Không còn là giá thuê KCN, đâu sẽ là lý do để nhà đầu tư tiếp tục chọn Việt Nam?

Việt Nam đang bước vào cuộc cạnh tranh mới trong thu hút FDI, nơi giá thuê đất hay nhân công giá rẻ không còn là lợi thế quyết định. Khi các tập đoàn toàn cầu ngày càng coi trọng tốc độ triển khai dự án, chất lượng hạ tầng, nguồn nhân lực và tiêu chuẩn phát triển bền vững, khu công nghiệp cũng đứng trước yêu cầu phải thay đổi nếu muốn giữ chân dòng vốn chất lượng cao.

Có một thời gian khá dài, Việt Nam được xem là "điểm đến chi phí thấp" của châu Á. Giá thuê đất cạnh tranh, nguồn lao động dồi dào cùng vị trí địa lý thuận lợi giúp nhiều địa phương nhanh chóng lấp đầy các khu công nghiệp, trở thành mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhưng lợi thế ấy đang dần thay đổi.

Ngay trong báo cáo trình bày tại Vietnam Industrial Park Summit 2026, một câu hỏi được đặt ra đã phản ánh rõ sự chuyển dịch của thị trường: "Nếu giá thuê không còn là lý do nhà đầu tư tìm đến, điều gì khiến họ chọn ở lại Việt Nam?"

Đó không đơn thuần là khẩu hiệu truyền thông, mà là vấn đề ngày càng hiện hữu khi cuộc cạnh tranh thu hút FDI giữa các quốc gia bước sang giai đoạn mới.

Khi lợi thế "giá rẻ" không còn đủ

Theo đánh giá được trích dẫn trong báo cáo từ JLL, nếu xét riêng các yếu tố tài chính như giá thuê đất, chi phí lao động hay chi phí vận hành, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm quốc gia có sức cạnh tranh tốt tại châu Á. Tuy nhiên, khoảng cách này đang dần thu hẹp khi nhiều nước trong khu vực cũng liên tục cải thiện chính sách ưu đãi và môi trường đầu tư.

Đáng chú ý hơn, ở nhóm các yếu tố phi tài chính - gồm chất lượng môi trường đầu tư, hạ tầng, thể chế và khả năng hỗ trợ doanh nghiệp - Việt Nam vẫn còn khoảng cách khá lớn so với nhiều đối thủ trong khu vực.

Sự dịch chuyển này phản ánh đúng xu hướng đầu tư toàn cầu trong vài năm gần đây.

Sau đại dịch Covid-19 và những biến động địa chính trị, các tập đoàn đa quốc gia không còn chỉ tìm kiếm nơi có chi phí thấp nhất. Điều họ cần là một địa điểm có khả năng vận hành ổn định trong nhiều năm, giảm thiểu rủi ro đứt gãy chuỗi cung ứng và đáp ứng các tiêu chuẩn ngày càng khắt khe về môi trường, quản trị cũng như phát triển bền vững.

Nói cách khác, cuộc cạnh tranh giữa các quốc gia đang chuyển từ "chi phí thấp" sang "năng lực phục vụ sản xuất".

Đây cũng là lý do nhiều chuyên gia cho rằng việc chỉ tiếp tục mở rộng quỹ đất khu công nghiệp sẽ không còn đủ để duy trì sức hút của Việt Nam trong giai đoạn tới.

Việt Nam đang ở "điểm chuyển"

Một trong những điểm đáng chú ý nhất của báo cáo là nhận định Việt Nam đang đứng ở giai đoạn chuyển tiếp trong quá trình phát triển khu công nghiệp.

Nếu giai đoạn đầu chủ yếu dựa vào lợi thế lao động giá rẻ, các ngành sản xuất thâm dụng lao động và mô hình cho thuê đất truyền thống, thì giai đoạn tiếp theo sẽ đòi hỏi những tiêu chuẩn hoàn toàn khác.

Theo mô hình được đưa ra trong báo cáo, khi nền kinh tế tiến lên nấc phát triển cao hơn, khu công nghiệp không còn chỉ là nơi bố trí nhà máy mà phải trở thành một hệ sinh thái sản xuất tích hợp. Giá trị cạnh tranh được tạo ra từ mức độ tự động hóa, khả năng kết nối logistics, dịch vụ hỗ trợ, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, nguồn năng lượng ổn định, nhà ở cho người lao động và mức độ chuyên môn hóa theo từng ngành công nghiệp.

Điều này cũng phù hợp với thực tế thu hút FDI của Việt Nam.

Trong những năm gần đây, dòng vốn đầu tư nước ngoài không còn tập trung vào các ngành sử dụng nhiều lao động như dệt may hay da giày, mà ngày càng hướng sang điện tử, bán dẫn, trung tâm dữ liệu, thiết bị công nghệ cao và công nghiệp phụ trợ. Đây đều là những lĩnh vực yêu cầu hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, nguồn điện ổn định, nhân lực chất lượng cao và khả năng đáp ứng nhanh các yêu cầu vận hành.

Chính vì vậy, bài toán của khu công nghiệp hiện nay không chỉ là "còn bao nhiêu đất để cho thuê", mà là "có thể giúp nhà đầu tư đưa nhà máy vào hoạt động nhanh đến đâu".

Sự thay đổi trong tư duy này đang tạo ra bước ngoặt đối với thị trường phát triển khu công nghiệp Việt Nam.

Thay vì cạnh tranh bằng giá thuê, cuộc đua mới sẽ nằm ở chất lượng dịch vụ, tốc độ hoàn thiện thủ tục, năng lực vận hành và khả năng hình thành một hệ sinh thái sản xuất hoàn chỉnh. Đó mới là những yếu tố có thể quyết định liệu dòng vốn FDI chất lượng cao sẽ tiếp tục ở lại Việt Nam hay tìm đến những điểm đến khác trong khu vực.