nam có thể học tập được gì từ những kinh nghiệm này?

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến: Việc đánh thuế bất động sản để chống đầu cơ đất đai đã được nhiều quốc gia trên thế giới thực hiện bằng nhiều phương pháp khác nhau.

Tại Pháp, chính sách đánh thuế bất động sản được áp dụng với những bất động sản bỏ hoang quá 2 năm tại các khu vực đông dân cư. Thuế tài sản ở Pháp được tính dựa trên giá trị bất động sản; mục tiêu của việc đánh thuế nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, giữ đất mà không có kế hoạch phát triển hoặc sử dụng hiệu quả.

Đối với Canada, chính quyền đã áp dụng thuế nhà bỏ hoang hoặc không sử dụng hết công suất, gọi là thuế nhà ở chưa sử dụng (Underused Housing Tax). Mục đích của loại thuế này là giảm số lượng nhà ở bỏ hoang và khuyến khích chủ sở hữu cho thuê lại các bất động sản không sử dụng. Canada đã áp dụng mức thuế 1% trên giá trị tài sản đối với các bất động sản không được sử dụng trong một thời gian dài. Từ đó, làm tăng số lượng nhà cho thuê, đồng thời giảm áp lực về giá nhà đất.

Hay tại Singapore, chính sách về thuế được quản lý rất nghiêm ngặt. Cụ thể, nhà đất bỏ hoang sẽ bị đánh thuế từ 10% đến 20%. Ngoài ra, khi người dân hoặc doanh nghiệp mua căn nhà thứ hai, họ sẽ phải nộp thuế trước bạ bổ sung (Additional Buyer's Stamp Duty). Mức thuế này phụ thuộc vào từng đối tượng mua nhà. Công dân Singapore sẽ trả 20% cho căn nhà thứ hai và 30% cho căn nhà thứ ba. Đối với người nước ngoài và các tổ chức, mức thuế này cao hơn nhiều, dao động từ 35% đến 65%, và được áp dụng cho tất cả các giao dịch bất động sản.

Như vậy, là một quốc gia có sự gia tăng mật độ dân số nhanh chóng, đặc biệt ở các đô thị lớn, để việc áp dụng thuế bất động sản đạt hiệu quả, Việt Nam cần học hỏi kinh nghiệm từ các quốc gia trên thế giới và cân nhắc cả những điều kiện đặc thù trong nước để phát triển một hệ thống chính sách thuế hợp lý.

Với việc đánh thuế tài sản bỏ hoang, chúng ta có thể học tập kinh nghiệm từ Pháp và Canada trong áp dụng thuế với những bất động sản không sử dụng để khuyến khích chủ sở hữu khai thác, sử dụng hoặc cho thuê lại tài sản. Cùng với đó, chúng ta cũng nên học tập Singapore về việc đánh thuế mạnh tay đối với những bất động sản mua đi bán lại trong thời gian ngắn, hoặc tài sản không sử dụng, để giảm thiểu tình trạng đầu cơ đất, tạo sự ổn định cho thị trường.

- Trân trọng cảm ơn chia sẻ của các chuyên gia!