Không thể để chủ thể định giá, thu hồi đất “vừa đá bóng, vừa thổi còi, lại vừa cho thuê sân“

Theo chuyên gia, vấn đề bị khiếu nại, khiếu kiện nhiều nhất trong lĩnh vực đất đai là thu hồi đất, bồi thường tái định cư, trong đó giá đất là yếu tố tiên quyết cần cải thiện. Nếu vẫn xác định và quản lý giá đất bằng "con mắt" của cơ quan hành chính nhà nước và chưa thực sự điều tiết theo cơ chế thị trường thì sẽ khó để đạt được mục tiêu hài hòa lợi ích và hướng tới công bằng xã hội khi thu hồi đất. 

Mặt khác, việc ban hành và thực thi các quy định pháp luật đất đai, đặc biệt là trong vấn đề thu hồi đất, cần tránh nguy cơ khiến người dân bất mãn, mất đi “bờ xôi ruộng mật” nhưng chờ mãi vẫn không được thụ hưởng các giá trị mà chủ đầu tư dự án hứa hẹn mang lại. Chỉ khi đời sống của người dân thuộc diện thu hồi đất thực hiện dự án có cuộc sống tốt hơn thì việc thu hồi đất mới đúng với ý nghĩa là để phục vụ cho mục tiêu phát triển.

***************

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến Nhân dân từ ngày 3/1 - 15/3. Hàng chục hội thảo khoa học, hàng nghìn ý kiến của các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần hệ thống chính trị đã được đưa ra. Tính đến ngày 13/3, đã có gần 8.000 lượt ý kiến của các tổ chức, cá nhân trên cả nước góp ý đối với dự thảo thông qua website lấy ý kiến Nhân dân của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trong đó, nhiều người dân đặt sự quan tâm vào các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất. Bởi đây là những vấn đề gây ra nhiều tranh cãi, khiếu nại, khiếu kiện trong nhiều năm qua.

Giải bài toán tăng trưởng kinh tế gắn với an sinh xã hội như thế nào để người dân đồng thuận và yên lòng khi Nhà nước thu hồi đất? Làm thế nào để chế định thu hồi đất thực sự gắn với sự phát triển?

Reatimes đã có cuộc trao đổi với PGS.TS. Phan Trung Hiền, Trưởng khoa Luật - Đại học Cần Thơ xung quanh vấn đề này.

Mấu chốt là cân bằng và hài hòa lợi ích

PV: Thưa ông, từ trước đến nay, các dự án luật đều cần sự tham gia ý kiến của người dân, nhưng riêng với Luật Đất đai sửa đổi lần này, có vẻ như các cơ quan, bộ ngành liên quan đã làm thận trọng hơn, kỹ lưỡng hơn?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Có thể thấy mọi thành phần kinh tế đều có lợi ích thiết thân liên quan đến đất đai. Bản thân đất đai là tài sản gắn liền với mọi hộ gia đình, hộ kinh doanh, gắn với nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên, đất đai là vấn đề nhạy cảm, là nguồn cơn gây ra khiếu nại, khiếu kiện (trung bình khoảng 60 - 70% ở các tỉnh thành).

Để đất đai thực sự là nguồn lực phát triển đất nước và giảm khiếu nại, khiếu kiện liên quan, Đảng đã ban hành Nghị quyết số 18/NQ-CP, trong đó định hướng về công tác sửa đổi, bổ sung hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), sao cho đạo luật “xương sống” này đáp ứng được nhu cầu phát triển và hài hòa lợi ích của cả phía Nhà nước, chủ đầu tư dự án bất động sản vào người dân.

Dự luật lần này được mọi thành phần chính trị quan tâm, theo dõi và đóng góp ý kiến tích cực. Việc thúc đẩy và tạo điều kiện để Nhân dân tham gia vào quá trình góp ý để hoàn thiện Dự luật là việc làm hết sức cần thiết, vừa phát huy quyền làm chủ, huy động trí tuệ, tâm huyết, thể hiện ý chí, nguyện vọng của Nhân dân, đồng thời cũng tạo sự thống nhất và đồng thuận của Nhân dân, để Luật Đất đai (sửa đổi) được áp dụng hiệu quả trong thực tiễn.

PV: Thực tế, người dân đang có một phản ứng: Hễ có quy hoạch dự án tại khu vực mình sinh sống là nghĩ tới việc sẽ "bị cưỡng chế", và quyền lợi sẽ bị ảnh hưởng. Theo ông, tại sao lại có tâm lý đó và cần làm gì để người dân tin tưởng, đồng thuận hơn khi thu hồi đất?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Theo tôi, vấn đề gốc rễ là việc thực hiện dự án đã thực sự bình đẳng giữa ba bên là Nhà nước, chủ đầu tư và người dân chưa? Trên thực tế, hoạt động dẫn tới khiếu nại, khiếu kiện nhiều nhất vẫn là thu hồi đất, bồi thường tái định cư, mà giá đất là mấu chốt chúng ta cần cải thiện.

Hiện nay, chúng ta vẫn nhìn nhận và quản lý giá đất bằng con mắt của người quản lý hành chính nhà nước và chưa thực sự để giá đất được điều tiết theo cơ chế thị trường. Chính vì thế, thực tiễn vẫn còn vấn đề áp giá, đặt ra bảng giá một cách chủ quan, thiếu công khai, minh bạch… dẫn tới thiếu sự công bằng, không bảo đảm tiếng nói của người dân trong việc chia sẻ lợi ích đất đai. Nếu không mạnh dạn sửa đổi về giá đất, tôi e rằng khó đạt được sự đồng thuận mỗi khi thu hồi đất thực hiện dự án.

Tất nhiên mục tiêu của các dự án là phục vụ cho phát triển, nhưng chúng ta vẫn chưa cân đối hài hòa lợi ích giữa các bên và đảm bảo cho sinh kế của người dân. Có hai thái cực ở nơi có dự án: Một bộ phận dân cư xung quanh dự án được hưởng lợi từ hoạt động mở rộng đường sá, hạ tầng của Nhà nước, nhưng một bộ phận khác phải rời bỏ nơi ở quen thuộc. Thành ra hoạt động thu hồi đất có thể mang lại khoản lợi cho người này nhưng thiệt thòi cho người khác, mà chúng ta chưa thể tính toán để thu lại các khoản lợi đó trong bối cảnh nguồn thu từ thuế bất động sản vẫn chưa đáng kể.

Bên cạnh đó, có những người dân ngay tại vị trí thu hồi đất vẫn chịu nhiều thiệt thòi, nên họ dễ có ấn tượng xấu về dự án có thu hồi đất và dẫn tới khiếu nại, khiếu kiện. Cho nên, vấn đề trọng tâm cần giải quyết vẫn là làm sao để cân bằng, hài hòa lợi ích giữa các chủ thể liên quan đến hoạt động thu hồi đất.

Định giá đất mang nặng tính hành chính sẽ không đảm bảo được "tiếng nói" của thị trường

PV: Vâng, thu hồi đất cũng là vấn đề nhận được nhiều ý kiến phản biện nhất trong đợt lấy ý kiến Nhân dân về Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này. Đặc biệt, trong việc thu hồi đất thực hiện các dự án khu đô thị, có ý kiến cho rằng thu hồi đất của dân và bồi thường với giá rẻ, nhưng lại giao cho doanh nghiệp xây dựng và bán ra giá cao. Liệu nên nhìn nhận vấn đề này như thế nào cho đúng đắn, thưa ông?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Việc định giá tính bồi thường là do Nhà nước quản lý và chi trả, nên dễ dẫn đến tình trạng phiến diện, một chiều. Về phía người có đất bị thu hồi, suy nghĩ đơn giản là họ bị thu hồi đất và số tiền đền bù không đủ để họ đến một khu đất khác, nhận chuyển nhượng lại một thửa đất có giá trị tương đương, thậm chí còn mất kế sinh nhai, xáo trộn đời sống. Còn phía chủ đầu tư, họ phải chắc chắn các yếu tố để vừa đầu tư phát triển kinh tế xã hội, vừa đảm bảo lợi ích kinh doanh của doanh nghiệp. Vậy nên, căn cơ vẫn là đảm bảo việc bồi thường phản ánh được giá thị trường cho người dân.

Hiện nay Việt Nam vẫn còn cơ chế hai giá đất, là giá đất phổ biến trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định và quản lý. Để giải quyết vấn đề này và cởi trói cho tâm lý của người dân có đất bị thu hồi, chúng ta phải đưa hai giá trên tiệm cận với nhau và làm sao cho công tác quản lý Nhà nước thật sự cập nhật được giá thị trường. Thị trường không thể theo giá Nhà nước được, mà thị trường có tiếng nói và quy luật riêng. Chúng ta phải thừa nhận điều đó và có cơ chế điều tiết thích hợp thì mới có thể quản lý, cải thiện giá đất và việc khiếu nại, khiếu kiện theo đó cũng sẽ giảm xuống.

PV: Đúng là sửa Luật Đất đai không đơn thuần là kỹ thuật pháp lý, mà còn là câu chuyện quản lý. Luật Đất đai sửa đổi phải làm rõ vấn đề về kiểm soát quyền lực Nhà nước trong triển khai thực hiện như thế nào, thưa ông?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Hiện UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền giao đất cho các tổ chức kinh tế, vừa có thẩm quyền thu hồi đất và định giá bất động sản. Việc cơ quan hành chính nhà nước “vừa đá bóng, vừa thổi còi, lại vừa cho thuê sân” khi đồng thời thực hiện nhiệm vụ định giá đất, nhiệm vụ hành chính về đất, và đồng thời giải quyết khiếu kiện, khiếu nại về giá đất đã dẫn tới những tiêu cực trong quá trình giao đất và thu hồi đất, người dân kêu ca vì giá bồi thường không đủ để họ tái lập cuộc sống.

Cả hai quy trình định giá hiện tại đều thuộc về mặt hành chính nên không thể đảm bảo “tiếng nói” của thị trường. Vậy nên, tôi cho rằng, cần phải có đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp và quy trình định giá phải công khai, minh bạch và bắt buộc thực hiện trách nhiệm giải trình. Mặt khác, phải cho tòa án tham gia vào quá trình này, giống như một chặng cuối cùng để đảm bảo thực thi đúng pháp luật. Chính tòa án là chủ thể sẽ quyết định việc định giá như vậy có đúng với quy định pháp luật và các nguyên tắc tư pháp định giá hay không? Có sát với giá thị trường hay không?

Ở các quốc gia phát triển, công tác quản lý đất đai được thực hiện bởi cơ quan hành chính Nhà nước, nhưng để hoạt động thực thi nghiêm túc, đúng luật thì họ chú trọng vai trò của tòa án. Ở Việt Nam, vai trò của tòa án còn khá mờ nhạt, đặc biệt trong các vụ án hành chính liên quan đến Nhà nước thu hồi, quy hoạch… thì phạm vi quyền mà người dân có thể khởi kiện vẫn còn rất hạn chế. Chính vì lẽ đó, ngoài sự tham gia của các cơ quan lập pháp, hành pháp thì vẫn thiếu vắng vai trò của cơ quan tư pháp, dẫn tới pháp luật đôi lúc, đôi nơi thực hành không nghiêm và tình trạng tiêu cực, tham nhũng, lãng phí đất đai. Muốn hạn chế tình trạng này, để công tác quản lý đi vào nề nếp thì hoạt động của cơ quan tư pháp và thẩm quyền của cơ quan này phải được quy định rõ ràng và phát huy hơn nữa.

PV: Thực tế, người dân đi kiện cũng không dễ dàng gì, có vướng mắc nhưng không thể kiện, hoặc dai dẳng không hồi kết, thưa ông?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Chính xác là đang có những rào cản khi người dân tiếp cận với tòa hành chính.

Thứ nhất, phạm vi, đối tượng bị khiếu nại, khiếu kiện hiện nay chỉ bao gồm quyết định hành chính cá biệt và hành vi hành chính. (Quyết định cá biệt là quyết định đã được ban hành về một vấn đề cụ thể và được áp dụng một lần đối với một hoặc một số đối tượng cụ thể - PV). Do đó, khi người dân không thuộc đối tượng được ghi rõ trong quyết định cá biệt đó muốn khiếu nại thì không thể thực hiện quyền khiếu nại. Chẳng hạn, trong quyết định công bố quy hoạch ban đầu do không có tên của những người dân sống trong khu vực quy hoạch, dẫn tới khi quy hoạch đó "treo", họ không thể khiếu nại hay khiếu kiện quyết định này dù bị ảnh hưởng và thiệt hại lớn.

Thứ hai, đối với vấn đề thu hồi đất, bồi thường tái định cư, Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 236 Dự thảo sửa đổi vẫn quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai rất chung chung, không xác định được sự tham gia và vai trò của tòa án trong việc xác định lại giá đất tính bồi thường. Tôi cho rằng quy định này dẫn tới việc tòa án không thể thực hiện hoặc định giá đúng với giá đã bồi thường mà người dân có khiếu nại, khiếu kiện, nên Dự luật chưa đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân trong quá trình nhận bồi thường khi có đất bị thu hồi.

Hơn nữa, như đã nói, trong câu chuyện thu hồi đất, người dân bị đẩy vào vòng luẩn quẩn vì UBND cấp tỉnh chính là chủ thể định giá đất, tính tiền bồi thường và chỉ đạo UBND cấp huyện bồi thường theo giá đất đã định, nên việc khiếu nại khó đem lại kết quả khách quan.

Trong khi đó, để giải quyết nhanh chóng khiếu kiện, khiếu nại đất đai là vấn đề cực kỳ khó. Càng kéo dài tình trạng này thì hệ lụy càng lớn, nhất là khi dự án đã vào giai đoạn mới hay bảng giá đất đã cũ, trong khi các bên cũng bối rối không biết áp dụng giá mới hay giá cũ. Giá mới thì thiếu kinh phí, giá cũ thì người dân không đồng thuận cho nên khiếu kiện, khiếu nại về đất đai có thể kéo dài và đi vào ngõ cụt. Do vậy, các cơ quan, đơn vị liên quan khi làm dự án phải tính toán ngay từ đầu để làm sao giải quyết rốt ráo các vụ việc.

Thu hồi đất cần ưu tiên tái định cư tại chỗ

PV: Thưa ông, khoản 2, điều 89 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm người có đất bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo thu nhập và điều kiện sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Đây cũng là nguyên tắc được đề ra tại Nghị quyết số 18-NQ/TW là: “Sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”. Liệu quy định này có thể làm “yên lòng” người dân khi tinh thần của Nghị quyết 18 vẫn chưa được cụ thể hóa một cách rõ ràng trong luật?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Đây là quy định tiến bộ và cập nhật được Nghị quyết số 18 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, nhưng vẫn cần phải chi tiết hóa mới đảm bảo hiệu quả thực thi trong thực tiễn. Theo tôi, để tạo được sự đồng thuận và làm yên lòng người dân khi thu hồi đất, cần chú trọng vào một số vấn đề sau:

Thứ nhất, nếu đặt ra yêu cầu nơi ở mới phải “bằng và tốt hơn nơi ở cũ” mà không được cụ thể hóa bằng các nội hàm chi tiết thì quy định này sẽ mang tính biểu tượng, văn chương hơn là tính pháp lý. Theo tôi phải quy định rõ vấn đề nội hàm của khu tái định cư “bằng và tốt hơn nơi ở cũ” ở ba phương diện sau đây: (1) Hạ tầng kỹ thuật; (2) Hạ tầng xã hội; và (3) Vệ sinh môi trường. Có như vậy thì mới có tiêu chí đánh giá nơi ở mới người dân được đảm bảo bằng hoặc tốt hơn cuộc sống như trước đây. Bên cạnh đó, Nhà nước cùng doanh nghiệp phối hợp hỗ trợ việc làm, chuyển đổi nghề nghiệp, đảm bảo sinh kế cho người mất đất. 

Thứ hai, người dân bị thu hồi đất thường có vướng mắc về chỗ ở, nên chúng ta phải xác định được thời điểm tái định cư cụ thể. Dự thảo Luật Đất đai quy định, người dân được tái định cư trước khi thu hồi đất, nhưng trên thực tế người dân đều nhận nơi ở mới sau khi thu hồi và có khi còn kéo dài nhiều năm, gây xáo trộn đời sống. Hơn nữa, từ quy định đến thực tế luôn có một khoảng cách, đặc biệt có những quy định còn chung chung. Như vậy, làm sao người dân tin tưởng và đồng thuận được?

Tôi đề nghị cần quy định một cách định lượng là 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất có hiệu lực, người dân phải được nhận tái định cư. Sau 30 ngày nữa, người dân sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên mảnh đất tái định cư đó.

Thứ ba, cần ưu tiên tái định cư tại chỗ, chỉ những trường hợp đặc biệt mới phải ra khỏi phạm vi đó để người dân ít có xáo trộn về mặt đời sống. Tức là doanh nghiệp phải dành cho người dân những vị trí sinh hoạt thuận tiện nhất, sau đó mới được kinh doanh trên phần đất còn lại.

Ngoài ra, cần kiểm soát để dự án triển khai đúng quy hoạch, đúng tiến độ và không tùy tiện điều chỉnh quy hoạch, tránh để người dân bất mãn khi bị thu hồi đất, mất đi “bờ xôi ruộng mật” nhưng chờ mãi vẫn không được thụ hưởng các giá trị mà dự án hứa hẹn mang lại. Chỉ khi đời sống của người dân bị thu hồi đất và xung quanh dự án có cuộc sống tốt hơn, thì việc thu hồi đất mới đúng với ý nghĩa là để phục vụ cho mục tiêu phát triển.

PV: Dù luật có chặt chẽ đến đâu mà việc tổ chức thực hiện không tốt thì hiệu quả của luật cũng rất thấp, thưa ông?

PGS.TS Phan Trung Hiền: Chắc chắn rồi! Hiện khâu ban hành pháp luật liên quan đến đất đai ở Việt Nam đã khá cơ bản, nhưng việc thực thi pháp luật đôi chỗ, đôi nơi vẫn còn thiếu sót. Tôi nhấn mạnh, cái gốc của vấn đề là vai trò của cơ quan tòa án chưa được đặt đúng vị trí, chính vì lẽ đó, vẫn còn chuyện các cơ quan hành chính lạm dụng quyền lực để thu hồi, định giá đất, gây bức xúc trong dư luận. Do vậy, để đảm bảo hoạt động thực thi pháp luật thực sự tốt và nghiêm túc thì vai trò của tòa án cần phải được nhấn mạnh và quy định chặt chẽ hơn, đặc biệt là trong vấn đề thu hồi đất.

PV: Xin cảm ơn ông!