Vùng lõi nội đô – hạn chế không gian và dư địa phát triển
Theo kết quả sơ bộ Tổng điều tra dân số và nhà ở trên địa bàn Hà Nội thực hiện năm 2019, tính đến ngày 1/4/2019 dân số Hà Nội là 8,053 triệu người (2,22 triệu hộ dân cư). Thời điểm đó, tính toán trung bình cho thấy trung bình mỗi năm, dân số Thủ đô tăng thêm khoảng 160.000 người, tương đương một huyện lớn. Trong 10 năm từ 2009 đến 2019, dân số Thủ đô tăng hơn 10 triệu người. Con số này đến nay chắc chắn đã tăng lên. Trong đó phần lớn là gia tăng cơ học từ người nhập cư. Với tốc độ tăng trung bình 2,2%/năm thì đến năm 2030 dân số ước tính sẽ khoảng hơn 9,7 triệu người (gần bằng dân số dự báo đến năm 2050), vượt quá xa so với dự kiến. Với tốc độ tăng như vậy, Thủ đô đang phải chịu áp lực rất lớn trên mọi lĩnh vực.
Trong khi tốc độ đô thị hóa diễn ra ngày càng nhanh, việc gia tăng dân số tại các quận trung tâm Hà Nội đang tạo ra sức ép lớn gây quá tải đối với công trình hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội; khó khăn trong quản lý an ninh, trật tự công cộng, bảo đảm vệ sinh môi trường và chất lượng sống cho người dân… Thực trạng này dẫn đến bộ mặt đô thị có nơi, có lúc trở nên lộn xộn trước một vài “căn bệnh” trầm kha của nội đô như ùn tắc giao thông kéo dài trong giờ cao điểm, thiếu nước sạch, thiếu trường học, bệnh viện và không gian sống ngày càng bức bí, thiếu cây xanh, thiếu không gian công cộng, nơi vui chơi giải trí, rèn luyện sức khỏe… Chưa kể, quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm khiến cho giá nhà đất khu vực này tăng rất cao. Việc sở hữu được một ngôi nhà ở khu vực trung tâm hiện nay gần như đã trở thành một giấc mơ không tưởng với nhiều gia đình.
Đứng trước bối cảnh đó, việc nhanh chóng phát triển các đô thị vệ tinh, song song với tạo lập các đô thị mới quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho Hà Nội không chỉ mang lại những lợi ích to lớn nhằm phát triển kinh tế - xã hội mà còn góp phần quan trọng làm giảm áp lực về hạ tầng, ô nhiễm môi trường cho khu trung tâm, tạo nên không gian sống với chất lượng tốt hơn cho người dân. Qua đó thúc đẩy sự phát triển bền vững và hài hòa cho tổng thể đô thị trong dài hạn.
Hà Nội đã đặt mục tiêu di dời 215.000 dân ra khỏi khu vực nội đô, nhưng để hoàn thành mục tiêu này không phải là chuyện một sớm một chiều.
Khu Đông Hà Nội – trục phát triển mới nhiều hy vọng
Giai đoạn trước, để giải bài toán giãn dân ra khỏi vùng nội đô lịch sử, Hà Nội đã tập trung phát triển nhiều khu đô thị mới cùng hạ tầng giao thông về phía Tây thành phố, nhiều gia đình trẻ cũng có xu hướng tìm kiếm các căn hộ chung cư tại khu vực này.
Tuy nhiên, hiện nay, chính đô thị mới phía Tây cũng đang bắt đầu phải đối diện với tình trạng quá tải dân số. Các trục đường chính nối khu vực này với các quận trung tâm thường xuyên rơi vào tình trạng tắc nghẽn mỗi ngày, nguyên nhân là bởi hàng loạt chung cư cao tầng mọc lên, kéo theo lượng dân số trẻ tăng vọt nhưng hạ tầng giao thông không kịp đáp ứng. Trào lưu tìm kiếm các căn hộ ở khu phía Tây của các gia đình trẻ vì thế cũng đang có xu hướng dịch chuyển về phía Đông.
Khu vực phía Đông được quy hoạch bài bản hơn cả ở tầm đô thị cũng như trong nội bộ dự án. Vấn đề hạ tầng, nhất là giao thông (kể cả nội bộ và liên kết vùng) được hết sức chú trọng.
Với tầm nhìn phát triển Thủ đô Hà Nội trở thành thành phố kết nối toàn cầu, có trình độ phát triển tương đương Thủ đô các nước phát triển trong khu vực và trên thế giới, khu Đông Hà Nội đã được quy hoạch là một trong ba trục phát triển chính của thành phố. Theo Quy hoạch đô thị sông Hồng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, TP. Hà Nội sẽ có 12 cây cầu bắc qua sông Hồng (6 cây cầu hiện hữu và 6 cây cầu dự kiến xây mới). Quy mô dân số chỉ tính riêng tại 2 bên bờ sông đến năm 2030 sẽ đạt khoảng 300.000 dân, tương đương dân số của cả quận Hoàn Kiếm và Tây Hồ hiện tại. Bên cạnh đó, trong tương lai, hạ tầng khu Đông còn được nâng cấp bởi 8 tuyến đường sắt Metro. Trong đó, 2 tuyến Metro 8 (đoạn Sơn Đồng – Dương Xá) và Metro 1 (đoạn Gia Lâm - Dương Xá) sẽ trực tiếp đi qua huyện Gia Lâm.
Bên cạnh sự phát triển các tuyến cầu và đường sắt, khu Đông mở rộng của Hà Nội còn được hưởng lợi từ nhiều tuyến đường huyết mạch như: Quốc lộ 5A, Quốc lộ 5B (Cao tốc Hà Nội - Hải Phòng) được thông xe từ năm 2015. Vành đai 4 gắn kết chặt chẽ với vùng Thủ đô và các vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, dự kiến sẽ được khởi công năm 2023. Vành đai 3,5 kết nối đến các khu vực Đông Anh, Bắc Từ Liêm, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Trì. Với những hệ thống giao thông đã và đang được phát triển này, người dân ở khu Đông không những có nhiều lựa chọn trong việc vào trung tâm thành phố, mà thời gian di chuyển ngày càng ngắn lại.
Điều này đã tạo sức hút mới cho sản phẩm bất động sản khu Đông bởi cả việc được thụ hưởng những tiện ích phong phú, đầy đủ khi mua để ở, cũng như khả năng tăng giá nếu mua để đầu tư, hoặc mục đích mua để ở nhưng nếu khi cần bán thì cũng dễ thanh khoản và lợi nhuận cao.
Loạt dự án đại đô thị hấp dẫn và tiềm năng tăng giá đáng mơ ước
Với hạ tầng giao thông được đầu tư một cách bài bản và quỹ đất không bị hạn chế như khu trung tâm và khu Tây, nhiều chủ đầu tư đã và đang xây dựng hang loạt dự án bất động sản tại khu Đông. Tại đây không chỉ có những dự án chung cư nhỏ, mà còn cả những đại đô thị đầy đủ tiện ích, với những mô hình lần đầu tiên xuất hiện tại Hà Nội. Tiêu biểu có thể kể đến như Ecopark (2008), Vinhomes Riverside (2011), Vinhomes Ocean Park (2017), Vinhomes Ocean Park 2 – The Empire và Vinhomes Ocean Park 3 – The Crown (2022),…
Dự án Ecopark được giới thiệu lần đầu tiên năm 2008 là dự án sinh thái có diện tích lớn nhất tại miền Bắc, với diện tích hơn 500ha. Dự án Vinhomes Riverside xây dựng từ năm 2011, được đánh giá là một trong số ít dự án tại Việt Nam đáp ứng đầy đủ nhu cầu sống “chuẩn sinh thái”. Gần đây nhất là sự xuất hiện của siêu quần thể đô thị biển Vinhomes Ocean Park, được đầu tư bởi Vingroup - Masterise Homes - Mitsubishi, rộng 1.200ha.
Những dự án này được phát triển bài bản, cung cấp hệ sinh thái đầy đủ tiện ích phục vụ cho nhu cầu của các thành viên trong một gia đình (trường học, bệnh viện, dịch vụ và giải trí, mua sắm), cho đến môi trường sống xanh, trong lành hơn, mật độ cư dân thưa thoáng, chất lượng dự án tốt hơn (với các thiết kế hiện đại và bền vững, tối ưu công năng).
Không những vậy, ghi nhận từ Báo cáo thường niên Xu hướng thị trường chung cư trung – cao cấp Hà Nội năm 2023, triển vọng giai đoạn 2023 – 2025 vừa được Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam phát hành mới đây, bất động sản khu Đông mở rộng của Hà Nội có mức tăng giá nhiều nhất trong giai đoạn 2017 – 2022. Cụ thể, Văn Giang – Hưng Yên là khu vực có mức tăng giá cao nhất 29%/ năm, tiếp theo đó là khu Đông Hà Nội (bao gồm Long Biên, Gia Lâm) tăng 16%/năm. Bất động sản khu vực phía Tây và phía Bắc chỉ tăng trung bình 7%/năm. Sự tăng giá đáng kể của bất động sản khu Đông mở rộng của Hà Nội đến từ việc các chủ đầu tư liên tiếp phát triển những khu đô thị nằm tại các trục giao thông lớn, tích hợp với nhiều tiện ích lần đầu tiên ra mắt tại Việt Nam.
Thời gian tới, dự kiến thị phần căn hộ của khu vực này đạt khoảng 46% trong giai đoạn 2023 - 2025, trở thành khu vực dẫn đầu về nguồn cung căn hộ cao tầng tại Hà Nội và Hưng Yên. Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam dự báo, trong 3 năm 2023 – 2025, nguồn cung cao tầng khu Đông dự kiến chào đón thêm 87.900 căn hộ mở bán mới. Chính sách giãn dân khu trung tâm, chính sách quy hoạch các quận phía Đông của TP. Hà Nội và tỉnh Hưng Yên và sự hấp dẫn của các sản phẩm nhà ở khu vực này, sẽ tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và tiện ích sống tại khu Đông trong thời gian tới, góp phần giảm áp lực dân số cũng như hạ tầng tại vùng lõi nội đô./.
